2011堂琅财富中心招商指导方案堂琅堂琅项目定位及业态规划财富中心财富中心招招项目招商总体原则商商指指项目招商管理导导项目招商实施计划及策略方方案案项目租金及招商政策堂琅堂琅项目定位及业态规划财富中心财富中心招招商商指指导导方方案案项目定位及业态规划定位定位时尚休闲生活购物广场目标目标25-45岁，以白领、公务员、客群客群企事业单位管理人员为主体以科学的商业布局、先进的经营管理模发展发展式，将堂琅财富中心广场建成集购物、目标目标休闲、美食、娱乐餐饮等于一体的巧家县地标性大型商业中心。?业种品类规划宾馆、KTV、足浴、会所?教育培训、图书音像、文具、舞蹈　西餐茶座?教育童装、童用、童鞋、玩具、儿童乐家居布艺、婚纱美容美发、美体?园摄影流行淑女装、内青春少女装流行男装时尚男装?衣名品时尚女装名品时尚女装名品时尚男装名品时尚男装运动服饰精品(钟表、眼特色饮食、酒吧镜、饰品、黄金、家电卖场、数　　男、女鞋休闲服饰珠宝、化妆品、码通讯皮具）名品精品馆（国内知名男女装、黄金珠宝、化妆品）?E栋D栋C栋B栋A栋堂琅堂琅项目定位及业态规划财富中心财富中心招招项目招商总体原则商商指指导导方方案案项目招商总体原则1主力店、品牌店优先引入原则主力店、品牌商户的进驻能有效提升项目的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，项目形象就越佳，能使堂琅财富中心购物广场在巧家迅速树立起知名度，可谓未开先红。品牌商户的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使购物广场的形象更加深化。项目招商总体原则2同业差异、异业互补原则同业差异就是不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。异业互补的目的就是满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验化，提高其消费兴趣与欲望。譬如洗浴中心同KTV因为经营特色有异，可以互补。项目招商总体原则3引进商家档次风格符合项目总体需求原则4适当铺位预留原则8.适当铺位预留1.知名商户或连锁商户7.招大租户进场2.个性鲜明有6.前期只招名牌、品牌招商原特色商户、优质、特色商家进场则3.能吸引人流5.核心主力店要量的商户形成互动4.同业差异、异业互补堂琅堂琅项目定位及业态规划财富中心财富中心招招项目招商总体原则商商指指项目招商管理导导方方案案备货、开业提供装修方案、进场装修签定商铺租赁合同签定租赁意向书、交纳定金招与商户洽谈并落实合作条件商与商户初步的沟通及谈判流客户分类、评估及核准程填写商铺意向表登门拜访或电话邀请来电、来客登记及洽谈市场摸底、客户积累商铺移交客户签字确认招商部填写《商铺交接验收清单》加盖合同章客户缴款签《租赁合同》《经营管理公约》《物管协议》合福云公司领导审批同招商总监审批审招商经理审核批客户签名确认流商铺租赁意向书及租赁文件审批表程根据洽谈情况，招商员填写出图审批流程?1、基础图纸：所有装修商铺的基本尺寸、位置图纸由招商部发出?2、商户出图?（图纸需要具备以下资料：平面布置图、电路图、立面图、材料图、装修效果图）?3、责任招商员审查核实尺寸、效果与商户沟通及时修改?4、责任招商员上报装修审批单（内附资料：装修位置图、平面布置图、装修效果图、用电配置图及电路图、立面图、材料图、施工进度表）出图审批流程?5、审批流程：?责任招商员（审核平面布置图、装修效果图）-?招商总监（核准平面布置图、立面图、装修效果图、施工进度表）-?工程（审核用电配置图及电路图）-?消防（审核材料图和天花图）-?总经理（批准）-?招商部（发放进场通知单）?（相关部门对装修方案进行审批，3个工作日内完成，对于修改意见由招商部汇总反馈给商户进行修改，并在3个工作日完成，并将修改后的最新图纸一并附在审批单上并标注修改字样。）出图审批流程?6、进场流程：厂家凭进场通知单到物管部办理进场装修手续（由招商员全程引导完成）?——首先凭进场通知单到财务部缴纳装修押金，垃圾清运费，装修施工许可证和出入证费?——凭缴费收据到物管部领取施工许可证和出入证（需要施工人员的相片、身份证复印件）?——同物管部确定进场时间，凭装修许可证和出入证进场装修。出图审批流程?7、装修过程：商户必须按审批时间装修完毕，装修期间,招商部必须监督装修进度、质量、效果、是否按图施工，并做到及时有效的沟通，保质保量的完成。?物管部项目经理负责跟踪、落实现场水、电供给及消防设施移位等问题，各楼层商户负责将装修垃圾装袋放置于物业公司在每个楼层设定的临时垃圾堆放点，物业公司负责每天安排人员定时清理。出图审批流程?8、装修验收：装修完毕后，各商户在一周内须填写《装修验收单》经招商部、物管部签名确认后连同装修押金收据原件交至物管部办理装修押金退还审批手续。?9、押金结算：自验收完毕后30个工作日，商户根据物管部通知至财务部进行押金结算。