谨呈：北京东和嘉业房地产开发有限公司西四环项目前期顾问报告14／4／214／4／2本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。整体框架项目本体目标设定市场情况项目定位产品规划及建议本报告是严格保密的。2件规划条地价点分析块值目本体项地未展分析块来发SWOT地块发展分析本报告是严格保密的。3项目本体——规划条件?项目地块指标：南北长约150米，东西长约465米。?限高：东侧：50米，西侧：20米。?地块占地面积：约6.3万平米。?容积率：不高于2.5。?会所面积：2000-2500平米。?商业面积：4500平米左右。项目地块目前处于用地平整中，旧楼尚未拆除完成。本报告是严格保密的。4件规划条地价点分析块值目本体项地未展分析块来发SWOT地块发展分析本报告是严格保密的。5项目本体——地块区位分析地块区位?行政区位上划分属于海淀区，位于北京西北部。西?位于长安街以北，四季青桥西北四侧。?距离西北部人文环景观区以及传统内城区距离较近复兴路，交通便利。本报告是严格保密的。6项目本体——地块交通分析交通状况蓝?东侧紧邻城市西靛交通主干道西板四四环，直线距井厂路离约100米。杏石环路?南侧接城市干口路道杏市口路。北?现有交通状况路理想，可快速到达北京各个职能中心。本报告是严格保密的。7项目本体——地块四至环境周边状况北：郦城回迁房（11层）、部队居住小区（2-4层）东：临时建筑、部分商业和酒楼南:郦城建设用地西：临印刷厂、汽车配件维修厂、西郊机场本报告是严格保密的。8项目本体——周边生活、商业配套周边生活、商业配套齐全。餐饮：购物：ShoppingMall麦当劳、肯德基、必胜客金源时代购物中心，亚洲最大的购物娱乐休闲中心。、吉野家等洋快餐；韩国欧尚，世界五百强企业中排名第147料理权金城、四季海风海位的大型综合性超市。鲜场面、沪上人家上海本百安居，英国全球性的采购体系，邦菜、嘉麟楼鲍鱼城、香包括建材管件、木材、墙地面饰材格里拉大饭店、下里巴人、油漆涂料、厨卫用品等。其余“好美家”“迪卡农”等。重庆大酒楼、老妈红火锅、宝德园餐厅、罗杰斯…医疗：教育：中国人民解放军301医院北京外国语大学、北京理、肿瘤医院、海军总医院工大学、北京大学、清华、空军总医院、武警总医大学、人民大学、首都师院、中西医综合医院、军范大学等。事医学科学院。本报告是严格保密的。9项目本体——地块控规分析地块价值蓝?地块南北向大西靛于东西向，利板于开发板楼社四井厂区。路?西低东高，有杏石环利于地块展示口路路景观资源。北?西郊机场飞机起落的影响程路度有限。本报告是严格保密的。10地块资源综合评价规模??地块规模一般，且地块形状较为规则。地块规模一般，且地块形状较为规则。??主要为住宅用地，占地主要为住宅用地，占地6.36.3万平米，容积率不超过万平米，容积率不超过2.52.5。。??北京传统的海淀区域北京传统的海淀区域自然资源??距离西北部人文景观区较近，但项目周边无稀缺资源。距离西北部人文景观区较近，但项目周边无稀缺资源。设施资源??周边生活设施配套完善，一应俱全。周边生活设施配套完善，一应俱全。??周边为大型生态居住区，污染、办公较少。周边为大型生态居住区，污染、办公较少。地块资源??地块平整地块平整??目前旧楼尚未拆除。目前旧楼尚未拆除。本报告是严格保密的。11件规划条地价点分析块值目本体项地未展分析块来发SWOT地块发展分析本报告是严格保密的。12城市更新带来的市场机会——从城市化进程角度看发展趋势美国的1790年1830年1920年1950年1990年城市城市化郊区化都市区变成化巨型城市带进程第一阶段第二阶段第三阶段殖民地到非殖民地大规模工业化成熟都市区的形成和转型随着阶段性的发展，城市中心的居住职能向外发展，随着城市中心的人口大量增长，未来势必向城市边缘及郊区化发展。本报告是严格保密的。13北京城市化进程的趋势美国的1790年1830年1920年1950年1990年城市城市化郊区化都市区变成化巨型城市带进程第一阶段第二阶段第三阶段殖民地到非殖民地大规模工业化成熟都市区的形成和转型北京现阶段北北京目前城市化水平达到京城79%,处于城市化发展的后期的市80阶段,郊区化快速发展的阶城化70段市发60世界2004年城市化展50化平均水平水水40平平30中国2004年城市化(%20平均水平)10随着城市化的进程，郊初期阶区段化快速加速发阶展，相段对后期本阶区段域而言，土地未来本报告是严格保密的。14有较大价值提升。0-30%30-65%65%地块未来发展——区域规划《北京城市总体规划（2004—2020）》：北京市域?在西部建设综合文化娱乐区，主要发展高新技术、休闲旅游、教育等产业；?对海淀的功能定位——国家高新技术产业基地之一，国际知名的高等教育和科研机构聚集区，国内知名的旅游、文化、体育活动区。