上海嘉定新城B18-1A商办地块评估报告2011.09.23同策咨询◎Tospur·Consulting同策咨询与研究发展中心专业?精准?前瞻性?可操作性的顾问服务背景资料u住宅用地开发商已无热情2011年9月份上海共有33幅经营性用地进行出让，其中纯宅地仅有2幅，其中1幅是在9月1日进行出让的嘉定区横沥河以东嘉程路以北地块，该地块虽有19家企业领取竞买申请书，但申请竞买企业却只有1家，所以该地块最终以底价成交。该地块出让面积81252.4平方米，容积率2.0，规划建筑面积16万平方米，起始总价为11.86亿元，起始楼板价7300元/平方米，与该区域的普遍楼板价7500元/平方米相当。u高溢价出现在商业地块据上海规土局网站统计显示，今年前8个月嘉定区域内共成交经营性用地29幅，成交面积共计146.82万平方米，累计成交面积约占全市经营性土地成交面积总额的18%，居各区之首。而9月的首场土地出让也以嘉定4幅土地开场，这4幅土地包括1幅纯宅地，1幅商住办用地和2幅商办用地。世越房地产销售有限公司以及自然人黄栽叶以1.37亿元竞得嘉定区沪宜公路以西、叶城路以南商办地块，出让面积12737.1平方米，起始价格为8789万元，溢价率55.88%，楼板价3585元/平方米；上海新沙滩实业有限公司以1.08亿元竞得嘉定区天祝路以南、永盛路以西（B19-1）商办地块，溢价率0.94%，楼板价2017元/平方米。该地块曾在2010年9月21日进行预申请，本次出让面积19085.2平方米，起始价格为1.07亿元。ü本报告评估的是即将推出的嘉定新城B18-1A商办性质地块，出让面积为1.3万平方米，容积率为2.8。同策咨询◎Tospur·Consulting提纲：1234整体市场地块前期地块评估基本概况分析定位总结地块可发展物业地块价格预估区域概况区域土地市场分析与分析地块概况板块商品房市车位配比建议地块SWOT分析场分析地块未来产品价地块现状总结格预测板块商品房市场总结同策咨询◎Tospur·ConsultingPART1p区域概况p地块概况p地块现状总结同策咨询◎Tospur·Consulting嘉定区基本概况u区位：嘉定位于上海的西北部，是名副其实的江南历史文化名城。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。嘉定区辖3个街道、7个镇，1个新区、1个市级工业区。近年来，在改革的浪潮中，嘉定凭着特殊的区位条件和历史、人文、基础设施等方面的诸多优势，吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资沃土。u交通：09年年底开通的地铁11号线及多路公交线路，使嘉定区域之间及到达市区更加便利。p嘉定区主要六大房产板块：嘉定北部板块、嘉地铁11号线定主城区板块、安亭汽车城板块、南翔板块、江桥板块、真新板块p本地块位于嘉定新城主城区板块内。同策咨询◎Tospur·Consulting嘉定区商业商务现状ü嘉定目前已经形成了2个核心商圈（老城区商圈、新城核心区商圈）和4个区域级商圈（马陆商圈、南翔商圈、安亭商圈、江桥商圈），本地块则位于新城核心区商务商圈，受制于核心商圈的集中商业的限制，承接核心商圈商业氛围的辐射，目前新城区各项配套严重缺乏，人气不足，未来商业办公氛围浓郁。ü嘉定新城核心区：汇集众开发商，高端定位，打造具备文化内涵的高端商务核心区嘉定重点发展区域分布图嘉定老城区主城区：主驱动轮片，体现传统文化、现代文本地块位置明、运动休闲及生态魅嘉定新城核心区力。马陆本地块安亭南翔江桥同策咨询◎Tospur·Consulting嘉定新城规划（紫气东来、司法中心、东云CBD、保利大剧院）“荷花嘉定”和“现代高雅”“一轴、一心、四瓣、数点、几片”p“一轴”的主题为“紫气东来”，即荷花之干p“一心”即以荷之绽放的滨湖天地为荷之蕊，堪称新城最高雅、时尚之所；p“四瓣”即荷花之城的四朵花瓣p“数点”比喻散落在荷花上的露珠，是分布在横沥河两岸，连接新城与老城的建筑小品，体现着新城的文化品位与内涵p“几片”是荷花的碧叶，是生态公园和创业园区，以及F1和轨道交通的大平台，共同托起嘉定新城这紫气东来司法中心朵绚丽的荷花现代功能之城地多维网络之城块?怡景生态之城立体空间之城分别是1000亩的生态公园和建成的轨道交通11号线同策咨询◎Tospur·Consulting区域概况总结购房户将逐渐增加对嘉定楼市的认可，区域发展乐观政府的完善规划定位高端商人口“被动特殊区位交通便利务核心区郊区化”同策咨询◎Tospur·ConsultingPART1p区域概况p地块概况p地块现状总结同策咨询◎Tospur·Consulting地块概况（天祝路合作路交叉口，处于外郊环间）心中银依法白玛地块名称嘉定新城B18-1A地路司合路东块ho作So路化街占地面积1.3绿云来东(公顷）气紫米建筑面积3.64003永里白银路站景(万方)宽-1风，19盛建7米B在2.