房地产基础知识回顾第1页目录1认识房地产2重点项目类型介绍3项目运作4开发商分类5专业术语6各项目类型客群特点7知名开发商产品线介绍22重点项目类型介绍?居住类物业?办公类物业?商业类物业?城市综合体3居住类物业居住类物业概况介绍：定义：在国家规划居住用地上建筑的具有70年产权的住宅土地性质：国家城市建设用地中的居住用地。使用年限：70年。层高限制：√?当住宅建筑标准层高大于4.9（2.7+2.2）米且小于7.6（2.7米2.7+2.7+2.2）米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平面积的2倍计算；√2.2米?当住宅建筑层高大于7.6（2.7+2.7+2.2）米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平面积的3倍计算。×1.5米4居住类物业居住类物业概况介绍：成本特点:土地同区域建安成本建筑类型其他特殊成本商品性质出让金售价比较（北京为例）高层住宅每建筑平方米单方造价为1825元；多层住宅每建筑平方米单方造价为政策性用房（政经济适用房无低——1205元。加装太阳能热水系统的，每建府保障性用房）筑平方米增加65元。政策性用房（政廉租房无政府回购后出租府保障性用房）介于政策性用房双限房较低低——与商品房之间建安成本相对较低，主要包括土建施工普通住宅有中等及基本设备安装，一般不采用精装修的商品房做法建安成本相对较高，包括土建施工、设高档公寓有较高备安装及精装修。如果是高层公寓，则营销推广费相对高商品房土建施工的成本也会比多层高。设计费相对较高建安成本相对较高，包括土建施工、设别墅有高某些高端楼盘会采用定制商品房备安装及精装修。化设计施工的方式。5居住类物业居住类物业概况介绍：营销特点:建筑类型营销特点属于政策性优惠房产，在政府的限制条件下申请购买或者租赁，基本没有营销推广的预保障性住房算。注重项目性价比宣传。推广渠道主要包括报纸、网络、论坛等等。经常通过对项目赠送普通住宅面积、打折促销等方式进行宣传。注重项目地段和建筑品质的宣传。推广渠道主要包括杂志、报纸、网络、俱乐部、论坛高档公寓等等。注重项目周边环境生态价值以及自身居住品质的宣传。推广渠道主要包括杂志、路牌、别墅网络、高档俱乐部、大型机构或知名俱乐部组织的高级论坛、主题鲜明的联谊活动。6居住类物业商品住房：普通住宅/高档公寓/低密度高端住宅普通住宅：?是指通过招拍挂方式进行出让的土地?由地产开发商进行住宅开发的70年产权的产品?一般来说普通住宅的设备配置较低高档公寓：?配套设施标准较高、具有良好的物业管理服务?部分高档住宅带精装修?高出同一地段、同一时间段的普通价格上千元或者数千元的价格不等7居住类物业商品住房：普通住宅/高档公寓/低密度高端住宅独立式别墅双拼别墅?该类别墅指在建筑设计形式上独?该类别墅是介于联排别墅与独栋门独院的住宅。房屋周围一般都有别墅之间的中间产品，在建筑形式面积不等的绿地、院落。具有私密上通常由两个单元的独立式别墅拼性强、价格较高等显著特征，在住名词联组成。每户有天有地，独门独院，宅等级中居于顶尖位置。解释每户均能实现270度三面采光通风。居住类物业商品住房：普通住宅/高档公寓/低密度高端住宅联排别墅：指有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位。该类别墅是由几幢通常低于三层的单户别墅，相邻两幢之间共用山墙并联组成的联排住宅。通常被称为TOWNHOUSE。叠拼别墅：指洋房公寓与联排别墅的一种综合体，由多层复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园。也可能在上叠和下叠之间布置一个平层。花园洋房：6层以下多层板式建筑，以四层为主，通过退台或前后错动等建筑处理手法，户户拥有露台、阳台、花园，绿化率比较高。此外，如果产品形式为四层左右，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。9居住类物业保障住房：经济适用房/双限房/廉租房?经济适用房定义：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。购买条件（武汉）：购买经济适用住房，实行资格申请、公示、核准制申请购买经济适用住房的家庭须符合以下条件：(一)有本市城镇常住户口(含符合本市安置条件的军队人员)；(二)无房家庭或家庭现住房人均住房面积低于本市城区居民人均住房面积；(三)家庭人均年收入低于本市城市居民人均可支配收入。?双限房定义：两限房全称为限房价、限套型普通商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。购买条件（武汉）：类似于经济适用房，武汉的双限房主要销售给住房困难的，拆迁户，需政府批准。