对北京未来西北部科技教育区、生态旅游区的关注和投入，势必促进区域的配套建设和环境改善。规划对西北部硬件设置的投入和环境改善力度加强的趋势明确，将吸引更多资金和人才。本报告是严格保密的。15城市住宅趋势分析?2005年土地供应计划中，明确表示“北京二环路以内今年将不再新增住宅商品房项目用地，而东、西、北四环路以内和南三环路及其延长线与四环交界以内也将限建经济适用住房项目。”?2006年土地供应中，海淀区成交的地块距离均在四环以外，距离城市中心和本项目地块较远。趋势1：城内居民大量外迁，北京市的住宅用地供给大量集中于四环、五环之外，住宅需求呈增加状态。趋势2：四环内及周边商品房供给稀缺，未来土地增值和房价上涨不可避免。趋势3：城市中心不断外扩，中心城区边缘区域的城市化进程加快。本报告是严格保密的。16海淀区未来土地供应分析土地面积(平方米)规划建筑序宗地名称宗地位置建设用代征地面积(平规划用途交易状态楼面地价号合计地面积面积方米)海淀区温泉镇居住、行政4863元/平1D1地块办公、海淀区温泉镇298991158337140654236459已成交办公、商业住宅及商业用地米海淀区温泉镇居住、行政3167元/平2D2地块办公、海淀区温泉镇294190128458165732257316正在交易办公、商业住宅及商业用地米（起价）居住、配套丰台区万恒家园丰台区小屯路3986元/平327400022542948571416500、非配套公已成交二期项目用地108号建等米A地块：居6810元/平4海淀区西苑项目海淀区西苑1538169780856007132200住及商业B已成交地块：商业米西苑区域内未来本报告是严格保密的。土地供应稀少，楼面地价较高！17地块未来交通价值分析西远大路五西西环杏石口路四三环环?三环、四环、五环；项目毗邻的杏石?北京2008年地铁规划的轨道设置口路、连通苏州桥与西三环的远大路。已趋近于本项目所在地。城市发展总是依赖于城市干线路、轨道，现状和规划造就未来发展轨迹。客户的购买需求总是集中在交通干线和轨道成熟和发达的区域。本报告是严格保密的。18地块未来价值综合评价：?北京“两轴-两带-多中心”的发展格局，北京西北部科技教育、生态旅游的区域定位，更加适合住宅的发展，居住环境及价值都会有较大的提升。?城市中心土地的稀缺及郊区城市化进程的加快，再加上四环内新增住宅用地的减少，均决定了该地块未来有较大的增值性。?未来区域土地供应减少，土地价格较快增长。?房地产的发展与交通总是密不可分的，在现有交通干线的基础上，未来的轨道交通建设，以及新的政府对交通的投入，使该区域的未来前景更加光明，，将会吸引更多消费者的关注。本报告是严格保密的。19件规划条地价点分析块值目本体项地未展分析块来发SWOT地块发展分析本报告是严格保密的。20项目——地块SWOT分析优势（S）劣势（W）1.交通便利，但近路不临路，和四环路有一定的距离1、地块在规划上有一定的限制，规划空间较小，不影响项目品质。，对于开发品质有一定的影响。2.周边生活配套齐全，医疗、教育、餐饮、购物等公2、地块周边围绕着普通住宅，不利于项目开发共设施一应俱全。高品质住宅。3.地块西侧远望西山无遮挡，景观资源比较充分。3、离西郊机场距离较近。4.项目周边居住环境比较纯粹、居住质量及氛围比较良好。5.项目地块相对比较完整，有利于房地产开发6.区域人文、历史的文化沉淀较为丰富。机会（O）威胁（T）1、城市发展外扩，城市中心向外部转移。1、西部区域发展缓慢，不是北京未来城市的发2、北京未来四环内及周边土地供应及住宅供应量减少展重点；，土地价格上升迅速。2、地块北侧，郦城回迁房对建筑排布的影响,3、该区域房地产项目较为匮乏，竞争不激烈。以及对整体品质的影响。4、该区域由于供应量少，目前呈现完全消化状态，需求旺盛。本报告是严格保密的。21整体框架项目本体目标设定市场情况项目定位产品规划及建议本报告是严格保密的。22目标设定快速销售，利润最大化发挥地块优势，实现地块价值开发商品牌建设本报告是严格保密的。23整体框架项目本体目标设定西北部市场扫描市场分析各片区市场扫描项目定位各级市场扫描产品规划及建议本报告是严格保密的。24西北部市场情况------区域界定设定大市场区域为海淀区区域北至西三旗本案东至京昌高速南至莲花池西路西至西五环本报告是严格保密的。25西北部市场情况------上市及销售情况2000年至2005年海淀供销情况5000045000400003500030000250002000年至2005年海淀供销情况200001500050000100004750045000500042500400000375003500032500300002000年2001年2002