谨呈：广西梧州粤成房地产开发有限公司梧州粤成项目整体定位与发展战略（中期沟通稿）1n取势：ü上升的城市；ü上升的区域；ü延伸灏景品牌资源n明道：ü重新定义区域价值；ü重新定义居住价值；ü重新定义生活方式n优术：ü“国际生活”价值体系2项目分析思路项目界定核心问题机会挖掘发展战略整体定位规划及分期3梧州市区三江环绕，依山面水，山多地少；未来城市的核心发展方向是向西、向南，本项目位于该发展方向上n城市现状：梧州市地形以丘陵、阶地、河漫滩为主，适宜建设用地相当缺乏；旺甫工业区n发展方向：梧州城市主要发展方向北控应以向西、南为主；现阶段梧州市区的核心区域n七大城市组团：西联东优河西区河东区城市组团定位三龙区河东组团商住区河西组团住宅中心区，是城市的中心区南拓三龙组团商贸、旅游、批发、仓储为主长洲组团以旅游、观光、休闲、体育为主苍梧区龙圩组团工业、物流、仓储为主综合区域旺甫组团生态工业园社学组团规划可布置有一定污染的企业社学区4自04年始，梧州全市经济持续两位数高速增长，工业化成为核心驱动力量；人均收入同步高速增长，但在广西排名仍然靠后n梧州市GDP（04-08）持续两位数增长n08年第二产业对对经济经济增长的增长的贡献率贡献率为80.2%，其中工业增加值对经济增长的贡献率为74.2%181616.21514.94.70%1414.614.615.10%121010.29.588.4642080.20%01年02年03年04年05年06年07年08年第一产业第二产业第三产业GDP增速n梧州城镇居民人均可支配收入持续两位数增长n梧州市城镇居民人均可支配收入排名第101400025.00%14000120001200020.25%19.65%16.78%20.00%100001000016.40%800015.00%80006000600010.00%400040005.00%20002000000.00%2005200620072008城镇居民人均可支配收入增长率桂林市柳州市北海市玉林市百色市来宾市钦州市南宁市梧州市崇左市贺州市河池市贵港市防城港市5市府区域是梧州市的政治中心，经过十多年的发展，区域逐步成熟；同时具备未来成为开发热点的土地供应条件市府区域原厂区分布图市棉纺厂两广批发市场现阶段城市发展方向梧州制药集市合成纤维团第三生产厂区市铅笔厂市府区域蝶山区域河东区域市涤尼织染厂市文具厂梧州木材厂市丝绸厂原市缫丝厂““旧旧城区城区内内的的有有污污染染的的工工业业企企业应业应结结合合产产业业结结构构调整调整，，逐逐步步转转产产或或搬搬迁到迁到工工业区业区集集中布中布局。局。””————梧梧州州市市城城市市总总体体规规划（划（2020002-22-2002020年）年）从从20072007年年起起，，梧梧州州市市委委、、市市政政府府决定有决定有计计划划把把位位于于西西堤路堤路、、新新兴兴路路沿线沿线的的1717家家工工业业企业企业整整体体搬搬迁出迁出河河西西市市区，区，分别分别迁迁至至万秀万秀、、蝶山蝶山、、长长洲三洲三个个城区城区的工业的工业集集中中区以区以及及梧梧州州工工业业园区园区。。————网网络络信息信息新兴路、西堤路沿线企业的“退城进郊”工程未来将释放出大量的土地供应6项目位于市府区域的北部位置，紧邻新兴二路，通达性好；但周边人口混杂，形象较差，配套一般n周边配套ü购物：京梧市场、梦之岛、两广市场；ü学校：技工学校、现代科技学校、市十五中、明德小学、红苹果幼儿园；ü医院：长安医疗门诊、职工医院两广门诊客户普遍反映：购物较为方便；但学校的综合质素较低7地块北靠思卧山，有一定的山体资源；周边多为农民屋和老的居住小区，形象感知较差北临：思卧山东靠：翡翠苑、农民屋西至：农民屋、宝石园项目、项目二期南达：新兴二路以及梧州日报社8地块原为梧州市棉纺厂区，占地222亩，容积率为6；地块内部有高差，其余相对平整约15m约40m约10mnn技技术术指标指标：：??用地用地面积面积222222亩亩；；??建建筑筑容容积积率≤率≤66.0.0；；??建建筑筑密密度≤度≤32%32%；；??建建筑限筑限高高满满足机足机场场净空净空控控制制要求要求；；??绿绿地地比比例≥例≥30%30%。。9二期52亩，分南北两块；南部地块高差大、坡度陡、形象差，后续处理将深刻影响一期项目的整体质素5264.39m?29474.10m?10属性界定——三线城市，城市核心区，无强势资源的大规模房地产开发项目区域属性三线城市广西省梧州市，经济发展水平较低城市核心区梧州市的政治、经济、文化、商业新中心周边配套较为完善区域形象较差、人口混杂，配套完善，但档次一般项目属性大规模222亩，6容积率资源条件欠缺背靠思卧山，有一定山体资源可以利用有一定限制条件地块内部有高差；二期南部地块的形象、坡度问题；高容积率问题11项目发展方向初步研判1——高容积率下项目如何操作？