瑾呈：中通地产中通地产冠县清泉河项目市场部分及规划意向济南世联怡高物业顾问有限公司14／4／22冠县房地产市场宏观分析3政府调控手段目前政府主要是信贷政策，辅以土地和税收政策来调控房地产市场政府重点采用，操作较为灵活，效果显著信信贷贷政策政策重点采用，一般性采用，可控性好，房税体税税收收房地产调控土地土地对中长期市场系正在逐步完善中政策政策政策类型政策政策产生作用行政行政政策政策市场较为失序时采用，地方性、短期性特征明显42010年新政研究政策路线：截止到11月7日中央已经就房地产市场调控出台了22个相关政策，政策逐步收紧《国土资源部央行、银监局《关于《关于加强房地《关于首次购进房关于开展国资作会议关于促《个人贷款贯彻落实国务院办公产用地供应和监买普通住房委要求央行工2009有央78家施地产市场平年度土管理暂行办厅关于促进房地产市关契税政企退出明确继续实管有关问题的通策的房地产业稳健康发展地卫片执法检场平稳健康发展的通通知务适度宽松的货法》知》》3月9日3月政策查工作的通18策的知》日币政知》3月8日1日2月22日房地产月2月8日2月12日步加强41月6日1月10日于进一住房预月12日《关善商品4银监管完通知》家国有决遏制市场问题的四消关于坚度有关全线取《房价过4日售制行优分城市4月1下达＜套房贷济部通知》日关于土首强经涨的4月13《过去按于加关快上研010年通惠《关理有0日会议2划＞的房管4月2常务委用计适用》务院分城市地利强廉通知7日国制部加问题的4月1署遏政策知》关于理有究部涨的《管产过快上房强房地房价租住的通一步加题6日关于进品房预措施关问4月2完善商场监管的通知》市关问题制度有月5日售5》5月知26日《5月2关于7税土地日6月3清算增日6的有值《月5日通关问关于209月知》题化12年30日经济体深10月19日制改《关于加点工作革重强《的建议土地关于规范《逐步》，增值税商关于调整房推进房征业个人住地央制产税改管工作的房贷产交易环节行上调存款中二契税利贷款基准通知》套住房个人所得率0.25个认定税优惠年百分点；标准通政策的期以上公5知通知》积金贷款》率上调至利4.05%5政策对冠县影响新政主要打击抑制非理性消费，作为以自需为主要市场的冠县，其受影响程度较小?一系列的政策措施主要针对的是投资者的投资行为，而作从城市类型看为四线的刚性需求较大的城市来说，消费者的购房大多数购房需求并没有减退；一类二类三、城市城市四类?冠县消费者九成以上为“自住城市型”需求，市场基本保持正常市场微弱走量部分市场走量市场基本正常，新政对于冠县的影响较小。?冠县政府对房产政策执行力度不大，比如预交10万元可先选房；但银行方面现在很严，严格按照新政要求。不过对冠县的影响不是很大。——盛世华府销售经理6商品房建设2010年冠县住宅施工面积增长十分明显，截止到9月，已超过前两年总施工量，未来商品房供给量会大幅度增加房屋施工面积住宅施工面积房屋竣工面积年份　（万平米)（万平米）（万平米）200815.6414.631.78200913.4712.994.242010.1-931.5630.94————数据来源：冠县统计月报?从表中数据可以看出，商品房建设三个指标整体呈上升趋势，其中房屋、住宅施工面积09年指标有所下降，主要是受08年底金融危机影响，开发商纷纷放缓开发速度；?2010年1-9月，房屋、商品房施工面积呈爆发式增长，分别是2009年施工面积的2.3、2.4倍，已超过前两年的总施工量；?未来商品房供应量会大幅度增加。7冠县房地产市场以本地开发企业为主，少数开发商开始确立品牌开发商状况优势，但是开发理念较为落后；在售楼盘品质较低，随着外地开发商的进入，未来楼盘向高品质转变?目前在冠县注册的房地产开发企业有金世纪、民生、长城、中信、东海、精诚、德信、百思特等20开冠县金世纪房地产山东民生置业有限聊城嘉润置业有限公司公司多家，以本地开发企业为发开发有限公司主，其中冠县金世纪房地商产与金冠房地产有限公司开名仕花园水韵新城公园小区是同一家企业；发世纪花园?在售楼盘的品质普遍较低阳光花园，多为单纯满足居民基本项居住功能，绿化率较低，目甚至部分小区无绿化，小建设局下属单位，凭借名仕本地开发企业，具外地开发商，公园区内部配套不完善；花园、世纪花园、阳光花园有良好的政府关系小区为其在冠县开?随着聊城嘉润置业有限公企三个项目，具有了一定知名，其开发的水韵新发的第一个项目，司、百思特房地产有限公度，但是其开发理念较为落城项目在冠县房地拥有5.3万平米配业司等外地企业进入，未来后，户型设计单一，配套匮产市场在售楼盘中套公园，户型设计冠县市场竞争会逐渐激烈状乏，绿化率低；依靠良好的规模最大，品质最多样，引入先进开，楼盘档次会向高品质转况政府关系及本地开发经验，高发理念，但是位置变。