谨呈：北京世纪茂文房地产开发有限公司：[2007]GW-18北京世纪国际艺术城整体定位及物业发展建议报告中期汇报稿版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.06.05本次汇报议程一、项目工作背景解析二、项目核心问题分析三、项目市场环境分析四、项目整体定位及发展愿景五、启动区物业建议六、项目经济测算本报告是严格保密的。2研究内容1.1.1.1.1.1.1.1.项项项项项项项项目所在目所在目所在目所在目所在目所在目所在目所在区区区区区区区区域域域域域域域域属属属属属属属属性性性性性性性性与与与与与与与与价价价价价价价价值值值值值值值值2.2.2.2.项项项项目地目地目地目地块块块块基本基本基本基本条条条条件分析件分析件分析件分析3.3.3.3.文化文化文化文化艺术产业艺术产业艺术产业艺术产业背景解析背景解析背景解析背景解析4.4.4.4.项项项项目工作背景目工作背景目工作背景目工作背景总结总结总结总结本报告是严格保密的。3项目位置：项目位于朝阳区东坝乡五环路内外两侧，方便到达东部各重要功能节点，地块分为AB两区?朝阳区东坝乡五环路内外两侧；?有坝河和亮马河汇集于项目北部；京顺路京顺路首都机场首都机场?项目东邻五环路，向北由机场高速与机场高速机场高速城市中心相连，向南由姚家园路与城市中心相连，距市中心10公里，距离首东北五环东北五环都国际机场10分钟车程，距CBD8公14公里里。二环二环10公里BB姚家园路姚家园路8公里市中心市中心CBDAA项目规划图本报告是严格保密的。4从城市规划来看，项目AB两区横跨城市绿化隔离地区与中心城边缘集团-东坝建设组团，项目周边有轻轨环绕?项目地块位于绿化隔离带上，邻近的三个城市组团是酒仙桥区域、东坝区域，青年路区域；?项目东侧邻东五环，与东坝集团一路之隔，东坝集团的功能定位是居住为主，受机场跑道影响对建筑高度有限制，10号线支线区域原有的小部分产业规划东移至组团酒仙桥10号线东坝外；区域集团?该区域周边没有与城市中心直接相连6号的城市主干道也使该区域周边开发启动线定福庄相对慢。集团?该项目周边规划有地铁10号线，10号线支线、其中：10号线（海淀-焦化厂），2008年通车，10号线支线（亮马桥-东坝）2025年前通车?规划有亮马河北路，紧邻项目地块北侧，但规划时间节点没有确定北京市总体规划（2004-2020）——中心城功能结构规划图本报告是严格保密的。5项目A区位于朝阳区东北五环路内侧，属于北京市规划中心大团和10个边缘集团之间绿化隔离地区上的绿色产业项目?项目区位属性：“分散集团式”城市布局思想指导下的、市区中心大团和10个边缘集团之间形成由绿化隔离地区；?绿化隔离地区有绿化用地及配套、旧村改造及新村建设，及剩余用地，本项目A地块既绿化用地及配套；?绿隔地区的产业规划：大力发展绿色产业和符合首都经济发展方向的第二、第三产业，重点发展高新技术产业和为市民休闲服务的第三产业。对经营性的绿色产业项目，允许有３-５％的土地用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开发和任何工业项目。[20号文]本报告是严格保密的。6项目B区位于东坝边缘集团，功能定位是建成相对集中，具有居住、教育、文化等功能的城市副中心，以居住功能为主，原规划产业东迁?东坝集团总体规划与定位：北京城市“副中心”、北京中心城区唯一0.96容积率、首规委唯一从始至终统一规划、绿化率55%、160亿基建投资、高新技术产业，无工业分布生态环境优越的高品质居住社区，将成为自然生态环境与人文生态环境相结合，自成绿化空东坝地区间体系的大型生态社区?东坝板块产业规划与政策：发展高档房地产业、大型购物中心和社会服务业，加强规划管理，加快基础设施建设，完善配套服务体系；通过重点引进房地产开发、物业管理、商业、饮食业、文化、体育产业项目等，推动房地产业、社会服务业发展；建成相对集中，具有居住、教育、文化等功能的城市副中心。摘自《2003-2008年朝阳区产业结构调整规划》本报告是严格保密的。7随着绿隔区域城市级公建设施的落成和投入使用，东坝区域延续了北京东北方向上国际化的时尚艺术文化气质，以文化艺术、文化休闲产业带动的区域价值正在迅速抬升?区域重点项目：东?④朝阳体育中心-2006年第九届世界青年田径苇88锦标赛比赛场地，06年８月第１１届世界青年田路径锦标赛在京举行、周边绿化景观显现；22东坝中街?③环铁艺术区-环铁内众多艺术部落，如环铁艺11术城、环铁一线等；33东?①电影博物馆-配合2005年的中国电影百年庆五典，2008年北京奥运会的配套项目。该馆位于规北路环河划建设中的北京影视城内。