通州自由小镇项目配套及非配套商用物业定位报告——定位篇14／4／214／4／2本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。商业定位本报告是严格保密的。2消费者及业态定位本报告是严格保密的。3区域内消费者的消费强度及满足程度分析?消费强度：区域内青年白领最高,其他各类人群均较低?消费满足程度：青年白领最低,而其他各类居民均较高通州回迁户年轻白领满消足费程度强度通州城镇城居民区移民本报告是严格保密的。4本项目中商业的目标消费者分级其他北京城区移民及暂住人口：偶得消费者4消费能力一般，但人口数量很少游离消费者3通州回迁村民：消费能力较差，但人口数量较多重要消费者2通州城镇居民：目前在核心区域内数量较多，消费能力中等核心消费者1北京城区新移民：未来会有较大增长，且消费能力较强本报告是严格保密的。5核心消费者描述年龄25-35岁之间职业CBD白领能挣会花，享受生活；该花的就花，不浪费，也不刻消费观念意节约；敢于提前消费；重视品牌和品质；追求时尚，讲求情调和精神享受。?工作在北京市区，乘轻轨上下班；?很少在家做饭，喜欢干净舒适的餐馆；?经常和朋友聚会，喜欢有情调的休闲方式；生活习惯?重视健康，爱好运动或健身；?购买服饰类商品会选择在北京市区；?购买日用类商品一定就近，不太考虑价格的影响。?对日常生活类零售及服务有基本的需求；潜在需求?对质优价平的餐饮、休闲娱乐有较大的需求；?由于是首次置业，对家居建材、家电有一定的需求。本报告是严格保密的。6各类消费者的需求偏好各类消费者对不同类型消费的偏好：北京城区拆迁户项目通州城镇居民通州回迁村民北京城区新移民其他暂住人口及低收入移民普通餐饮休闲娱乐日常购物消费偏好很强根据各类消费者对不同业态的偏好，以及各类消费者在本区域消费人口构成中的重要程度，可以判定本区域内的现有的商业需求级别如下：消费偏好较强消费偏好一般一级需求：普通餐饮消费偏好较弱二级需求：休闲娱乐几乎没有偏好三级需求：日常购物本报告是严格保密的。7目标业态现有商业的业态缺失和未来核心消费者的消费需求为本项目提供了发展以下业态的机会：餐饮、休闲娱乐、日常生活类零售与服务、家居建材、家电类专业零售?日常生活类业态满足本项目居民的需要即可；?餐饮、休闲娱乐以中等规模、中等档次为宜；本报告是严格保密的。8一个成功的案例本报告是严格保密的。9方庄概况各项指标位置南二环与南三环之间占地面积约1.5平方公里总建筑面积266万平方米住宅建筑面积181万平方米高层住宅比例87%总户数21300户规划人口76000人关键词：大规模住宅区交通便利城市感本报告是严格保密的。10方庄区域的业态分布?餐饮数量最多，分布最广；?购物比较集中，主要在环岛周围；本报告是严格保密的。11主要集中商业的规模项目规模家乐福约18000平方米贵友约18000平方米方庄购物中心约10000平方米时尚阳光批发市场约5000平方米总计约50000平方米方庄总商业规模大约为20-25万平方米，集中商业约占1/4。本报告是严格保密的。12方庄的商业格局1一条贯穿社区的核心商业街2三个大型标志店，沿主街排布3社区内部分布零散商业本报告是严格保密的。13方庄案例的启示领袖型商业项目的策略：?适度规模?统一定位、合理规划?保证每一种业态的集合度?设立标志性商业本报告是严格保密的。14物业形态和经营策略本报告是严格保密的。15本项目的物业形态及对应业态物业形态优点缺点能够快速变现，保证资金分散，不利于控制业态和街铺流的正常运转；物业形象；有利于提高整体商业形象集中商业，提升商业氛围，带动街不能变现，有经营风险；铺的销售；本项目的物业形态：街铺与集中商业相结合物业形态对应业态街铺餐饮、休闲娱乐、日常生活零售与服务集中商业大型超市、家居建材、家用电器本报告是严格保密的。16商业运营模式目前的商业运营模式通常分为两种：“万达模式”与“新天地模式”一、万达模式万达的商业模式引入一家国际知名品牌的主力店，以较低的价格将大部分商铺租给主力店，可以带来大量的人流与商机。将底层位置好的位置卖给小业主，由于主力店的带动使得底层商业能以较高价格售出，以回收部分资金，小业主自主招商经营。大型平价超市沃尔玛高级百货中心百盛购物广场数码科技电器灿坤3Ｃ数码广场家具欧倍德、红星——美凯龙饮食娱乐新加坡大食代美食广场、时代华纳本报告是严格保密的。17商业运营模式（二）二、新天地模式上海新天地由开发商建设，将商业出租，并进行统一管理。这使得所有的商业能以一个统一的社会形象面对消费者，同时各商家分别经营各自的产品，可以充分展示独特的品牌形象和经营风格。这种模式由专业公司负责招商，实现管理者与经营者相分离，可保证和提高管理水平。优秀的主题店对商业街的成功运作非常关键，而很多著名品牌的都要求较低的租金。因此，商业经营回报较低。但开发商在与商铺相配套的住宅房地产的开发销售方面获取高额利润。　　