住宅公寓?市场可行，但并非市场的主流需求，因此总量上要有一定的控制，并非项目的主流产品线。通过高密度商住公寓?区域靠近城市核心区的边缘位置，商业办公氛围尚不成熟；容积率：≤6；物业拔升项?而且从城市发展看，办公物业发展依然尚处于起步占地：222亩目容积写字楼阶段，市场没有成熟的类似项目。用地性质：住宅、商业用地?周边是酒店密集区，未来有一定的市场潜力；?如果是中低端酒店，对于项目整体价值的提升没有限制条件：当地价格无太大作用；酒店法支持超高层?高端酒店可提升项目形象，但投入成本和见效期过长。?同时住宅公寓可以吃掉同样的建筑密度，而且项目以住宅为主体，辅以形象建立可以采用比之更低成本的方式，住宅公寓和商业提升容积，整体价值最大商业?市场可行，但体量必然有限制；化？?大规模的集中式商业尤为慎重。12项目发展方向初步研判2——高成本下项目如何操作？?房地产整体趋势发展，非项目主观操作方向；趋势溢价?顺应区域趋势发展，提升区域价值，是项目可作为；?不具备走高端路线的条件，不建高端路线溢价议；总开发成本在2400元以上产品创新溢价?可行，但溢价能力需要评估；周边销售价格在2600-2700元左功能转换溢价?功能转换的余地较为有限右成本预估容积率4容积率5楼面地价324259中低端产品，区域脏乱差区域价值弱势价值贬损建安成本（按23-33层18001800高层估算）区域价值提创新项目，重本项目角色？升，项目价值其他费用300300新定义区域溢价总开发成本2424235913项目分析思路项目界定核心问题机会挖掘发展战略整体定位规划及分期14立足于粤成在梧州的发展，本项目承担何种角色能够使企业的发展更上一个台阶？n灏景尚都n灏景国际?总规模：占地86亩，总建筑面?总规模（一期）：占地222亩，积约22万m?；容积率6；?项目档次：是梧州市目前档次?？最高，价格最贵的项目；?户型情况：二房86m?、三房120-160m?、四房170m?、五房粤成230m?以上；?消化量：自2007年10月开盘以来，共推售1054套，消化329套，消化率31%，年化量约3万m?；方向初判评价方向一超越灏景尚都档次不具备可突破的条件方向二和灏景尚都同等档次定位自己和自己竞争，不可取；方向三整体要低于灏景尚都档次如何操作，价值在哪？15从产品可实现价格看，项目可选择的空间不大——围绕中端向上扩充客户群是项目现实选择的方向，逐步提升项目价值?项目自身条件无法突破该档次，高档不建议突破；总价：40-60万方向三：整体定位要低中高档于灏景尚都的档次总价：25-40万?项目发展方向？中档成本预估容积率4容积率5楼面地价324259总价：15-25万建安成本（按23-1800180033层高层估算）?打价格站，项目成本是最大的低档约束；其他费用300300?非完全商品化市场，政府干预总开发成本24242359总价：15万以下项目紧邻的多层项目(翡翠苑）售价为：2650元(尾盘）16从区域竞争角度看，紧邻项目地块有两个大规模项目，未来对项目发展来说，竞争和竞合同时存在中高档总价：25-40万B中档A总价：15-25万A（大正峰景园）B（宝石园）规模占地95亩，建面196000m?占地359亩，建面766000m?产品高层（14-18F）多层（7层，下面2层商业）户型一梯四户，其中90平米以下的户型占77.7%—取地成本—8.9万/亩在本地开发过宝石大厦（高层），资金有一定问题，开发商第一次，没有开发经验打算开发其中90多亩，其余卖地开发模式纯住宅开发宝石产业和住宅开发相结合整体定位（预估）中档中低档项目如果完全定位于中档，势必面对周边两个项目的夹击，内外交困，如何突破？17从市场看，如果定位于中高档，可以借助灏景尚都在市场上的价值标杆地位，面对主流客群，控制总价，快速回现项目对比灏景尚都蓝天港湾规模占地86亩，总建筑面积约22万m?占地90亩，总建筑面积约22万㎡区域长洲区蝶山区资源一线江景一线江景定位高端中高端产品高层高层、多层三期高层起价：面江3000元，面花园2850元，面北2500元，层价格均价：一般3500元，看江3800元差20-30元不等客群高级公务员、私营业主、企业管理层公务员、工薪阶层、普通生意人年化量3万m?5-6万m?灏景尚都蓝天港湾18但主流客群有着一定的区域抗性，从价值实现上看，必然存在价值贬损，不利于项目长远价值的最大化问题一：区域形象差？ü老、脏、城市感不足区域实现价值要问题二：配套一般？低于西堤板块和ü配套完善，但档次较低市府中板块？问题三：人口混杂？ü生意人和宝石产业人口较多19而且从外部环境看，同区域（市府周边）未来潜在供应势必加大，大盘竞争时代已经来临，项目