谨谨呈：金地地呈：金地地产产金地名津商业营销方案初步建议深圳中原·事业一部荣誉出品2011年7月26日目录一、深圳整体商业市场分析一、深圳整体商业市场分析二、深圳口岸区域商业市场分析二、深圳口岸区域商业市场分析三、项目分析三、项目分析四、项目定位四、项目定位五、销售策略建议及推广铺排五、销售策略建议及推广铺排六、金地名津商业项目服务团队架构六、金地名津商业项目服务团队架构第第深深一一圳圳部部整整1.11.1、宏观政策对商业市场的影响、宏观政策对商业市场的影响分分体体商商1.21.2、商业市场批售及成交情况、商业市场批售及成交情况业业1.31.3、商业市场近期销售情况、商业市场近期销售情况市市场场1.41.4、商业市场总结及未来发展趋势、商业市场总结及未来发展趋势分分析析深圳主要商圈形态布局华强北商圈行政文化商务东门商圈休闲文次商务中心中心化中心地王商务圈人民南商圈福田口罗湖口岸岸地铁1号和4号线在中心区交汇。地铁4号线连通深港两地自福田口岸到香港中环，仅需40分钟。1.11.1、宏观政策对商业市场的影响、宏观政策对商业市场的影响?楼市调控政策加码：楼市调控政策加码：?““新国八条”新国八条”：：20112011年年11月月2626日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”）日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的，调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资强大决心。新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰，房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。提升。?““限购令”限购令”：因房地产调控政策，“购房受限”的部分投资者转而投向商业地产领域。随着投资商业地产的：因房地产调控政策，“购房受限”的部分投资者转而投向商业地产领域。随着投资商业地产的热度上升，也带动了深圳市商铺、写字楼租售价格的攀升。热度上升，也带动了深圳市商铺、写字楼租售价格的攀升。特点：针对住宅市场、调控频繁、力度加大、打击投机行为，对楼市资金形成挤出效应。特点：针对住宅市场、调控频繁、力度加大、打击投机行为，对楼市资金形成挤出效应。?流动性资产过剩，通货膨胀明显流动性资产过剩，通货膨胀明显?继续适度宽松的货币政策继续适度宽松的货币政策：市场流动性资产过剩明显，通货膨胀明显持续走高，价格上涨明显；：市场流动性资产过剩明显，通货膨胀明显持续走高，价格上涨明显；?人民币升值，加息，热钱涌入，加速资产上涨人民币升值，加息，热钱涌入，加速资产上涨?近期人民币升值明显，国际资金借道进入中国市场，加速资产价格上涨；近期人民币升值明显，国际资金借道进入中国市场，加速资产价格上涨；?央行加息，国际资本央行加息，国际资本存存在在套利套利空间，加空间，加剧剧热钱涌入中国。热钱涌入中国。总结：宏观政策对商业市场形成总结：宏观政策对商业市场形成利好利好，投资商业地产，投资商业地产是寻求是寻求资产资产保保值值增增值的一种值的一种较好途径较好途径。。1.21.2、商业市场批售及成交情况、商业市场批售及成交情况图1深圳2010年1-9月商业批售、成交面积深圳市2010年商业批售面积和成交面积?总体批售总体批售不不大，近期大，近期放量放量，成交，成交量比较平稳量比较平稳150,0009月份商业批售面积为13.8万㎡，超过了前8个月的批售总和，说明商业市场走势看好。100,000米方平50,0000?近一近一年深圳商业年深圳商业挂牌挂牌成交成交均均价价稳稳步上涨步上涨1月2月3月4月5月6月7月8月9月批售面积11,1215,3603,8559,05813,08343,0998,2239,0126,477全市商业成交均价呈稳步增长势头，2010年数据成交面积27,4900036,7176,3757,6774,20816,870138,37较去年同期上涨约50%，商业项目的投资价值显而图2深圳2010年6月—2011年.6月商业挂牌成交均价易见。深圳市商业挂牌均价走势70,000从近期深圳商业市场的批售成交情况60,000和价格走势上看，商业市场开始活跃，价格50,000米40,000方平持续上涨，是商业项目入市的好时机。