例如，上海新天地由于品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000元～10000元，到现在的每平方米2万元。本报告是严格保密的。18两种模式的对比根据开发商的目标与期望，建议采取万万达模式新天地模式达模式。通过出售商业获得丰厚的商业带动周边住宅地产赢利模式利润，短期实现盈利的销售，长期经营操作相对容易，资金回笼较好控制业态与商业档优势速度快次?开发商无法控制业态?前期经营利润较低?小业主成本压力过大，?无法通过商业获得大劣势后续经营出现问题量资金回笼?小商铺形成统一风格较?回报期长难?开发商期望通过商业直?开发商以商业作为长适用条件接获取利润期经营的资产?需要一定的资金实力本报告是严格保密的。19本项目大型集中商业的可能业态各类集中商业的选址要求?大型新建社区适合的集中商业业态：?10000平米以上1.大型超市大型?方圆1公里没有同等规模的竞争对手2.家居建材零售超市?单层面积最好在5000平米以上3.家用电器零售?公共交通便利?10000平米以上?方圆1公里没有同等规模的竞争对手家居?单层面积在5000平米以上建材零售?有足够的停车位?公路交通便利?有较强的昭示性?3000-20000平米?方圆1公里没有同等规模的竞争对手家用?单层面积最好在3000平米以上电器零售?有足够的停车位?公路交通便利?有较强的昭示性本报告是严格保密的。20大型超市?1.易初莲花?2.家乐福（已签约）12本报告是严格保密的。21家居建材零售?1.八里桥建材城?2.明珠建材市场?3.运乔建材城1?4.绿兴家园家居建材2?5.家世界购物中心（规划中）543本报告是严格保密的。22家用电器零售?1.大中电器?2.国美电器?3.苏宁电器?4.大中电器1324本报告是严格保密的。23大型集中商业的业态选择建议根据各类大型集中商业的选址要求，在满足建筑条件的情况下，该三种业态在本地块都是有可能出现的。但由于市场上已经存在一定数量、一定规模的这三种业态，竞争较为激烈，因此风险较大。国内外品牌主力店招商有自己的评估办法，例如家乐福对卖场的面积、车位、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商设计不符合要求，后期招商的难度很大。建议选择大型集中商业的时候采用“招商现行”的策略，根据商家的要求确定建筑形式和规模。招商先行本报告是严格保密的。24租金及售价定位本报告是严格保密的。25项目周边现售项目的价格项目名称商业规模建筑形式商业价格备注3.5万集中商已与家乐福签瑞都国际裙楼不出售业约1000米商业街二层街铺15000瑞都公园世家/二层底商商业未开盘DBC加州小镇6000底商二层底商商业未开盘4000会所单体建筑不出售二~三层梨园时尚街区30000底商7100底商11station8600二层街铺商业未开盘新翠景园/底商8000阳光好东东10000二层街铺15000目前该区域内新建商铺的租金约为2-2.5元/天*平方米，而售价已经高达15000元/平方米，表明投资者对该区域内的商铺升值持乐观态度。本报告是严格保密的。26通州其他在售项目价格项目名称商业价格（元/平方米）巴克寓所7000-8000新华经典丽园7200摩卡空间17000靓景明居7000鼎晟国际14000实现较高价格的摩卡空间和鼎盛国际均位于新华大街沿线，商业氛围浓厚，周边配套成熟。本报告是严格保密的。27街铺价格定位?通州在售商铺的价格区域价格箱体：集中在7000-8000和14000-17000两个区间18000内，其中实现高价格的16000项目一般位于新华大街14000或运河大街沿线，交通12000便利，商业氛围浓厚。1000080006000400020000本项目位于陌生区域，周边商业及配套尚不成熟。建议不要设置较高的入市价格，避免销售情况不良，影响下一阶段的销售。同时考虑到地块的升值潜力和时间的影响，以及本项目在区域内的标竿作用，建议价格稍高于目前市场上的低价格区间。适宜价格：8000-10000元/平方米本报告是严格保密的。28区域内现有商业租金位置日租金建筑形式?该区域内目前的商业以底商为主，租金较低玉桥中路南端1-1.5二层街铺，一般在1-1.5元之间光明小区1-1.1一层底商，新楼盘的底商租金可幸福艺居2-2.5二层底商达到2-2.5元。玉桥南里社区1-1.5平房玉桥中学路段商业1.4平房?家乐福的租金为2.2百领居易1.4底商二层元/平方米*天。乔庄社区1.4-1.7底商格兰晴天2一层底商?易初莲花的租金为0.6梨园小镇底商1-1.5一层底商元/平方米*天。兰山公寓2-2.5一层底商梨园东里1-1.5一层底商梨花园小区1-1.5一层底商玉桥中路1-1.5二层街铺时尚街区2-2.5底商+街铺平房区1-1.5平房云景里小