商家进场条件经营类型租赁经营资格条件必须提交的资格证明文件1、营业执照复印件1、具有固定的生产地2、法人代表（负责人）身份证复印件生产商址、厂房及设备，3、法定代表人（负责人）证明书及经办人授权委托书原件（需加2、处于良好营运状态盖公章或者经公证处公证）4、经营许可证明资料1、营业执照复印件1、代理商必须已经具2、法人代表（负责人）身份证复印件代理商有固定的经营场所3、代理许可证明资料2、要求是代理经营4、法定代表人（负责人）证明书及经办人授权委托书原件（需加盖公章或者经公证处公证）1、营业执照复印件2、法人代表（负责人）身份证复印件1、具有固定的经营场所品牌经销商3、法定代表人（负责人）证明书及经办人授权委托书原件（需加2、品牌加盟盖公章或者经公证处公证）4、经营许可证明资料自营商具有固定的经营场所1、营业执照复印件；2、经营许可证明资料招商管理控制?一、招商人员素质管理针对招商人员进行上岗前岗位培训；招商分类分级等管理手段都是有效的方式；招商管理控制?二、招商项目的质量控制招商并不是越多越好，而是要有符合项目的目标市场定位的合作商；招商管理控制?三、招商项目的风险控制对有意向的合作商经营稳定性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉好的经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险；招商管理控制?四、招商项目的进度控制项目筹备阶段招商工作有别于营业后的调整性招商，要求在有限的时间段内完成全部招商项目的80%以上，项目才能顺利开张营业。租控管理?一、主力商家预留对于整体业态定位不可或缺的主力商家，应预留相应口岸，不能够出租给其他业态或商家，宁愿在开业前降低谈判条件吸引入场。租控管理?二、好口岸预留在合理安排完毕应有业种的情况下，尽可能在较好的口岸预留适当的铺面，放在开业之前另行出租，不仅预防了实力商家临时决定进场却无好铺面安排的难为局面，也可以有较好的租金收益。租控管理?三、铺位安排在对各个业种的商家进行铺面安排时，不能够按照“先来先选”的原则由商家自由挑选铺面。要充分考虑整体各个业种的实际情况和特点，首先进行业态规划和区域安排，各个商家只能在指定的区域进行有限的选择。以免发生业态混乱、布局不合理、高楼层空置等情况。租控管理?四、铺位调整根据业态规划和实际招商的情况对铺位进行合理的调整，以形成商业的最优化配置。租控管理?五、业态业种优化在各个业态业种的铺面安排时，尽可能的让各个铺面相互关联、相互补充，根据业种的性质及风格整合起来。但不能距离太远无法照应，也不要离得太近以免形成直接的竞争格局。堂琅堂琅项目定位及业态规划财富中心财富中心招招项目招商总体原则商商指指项目招商管理导导项目招商实施计划及策略方方案案招商总体安排：?1、招商目标：?堂琅财富中心购物广场的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家并进行合理的业态安排组合以促进持续旺场,通过对招商的成功实现，带动投资者对前景的信心和保障，进而推动项目的销售和回款。我们把目标商家分为以下三个部分：招商总体安排：?1、招商目标：主力店商家主力店商家是我们在目标制定过程中最需要关注的群体，是对整个招商过程起决定性作用的商家次主力店是主力店有效的补充，要与主力店业态形成互次主力店商家补及互动其他补充商家主力店商家和次主力店商家以外的辅助商家招商总体安排：?2、招商范围（对象）：?餐饮类：美食城（中式酒楼）、（地域）特色美食、西餐厅（日式、?韩式）、中式快餐、西式快餐、咖啡厅/棋牌茶楼、面包房、水果捞/冰淇淋吧?休闲娱乐类：夜总会、量贩KTV、酒吧、美容院、SPA水疗、足浴?商业服务配套：婚纱影楼、美发厅、药店、洗衣房、鲜花店、茶叶+烟酒店、超市、邮局、旅行社、银行、电信/移动营业厅、教育培训、数码通讯、家电卖场?名品购物：?名品天地：男女品牌服饰、运动休闲服饰、美容产品专业店、化妆品、黄金珠宝、眼镜、钟表、内衣、饰品、皮鞋、皮具箱包?家居天地：家居饰品、床上用品?儿童天地：儿童摄影、亲子家园、幼儿培训、童装、童玩、童鞋、童用招商总体安排：?3、招商对象的筛选：?通过四个主要步骤，我们能够更加明确的认清我们的目标招商对象，并通过全方位的评估选取最适合的商家，从而实现招商对项目运作的最大化价值。?筛选标准：招商总体安排：?3、招商对象的筛选：?筛选标准：评估合作条件评估市场消费需辨别和选择目标招选择招商对象并2及对本项目的34求1商对象并与其初步确定引进方式价值接触充分考虑巧家及讨论合作条件直接引进广泛收集商家资周边地区（滇东，并从合作成料，并从品牌资北地区）消费者本和收益两方品牌加盟源库中选择符合的消费特性、消面判断目标商条件的优质客户费能力和消费习家对于项目的联合经营，进行有针对性惯，选择能够满价值，确定引的初步