/30,000元20,00010,00000909091009110912100110021003100410051006100710081009全市42,3843,4744,1743,4547,9051,1754,0454,4551,8253,1555,0657,7960,481.31.3、商业市场近期销售情况、商业市场近期销售情况项目区域商业面积㎡主力面积㎡均价(元/㎡)销售率开盘时间商业类型深业紫麟山龙岗767750-10018000100%2010.5街铺中海阳光玫瑰园南山200025-11335000100%2010.6街铺万科金域道Ⅱ宝安186220－6053000100%2010.6街铺深物业新华城宝安1100070－1203200095%2010.6街铺佳兆业上品雅园龙岗690430－603000090%2010.6街铺佳兆业大观邸龙岗800040－802650075%2010.6街铺君悦九龙道龙岗700040-602800090%2010.6街铺茗萃园龙岗1183070-20024000?80%2010.6街铺依云伴山南山1124728-1324000060%2010.8集中商业＋街铺曦湾罗迪欧南山600040－8015000090%2010.9内街铺龙华中心街宝安112350-7065000100%2010.9街铺徽王府龙岗1000040-801900075%2010.8街铺龙光君悦龙庭龙岗700045-6030000?90%　2010.9街铺万科金色沁园龙岗275720-503500060%2010.10街铺集中商业+内铺/外世纪新城龙岗3200020-7050000/80000　90%2010.10铺中海三里铺龙岗513420-703300065%2010.10集中商业+街铺万科红布吉2977115-15030000?/100000100%2010.12集中商业+街铺小结：项目规模多数小于1万平米，主要为社区型商业，街铺居多，集中商业较少，主力面积为20-70平米，销售率基本在七成以上；区域优势明显，核心价值清晰的项目销售均价较高。1.41.4、商业市场总结及未来发展趋势、商业市场总结及未来发展趋势?总总结：结：?““限购令”限购令”等等政策出台政策出台后后，住宅市场投资行为受，住宅市场投资行为受到到打压，楼市资金挤出效应显打压，楼市资金挤出效应显现现；；?通货膨胀势通货膨胀势头头明显，人民币升值明显，人民币升值和和加息加速热钱涌入，资产价格上涨；加息加速热钱涌入，资产价格上涨；?批售批售量量的大的大增增预预示示着未来着未来供供应应量增量增加，从加，从长时长时间来间来看看，，供供应应量扩量扩大将对价值上涨形大将对价值上涨形成压力；成压力；?成交成交均均价持续价持续稳稳步上涨，商业投资步上涨，商业投资前景前景明明朗朗，投资价值显，投资价值显现现；；?近期商业市场以近期商业市场以社社区商业为主，成交区商业为主，成交活跃活跃，，核核心价值心价值清晰清晰的项目销售的项目销售均均价价比较比较高。高。?未来发展趋势：未来发展趋势：?随着批售随着批售量量的的陡增陡增，预，预计计未来商业未来商业放盘量放盘量将将呈增长呈增长势势头头，，但由于但由于近期商业市场的近期商业市场的活跃活跃，，供供应应市场市场扩扩大大短短期对价格上涨的压力期对价格上涨的压力不不大，市场价格大，市场价格仍仍将将保保持持稳稳步上涨势步上涨势头头。。?结结论论：：在在当前当前宏观政策下，商业项目推宏观政策下，商业项目推盘时盘时机成机成熟熟，本项目应，本项目应该该借此借此良良机机尽快尽快推推盘盘销售。销售。第第深深二二圳圳部口部口2.12.1、福田口岸区域商圈分析分分岸岸、福田口岸区域商圈分析区区2.22.2、、典型典型口岸商业口岸商业————罗罗湖湖口岸商圈分析口岸商圈分析域域商商2.32.3、深圳、深圳南山南山口岸口岸—西—西部通道部通道附附近商圈分析近商圈分析业业2.42.4、、福田福田口岸商业市场总结口岸商业市场总结市市场场分分析析2.12.1、、福田福田口岸区域商圈分析口岸区域商圈分析二线价值区：福民路商业中心区，如福民路地铁口区域福涛东园商业街均价10万元/平方米最高价12万元/平方米类比本案：口岸社区商业三线价值区：口岸社区商业，如福强路骏皇名庭商业街本案均价7万元/平方米一线价值区：福田口岸区，如海最高8万元/平方米悦华城商业街价均价15万元/平方米最高价18万元/平方米2.22.2、、典型典型口岸商业口岸商业————罗罗湖湖口岸商圈分析口岸商圈分析一线价值区：以人民南路为商业大动脉，两个商业极点分别是口岸商圈的罗湖商业城和区域商业中心的金光华广场商圈均价15万元/平方米最高价20万元/平方米二线价值区：处于商业区、办公区、居民区的交汇处，入置地广场、佳宁娜广场、新银座等商业街均价10万元/平方米最高价12万元/平方米三线价值区