集团同仁堂地块规划建议地块名称占地面积建筑面积容积率楼面地价建筑密度绿化率本项目紧邻北六环，位于昌平核心区域，京藏、京新两条高速直达，2012年底并享有昌平线地铁规划利好；周边配套本项目紧邻北六环，位于昌平核心区域，京藏、京新两条高速直达，2012年底并享有昌平线地铁规划利好；四至本项目紧邻北六环，位于昌平核心区域，京藏、京新两条高速直达，2012年底并享有昌平线地铁规划利好；小结区域项目名称产品类型后续存量销售周期成交均价客户竞争度分析住宅86-87平米两昌平区域客户及二期2011年10月本项目居，120-140平米15万平米开盘——周边价格挤压型三居客户——城区配套及项目自身商昌平昌平区域客户及业配套，万科品牌优势金隅万科城两居80-90㎡约26万平米2011年底推出三期17555周边价格挤压型，产品类似，同一区域城区客户、时间重合。85㎡-90㎡两居，金隅·观澜95㎡三居，120-纯新盘，11.1万平方2011年7月初均价约目标客群为城区产品相近，知名开发商时代130三居米，一期退出3.13万16800投资客及本地改，具有一定市场关注度平方米；元/m?善性客户为主，核心竞争项目沙河保利罗兰香谷一居60㎡、二居12万平米时间未定----推售时间延后，本年内80㎡、三居150㎡不会开盘，时间不重合朱辛一居57-71㎡、两中小户型以投资领秀慧谷居86-93㎡、三居约42.2万平方米2011年6月19571客为主，大户型产品面积类似，区域较庄115-149㎡、四居多为地缘性改善近，分流一定区域客户179-201㎡客户。回龙两居80-90㎡、三产品类似，存量不多，首开智慧社居130-140㎡基本售罄2010年6月19445地缘性客户为主但预计8月左右清盘；观不构成直接竞争，一居64㎡、两居城北投资客户为产品相似度高，但入市强佑清河新城80-88㎡约44万平米2006年10月23102主时间较长，亮点不足，清河分流项目片区一居66㎡、两居城北首置、改善领秀新硅谷92-95㎡、三居约13万平米2005年9月　25013客主产品类似，但区域差异140㎡户为较大，不构成直接竞争小结小结区域市场分析项目本体分析项目本体分析理解充分了解项目之后的世联理解?本体情况?优势?面临问题谨呈：正宏置业正宏.龙山华府投标报告城市.观山.大宅理解充分了解项目之后的世联理解?本体情况?优势?面临问题本体本体————项目位于昌平老城核心区南部，南临龙山、凤山，基基础础信息信息板楼高层、小高层规划，中等体量宜居社区项目名称正宏·龙山华府项目地址昌平城南街道白浮泉路，紧邻八达岭高速科技园出口开发商北京正宏置业集团有限公司物管服务北京昌振顺达物业管理有限公司项目89793基础总占地面积平方米情况建筑形态板楼、小高层建筑风格ARTDECO建筑风格物业管理费2.3元/平方米·月开发周期共分两期开发建筑面积250000平方米容积率住宅容积率为2.5??区区位位：：昌平昌平县县城南部白浮泉路，非城南部白浮泉路，非县县城核心城核心区区；；绿地率绿地率30%?规模：总占地8.97万平米；户数共1927户?规模：总占地8.97万平米；?交通：京藏高速、北六环路、白浮泉路、地铁南项目梯户比2梯2户，2梯4户?交通：京藏高速、北六环路、白浮泉路、地铁南具体数据装修毛坯邵站、城南站；邵站、城南站；?车位1041个?产产品指品指标标：：容容积积率率2.52.5，共，共规划规划19271927户户，其中，其中面积区间86-87平米两居，120-140平米三居回回迁迁房房399399户户，一期余，一期余127127户户。。22梯梯22户户/2/2梯梯44开盘时间二期2011年10月户户，面，面积区间积区间86-8886-88平米平米两两居，居，125-140125-140平米三居平米三居交房时间一期2011-12-31，二期预计2013年5月，，ARTDECOARTDECO建筑建筑风风格。格。本体本体————距老城区核心直线距离2.5公里，可享成熟配套；东侧、南侧倚山区区位背景位背景，800米步行达万亩滨河森林公园，自然景观资源配套丰富?自然自然资资源丰富，山景源丰富，山景资资源尤源尤为为突出。突出。龙山华府背靠龙山、凤山，远眺燕山山脉；南邻京密运河政府街昌平老城昌平老城府学路区区，东临万亩滨河森林公园，东南侧被优势自然资源环绕，核心核心区区景观佳。京22..55昌昌平平南公公环?距老城距老城区区核心核心区区直直线线距离距离2.52.5公里。公里。路盛规规里里划龙山华府项目处于昌平老城区南侧边缘地带，周边商业配藏昌划新套一般,但距核心区直线距离2.5公里，可享受老城区成路新城城熟配套。白浮泉路区京藏高速区14出口高万亩滨河森林公园怀昌路昌平地铁（二京密运河速期计划2012年底通车）龙山、凤山环北六?