10武汉最大经济适用房项目-百步亭花园悦秀苑、景兰苑“百步亭花园悦秀苑、景兰苑”可供预售房源共计5457套，其中绝大多数房源作为拆迁还建房，仅剩余1950套住房面向已取得购买经济适用住房资格证明的社会低收入住房困难家庭公开登记销售。11居住类物业保障住房：经济适用房/双限房/廉租房定义：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者商品住宅。申请条件（武汉）：7个中心城区廉租住房租金补贴申请条件为人均每月可支配收入600元以下、人均住房建筑面积12平方米以下；廉租住房实物配租申请条件为“人均每月可支配收入600元以下的低收入无房家庭”。122重点项目类型介绍?居住类物业?办公类物业?商业类物业?城市综合体13办公类物业办公物业概况介绍：办公地产是指通过招拍挂方式出让的带有完全产权的土地、由地产开发商购入后进行商务办公产品的建筑开发，是面向公司的商务活动及商务需求所产生的不动产。土地性质：至出让即日后50年完全产权。层高限制：普通办公层高不得超过5.5米，5.5米~8.8米则按照两层建筑面积计算，超过8.8米则按三层建筑面积计算。办公物业分级：一类办公建筑净高不应低于2.70m；二类办公建筑净高不应低于2.60m；三类办公建筑净高不应低于2.50m14办公类物业办公物业概况介绍：成本特点：?土地成本和建安成本都相当高，前期投入较大；?如果是持有型物业的话，将长期占用大量开发资金，但后期经营收益和物业升值将获得较高的投资回报。营销特点：?营销方式有只售不租、只租不售、租售并举等，各有利弊。?“只售不租”可以较快收回投资，但如果市场需求不足，也会造成产品积压、资金沉淀；“只租不售”回收资金较慢，有资金实力的开发商才能经营；“售后包租”较快地收回了投资，可获得包租的管理收益，但的风险较大，又受到政策限制。?在营销中注重向客户展示项目的美观现代的建筑造型、分割合理的室内空间、专业的物业管理和配套服务。15办公类物业物业类型：纯办公民生银行大厦泰合广场16办公类物业物业类型：公寓式办公/综合楼公寓式办公：由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。综合楼：由两种及两种以上产品类型组成的公共建筑，产品类型包括商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱、等等，可由办公+商业+住宅，商业+办公组成。综合项目-九龙仓时代广场172重点项目类型介绍?居住类物业?办公类物业?商业类物业?城市综合体18商业类物业商业物业概况介绍：商业地产指通过招拍挂方式出让的带有完全产权的土地由地产开发商购入后进行商业产品的建筑开发,用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。土地性质：商业，出让即日后40年完全产权。层高限制：普通商业地产层高为6.1米。6.1米~10米则按照两层建筑面积计算，超过10米则按三层建筑面积计算。在实际商业地产市场中，住宅底商层高一般在4米左右，4.2-4.5米为最优。公建底商如为配套，层高一般在4.2-4.5米，如规划为大型商业，层高一般设计在5-5.5米。工程特点：对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求；不同的业态、不同的功能、不同的产品，产品的设计施工差别较大，主要是为了满足日后商业经营者和最终消费者的合理需要。19商业类物业商业物业:成本特点/营销特点成本特点：土地成本较高，前期投入较大；通过销售模式只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。营销特点：招商能力是决定商业地产项目运营是否成功的关键，商业地产的销售、招商、后期运营要比居住地产复杂很多。它是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，物业出售后，还要考虑经营、返租、回报和风险的问题。20菱角湖万达广场武汉汉口北交易市场商业类物业物业类型：公寓式办公/综合楼独立式商业：整栋建筑体都为商业经营，可租可售，一般由百货公司、大型超市进行整体招租运营。是在一个建筑物内集中了若干专业的商品销售部门并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。武汉摩尔城商业街：指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。底商：即底层商铺,指位于住宅、写字楼等建筑物底层（可能包括地下1、汉街2层及地上1、2层，或其中部分搂层）的商用铺位。底商不仅避免了过去底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益；鉴于商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，底商未来的客户基础将