路东至基地边界、南至达B1长8-地块四至基地边界、西至合作划祝BB搭规天181时-1临棚路、北至天祝路路A工带建性质商业40年+办公50C-1年城18新B定学嘉中型容积率2.8级大初厂塔造宝制嘉定新城路站同策咨询◎Tospur·Consulting地块区位现状（主城区板块，临近11号线嘉定新城站）ü地理位置江p宗地位于上海市的嘉定区。p嘉定新城B18-1A地块位于嘉定区的嘉定主城宝苏区板块，东至B18-1B基地边界、南至B18-1C基地边界、西至合作路、北至天祝路。与B19-1地块相邻。山省ü交通可达区地块东面靠近司法中心，处于嘉定区核心行政区域，周边分布有大量的写字楼，办公氛围浓厚。上海市地铁11号线的嘉定新城与白银路站均离本地块不远，步行约15分钟，或可方便换乘公交嘉普定9路抵达永盛路，即地块东侧。陀区域内嘉亭线、嘉定1路、嘉定6路均可与安亭、嘉定老城连接。青浦区区长闵行区宁区同策咨询◎Tospur·Consulting宗地实调现状（地块现处于平整拆迁阶段）场地不够平整，较多的堆坡，目前正处于平整阶段。地块内动拆迁工程基本完工，目前还剩一小栋小厂房在拆。地块的前身是工厂，地面干燥不潮，灰尘较大。东侧规划有依玛路及一条小河，自然水系景观较好。同策咨询◎Tospur·Consulting地块四至（周边人气不足、配套极为欠缺）合作路天祝路123143北面的天祝路目前不通，正处于封路整改阶段，由于项目25北侧规划有长约2800米的紫气东来绿化带，使得原始的天祝东金嘉路需要南移，目前新建的天祝云太鼎街怡国路处于规划施工阶段，可能要和际穿过本地块。西面的合作路也处于整修延伸阶段，施工环境嘈杂混乱。地块周边的整体路况较差，45均处于施工平整阶段。同策咨询◎Tospur·ConsultingPART1p区域概况p地块概况p地块现状总结同策咨询◎Tospur·Consulting地块现状总结紧邻紫气地块现状环境嘈杂东来、司及周边路况较差法中心人气不足紧邻地铁11配套极度号线缺乏紧邻新城初级中学同策咨询◎Tospur·ConsultingPART2p区域土地市场分析p板块商品房市场分析?商业市场分析?办公楼市场分析?住宅市场分析?酒店式公寓市场分析p房地产市场小结同策咨询◎Tospur·Consulting嘉定土地市场供应情况分析嘉定2005年-2011年9月土地供应情况121086420p嘉定区土地供应在06年有了大幅增长，约为05年的两倍，为340万方；p2008年土地供应量最大，共113幅土地，土地面积为380万方，可建筑面积达624万方。p2006到2009年土地供应大致保持稳定，都在300万方以上；p2010年土地供应较09年下降了约90万方，为242万方；而11年上半年土地供应为170万方左右，占10年全年的2/3,若保持这个势头，则将较10年有较大增长，土地市场供应较充足。同策咨询◎Tospur·Consulting嘉定区土地出让分布状况嘉定区出让土地板块分布嘉定主城区板块出让土地情况121210108866442200p从2005年至2011年，嘉定区通过招标、挂牌拍卖等方式出让土地424幅，共计出让土地面积达1914万平米，其中住宅114幅1050万平米，商办92幅213万平米，工业用地214幅632万平米；p2005-2011年，嘉定区土地出让主要位于嘉定主城区板和南翔板块，合计占57%。近年来土地供应逐步集中于嘉定主城区板块，2009土地出让占总出让面积的53%。p2005-2009年嘉定主城区板块出让土地成交价在逐渐增长；2009年之后，价格有所下跌。同策咨询◎Tospur·Consulting1818主城区板块内土地出让性质汇总p从2007年至2011年，嘉定主城区板块土地出嘉定主城区土地出让汇总（幅、公顷）让以商办用地为主，其次是住宅用地，商办用地约为住宅用地的两倍，分别为71.37万方和143.23万方。土地类型住宅商办工业p以最近三年住宅和商办项目成交量计算，住宅用地和商办用地将分别需要0.15年和6年时间去化幅数8，商办项目去化压力较大。2007面积29.86幅数嘉定主城区板块出让土地用地性质分布2008面积幅数61302009面积48.6471.620幅数41212010面积22.7341.750.97幅数10331合计面积71.37143.230.97同策咨询◎Tospur·Consulting1919商办用地土地成交价格与面积分布2005-2011年商办用地土地成交楼面地价2005-2011年商办用地土地面积分布121086420p从历年土地成交的楼面地价来