公共交通可公共交通可达达，有高速路和，有高速路和轻轨连轻轨连接。接。北六环、京藏高速城市主干道，距八达岭高速科技园出口仅1公里；距目前已开通的地铁昌平线南邵站2.5公里，需公交换乘。本体本体————地块方正，配套较为齐全，地块内有回迁房规划对项目品质项项目目规划规划有一定影响；二期楼栋大部分南向或东向临山景，资源较优。商业商业?项目规划总占地8.97万平米，地块43方正，东侧、南侧为山地。回迁房?地块内配套有临街商业、幼儿园、景幼儿园65观园林，项目南侧有代建市政体育公园，项目配套较为齐全。1098一期?6号楼规划为安置回迁房，独立区隔7与整体社区。12?项目一期已开发北侧133、4、5、9、10、12号楼，二期17二期14山景山景规划开发地块南侧167、8、13、14、15、16、17号山景山景15楼。市政公园市政公园本体本体————园园林林&&建建ARTDECO建筑风格，3米台地园林设计，多组团园林景观设计，社区品质感较高筑筑园林设计建筑设计?米台地林：社台地林，停位前庭院3园设计区内为园车与楼栋?ARTDECO建筑风格：建筑立面采用ARTDECO建筑风格，线条组团均有3米高差，园林视角可规避停车位，实现视觉上的人挺拔，品质感较强。车分流。?多花园组团设计：社区园林以5个不同风格的景观节点串联而成，多个花园组团、水景喷泉、亭台花谢散布其中。本体本体————除6号楼外项目共规划1518套，其中一居52套，占比3%；两居644套，占比43%；三居822套，占比54%，总体规划三产产品配比品配比居大户型产品占比最多。三居也是目前剩余货量的主力产品。?项目规划14栋板楼，除6号楼回迁房外，共1518户；分两期开发；N?一期共推出676套房源，其中两居占比1451%，三居占比49%，目前剩余两居13套7二期1513，三居114套；回迁房816691217?二期规划有842套房源，其中一居52套45一期10，两居296套，三居494套；商商业业?目前可售货量共969套，其中一居52套3幼幼儿园儿园，占比6%；二居309套，占比32%；三商商业业居608套，占比63%，三居产品为主要销售户型。一期剩余货量盘点二期推售货量盘点居室配比面积总套数剩余套数剩余占比居室配比套数占比两居86㎡-88㎡3481310%一居526%125㎡1206249%两居29635%三居141㎡905039%102㎡11822%三居49459%总量676127100%总量842100%本体本体————三居户型，2梯2户，户型方正，南北通透。主卧户户型分析型分析套间设计，景观资源好，舒适度高E\E`户型D\D`户型?户型：三室两厅两卫?户型：三室两厅两卫?面积：125平米?面积：141平米?户型价值点?户型价值点两梯两户，舒适度高；2梯2户，舒适度高；户型方正，南北通透，采光通风较好；户型方正，南北通透，采光通风较好；景观资源好，南向可观山，北向可观园景；景观资源好，南向可观山，北向可观园景；主卧卫生间干湿分离；南向主卧套间设计；?户型不足点?户型不足点次卧均在北向；两个次卧均在北向；卫生间均为暗卫；卫生间均为暗卫；餐厅面积过小，且没有采光本体本体————二居户型，2梯4户，户型方正，景观资源好，舒户户型分析型分析适度较好C\C`户型B\B`户型?户型：二室二厅一卫?户型：二室二厅一卫?面积：88平米?面积：87平米?户型价值点?户型价值点2梯4户，舒适度高；2梯4户，舒适度高；南北通透，采光通风较好；户型格局方正；景观资源好，南向可观山，北向可观园景；起居室、主卧及次卧纯南向采光；?户型不足点南向可观山，景观资源优；仅主卧朝南，起居室及次卧均为北向；?户型不足点无独立餐厅空间；非通透户型，通风性不优；项项目目产品好，资源优，项目宜居属性强优势优势产品好1.社区规划布局较好，板楼设计，3米台地，2梯2户、2梯4户，项目舒适度高、仪式感较好；2.户型设计方正实用，有一定产品附加值、使用率高；3.ARTDECO建筑风格，品质感较资源优强。1.山可观：项目南侧为凤山和华府山，小区规划层高自北向南逐排递减，每栋楼均有山景可观；2.山可享：小区南侧及东侧均预留入口，可直接进入开放式的公共休闲公园，享受山居景观休闲资源；3.万亩昌平新城滨河森林公园咫尺尽享，步行距离仅800米。但是，从外部情况来看，项目目前面临着一些问题…市市场场大大势势的影的影响响新政对改善型客户影响较大?2011年2月新政后，北京市商品房成交量较去年相比下滑趋势明显?新政对改善型客户产生较大影响，主要表现在：1.客户购买资格受限2.客户缺乏市场信心，观望情绪严重市市场竞争场竞争的影的影响响竞争项目界定原则昌平城区区域相近：昌平城区沙河片区朱辛庄回龙观清河片区；北六环沙河片区周期相同：目