投资3.7亿元，由国马亮管家广播电影电视总局和北京市政府联合建路东庄驹设。2005年底开馆，07年2月正式开放。世纪国际艺术城子路?坝7⑤东方盛城-规划总建筑面积52万㎡，项目定7路房树位为综合商业中心，2006正式启动修建，目前已七棵中路路于百安居、麦德龙、家乐福的品牌企业进行了洽路庄66各康谈并达成了合作意向。坝?此外区域还将启动/或已启动②铁道博物馆、⑦东千亩湖生态公园、⑥观光果园、⑧蟹岛、东风乡5544石各庄路的休闲旅游项目等，近年随着绿化隔离带上重点路快速项目的建设，区域形象处在迅速提升的阶段。姚家园本报告是严格保密的。8北京的东北五环板块由于原有艺术家村落化发展再结合目前画廊业的日益整体化、集约化已经在形成文化艺术产业泛发展态势?自20世纪90年代以来，个体艺术家聚群而居的文化现象使得艺术落草的燎原之火星星漫布，艺术家的高度村落化再结合上国内画廊业运作的日益整体和集约化，推动京城艺术产业区的地志图就此揭开；上苑上苑?自由繁盛的艺术集散地不约而同地聚拢成几大块的聚集北皋北皋区，大致归位于京城的东部方位与北面朝向，或者两者之798798间的地带；及辐射区及辐射区?这幅京城艺术地图大致如下：自由艺术家扎堆的的宋庄小堡村艺术区；东部城内还有新晋的观音堂文化大道；京宋庄宋庄郊北面有位于昌平区的“旧派势力”上苑艺术区和北皋艺术区旗下的“新生力量”费家村香格里拉艺术中心；观音堂观音堂?东北方向是一大艺术区板块，尤以“文化历史动物园”著称的798大山子艺术园区为京城艺术产业系统的骄楚，其辐射力带动起环绕在周边的一系列新兴的诸如酒厂艺术园、草场地艺术东区、北京艺术车间等卫星艺术群落，而自由艺术家散落在望京花家地附近就更为密集。资料来源『北京的艺术“地志图”』本报告是严格保密的。9区域价值总结区域价值小结?项目所在区域由于具备优异的区域规划及东五环的便捷交通，使之成为城市发展的主动拓展区，区域成熟指日可待?区域内大量绿化隔离用地带来的生态资源优势使该区域集中了众多城市级的重点公建项目，随近两年热点项目陆续启动，区域价值迅速抬升?区域产业特点推生了浓厚的文化艺术氛围，价值独特?本项目居于京城文化艺术产业泛发展带的几何中心本报告是严格保密的。10研究内容1.1.1.1.项项项项目所在目所在目所在目所在区区区区域域域域属属属属性性性性与与与与价价价价值值值值2.2.2.2.2.2.2.2.项项项项项项项项目地目地目地目地目地目地目地目地块块块块块块块块基本基本基本基本基本基本基本基本条条条条条条条条件分析件分析件分析件分析件分析件分析件分析件分析3.3.3.3.文化文化文化文化艺术产业艺术产业艺术产业艺术产业背景解析背景解析背景解析背景解析4.4.4.4.项项项项目工作背景目工作背景目工作背景目工作背景总结总结总结总结本报告是严格保密的。11艺术城项目具备一定规模、可发挥空间广阔、可涵盖功能丰富项目分为AB两区：?A区以北以坝河为界是环铁区域，南临平房乡乡界和东坝路，西临东风乡。北、西、南三面现状是村庄，规划是大面积绿化隔离用地，虽然西北方向是酒仙桥区域；?B区北部为亮马河，南部以东坝路为界是天鸿单店项目和奥园项目，东侧为坝河，地块占地600亩，现正在申请土地一级开发权，计划建50万平方住宅、10万平方商业；?B区现状用地是东坝乡七棵树村的集体用地，地块面积占村域面积的1/3，609亩，但全村约占95%的宅基地都在地块内；?天宏单店项目为天宏与城开联合开发，以中小户型、中低价位的住宅为主（90平米以下住房面积占住宅开发总面积的70%），住宅总建面40万平方米，容积率不超过1.5，建筑限高30米。本报告是严格保密的。12A区未来将由地块南侧东坝路和北侧亮马河北路进入，目前南侧的进入条件较为成熟，城市意向和形象景观皆优于北侧11112244336655?进入性：项目东临五环快速路，不能在东边界开口a.坝河、亮马河流经d.通过涵洞与东坝集团相连；项目北临亮马河，亮马河北路规划实施无时间节b.污水处理厂、华侨公墓e.七棵树高尔夫俱乐部点；项目以西是东风乡，仅有东坝路与青年路相连c.东风乡界内f.北京红十字朝阳医院，到城市中心的通达性较弱；项目东南角临五环七棵树出口。本报告是严格保密的。13A区总占地1200亩，其中建设用地105亩，为绿色产业项目的配套建设用地，乡产权，已签订50年租约，并以经营性的文化艺术产业项目向规委规划报批?地块四至为：东至东坝?项目建设用地属于为给规划路，北以坝河为界，南绿化隔离地区“真绿”后的经临平房乡乡界和东坝路常性管理提供必需的资金，，西以东风乡乡界为限而规划的与绿地无矛盾经营；性建设项目的绿化配套用地?该类项目的指标条件：；对经营性的绿色产业项目，其绿化建设用地面?虽然项目近邻东坝集团，但积在6.67公顷（100不属于东坝集团，