未来开发仍会以本地开发为较偏，价格较低主82009年以来商品房用地成交量大幅攀升，2009年成交70.26万平土地供应米，2010年1-11月成交125.46万平米；未来房地产市场竞争激烈?2009年商品房用地成交70.26万平米，是2008年成交量的29倍，冠县房地2007-2010.11冠县普通商品房用地成交量产市场迅猛发展；140?2010年1-11月，普通商120品住房用地成交量为124.46万平米，超过以往100三年的总成交量；8060?从商品房用地成交量来看，冠县房地产发展迅速，40近两年土地放量大，未来200房地产市场竞争激烈。2007200820092010.1-11土地成交量0.292.470.26125.46（万平米）——数据来源：中国土地市场网根据中国土地市场网资料，冠县2010年已发布出让公告但尚未成交的商品房用地约有28万平米；根据市场调研得知，目前冠县多处正在拆迁或面临拆迁，例如清泉河改造二期工程正在拆迁；明年完成清泉河以北、冠宜春路以南、红旗路以东、建设路以西区域的拆迁工作，预计未来几年土地供应量达2000亩。9土地供应2010年成交商品房用地13宗，其中12宗分布在清泉河以北，清泉河以南土地供应量较少，只有本项目一宗土地?2010年1-11月，冠县城2010土地成交量区住宅土地成交13宗，建筑面积约125.5万平米，其中12宗土地分布在清泉河以北，1宗土地分布在清泉河以南；?清泉河以南土地成交量少，仅有本项目一宗土地。916720711326105111610房地产市场小结?冠县房地产市场以本地开发企业为主，在售楼盘品质较低，随着外地开发商的进入，楼盘档结论一次会向高品质转变。?2009年以来，商品房供需旺盛，市场状况良结论二好；商品房用地成交量大幅度上涨，未来房地产市场竞争激烈。?新政主要打击抑制非理性消费，作为以自需结论三为主要市场的冠县，其受影响程度较小。11城市发展?未来冠县城区主要向南发展，项目坐拥城市发展红利；清泉河的改造治理为本项目开发注入生机。宏宏观观小小结结经济状况房地产市场?冠县经济发展各项指标向好，为房地?冠县房地产市场处于快速发展期产发展奠定了良好的基础；，供需旺盛，在大量土地供应及外?固定资产和房地产投资逐年提高，城市地开发商进入驱动下，高品质住宅建设进入快速发展时期，房地产行业也的出现是必然趋势；较为活跃。?新政主要打击和抑制非理性需求?受经济环境影响，私营业主、个体工商，冠县房地产市场以自需为主，受户及企业中高层是城市消费的中坚阶层影响较小。，是本项目未来主要客群来源。12住宅市场分析13住宅项目分布目前市场上在售项目有7个，其中名仕花园与中信花园属于尾盘；潜在项目有3个?冠县城区住宅分布主要名仕花园分布于北环路、红旗路阳光花园、振兴路、建设路沿线，住宅板块呈零星分布；世纪花园?北部地区主要有阳光花园、名仕花园、世纪花园；城市中心主要有中信花园、盛世华府、富华苑、美树湾；城区东富华苑部有嘉和明珠、嘉润公中信花园园小区、水韵新城；嘉和明珠公园小区?其中富华苑项目、美树湾项目以及嘉和明珠项盛世华府目属于潜在项目。美树湾水韵新城14概况及供应量冠县市场在售的七个项目总体量为64.68万平方米?选取标准：冠县市场在售住宅项目。在售项目本期总体量25.53万平米，在售项目总体量为水韵新城64.68万平方米；盛世华府?在售楼盘中以2010年开盘居多，销售率均基本中信花园达到80%以上。公园小区阳光花园名仕花园世纪花园051015万平米在售期体量总体量15户型供应分析目前在售商品房同质性强，以110-140平米的三室为主?目前市场上，以三室居多，户型面积以110-140平米的三室为主；?在售商品房中，盛世华府与阳光花园只有三居水韵新城水韵新城室，其它楼盘采取三居室与其它户型相结合的盛盛世世华华府府方式；中信花中信花园园公公园园小小区区阳阳光花光花园园名仕花名仕花园园世世纪纪花花园园60708090100110120130140150160200一室两室三室五室16户型销售分析目前市场是三居室占总产品的75%，两室户型销售率略高于三室户型在售楼盘户型配比情况在售楼盘户型销售情况969421%75%92904%8886两室三室其它两室三室其它销售率?目前冠县在售楼盘户型中，最多的是三室，约占市场总量的75%左右，其次二室约占21%。其他三室以上户型供应极少，仅4%。产品比较单一。?从消化率来看，目前市场推出户型中，三室消化率约94%，稍低于二室的96.0%；其他户型销售率也较高，这与该户型的较小推出量有一定关系。17各区域价格分析住宅价格在2000元/平米-3000元/平米之间，市场均价约为2500元/平米，其中盛世华府的均价最高?目前市场上的在售项目中，世纪花园与嘉润公