城引言引言引言引言因此我们将关注重因此我们将关注重，在对于具体地块进行项目可研在对于具体地块进行项目可研-随着远郊新市镇开发，上海-市架构逐步打开，各区域在进行人人口导入口导入的过程中，为商业项目开发创造了机会。-由于中心城区商业布局密集，同时各商业核心区域土地获取可能性较低，特别对于大型综合体而言已无拓展可能已无拓展可能点转移至远郊区县远郊区县。前，我们将对区域宏观情况进行比较，以期提供拓展依据。浦东浦东宝山宝山宝山宝山奉贤奉贤崇明崇明金山金山嘉定嘉定嘉定嘉定松江松江松江松江青浦青浦FutureLandFutureLand09.48948949口口14110141144.24247区域人区域人150720472047.6906901616684668数据数据00.单位：平方公里，万人，人单位：平方公里，万人，人//平方公里平方公里8818811255860586637.5939261604660463.12021202317463646376.30063006648293729309.2132137416275.888.255.757.651.646.152.168.9504.4190.4147.1158.273.2108.1108.370.3121001210常住人口比与产业水平常住人口比与产业水平常住人口比与产业水平常住人口比与产业水平、、从面积来看，浦东与崇明处于同一水平，但结合人口情况来看，反差较大反差较大；特别户籍人口与常住人口的巨大差异，基本体现了区域产业、城市发展的实际水平。—虽然区域面积较小，但是宝山良好的产业基础以及长期的城镇化发展，使得区域在人口密—密度密度密度密度密度密度密度密度户籍户籍户籍户籍区县浦东宝山嘉定松江金山青浦奉贤崇明辖区面积辖区面积辖区面积辖区面积户籍人口户籍人口常住人口常住人口度上甚至超越浦东；而户籍与常住人口的比例，体现了接近中心城区的开发进度。—从发展潜力来看，除了已经提及的浦东、宝山，其他远郊区县在人口方面基本处于同一水平，有一定的产业基础但仍有较大的发展空间。特别其中崇明崇明，户籍人口与常住人口数量基本一致，反应出该区域正处于发展的起始阶段。FutureLand789731372819904367202194429值值30192加加增增68594581668149351715707402585882127682988758971322203650455单位：万元，万元单位：万元，万元//平方公里，元平方公里，元//人人数据数据62070331334036332213006932560148915632420689004842791705310617401447341817806804278017606687212495106367636021682414910594555740292200002922000035021626394700从区域增加值总额与单位面积的增加值来看，同样是浦东、宝山相比其他区域有着明显优势。而从户籍人均增加值来看，嘉定、青浦、松江嘉定、青浦、松江三区具有一定优势。—从第三产业规模，以及第三产业占比来看，浦东的产业转型产业转型相当充分，宝山紧随其后，其—第三产业占比与产业结构水平第三产业占比与产业结构水平第三产业占比与产业结构水平第三产业占比与产业结构水平区县浦东宝山嘉定松江金山青浦奉贤崇明增加值增加值增加值增加值单位面积单位面积户籍人均户籍人均户籍人均户籍人均第三产业第三产业他区域的第三产业占比基本处于同一水平线，仍然处于较低水平，有良好的发展潜力。—对于商业项目开发，特别对于大型综合体项目开发，对于市场发展空间的要求远甚于市场成熟度，因此建议优先进驻第三产业占比，特别第三产业中房地产行业占比较低占比较低的区县。房地产行业房地产行业房地产行业房地产行业FutureLand249052152489济济38830629—106民营经民营经653260036单位：户，亿元，万元单位：户，亿元，万元059095236646389930数据数据030—847355587506991712445605863853632142306103278624824203256—84—361—59694—浦东民营企业统计数据暂缺，从已获取的区县来看，税收贡献最大的无疑是嘉定、青浦、嘉定、青浦、——嘉定民营企业数量最大，单个体规模有限，在该区域大力发展总部经济的时刻，上述企业有机会逐步发展，成为经济新增长点，为嘉定新城的人口导入创造良好的产业基础。区县浦东宝山嘉定松江金山青浦奉贤崇明民营经济发展与区域经济活力民营经济发展与区域经济活力民营经济发展与区域经济活力民营经济发展与区域经济活力注册企业注册企业注册资本注册资本销售收入销售收入实缴税金实缴税金松江松江三大远郊新城；崇明与其他区县相比，差距较为明显。—从民营企业注册、经营销售情况来看，宝山区民营企业个体品质较高，无论注册资本、经营收入都位居第一，体现区域经济活力较强，符合区域整体发展状况由于其他远郊区县的现状。FutureLand8212199124827该该并并口口3231，，，，出出进进7111单位：万美元单位：万美元、、413932004701232281外资外资1897所有样本区县之和所有样本区县之和75094933，，65393517252141数据数据264813162020522257156470204624400738151553不但总额接近除浦东外不但总额接近除浦东外，，2573在进出口贸易额摇摇领先其他区县并不出人意料在进出口贸易额摇摇领先其他区县并不出人意料，，58995164784027473144042021—1561—作为先天优势的浦东作为先天优势的浦东空港空港空港空港191037387900112683007839、、、、海港海港海港海港以以而松江区的进出口贸易额较为出乎意料而松江区的进出口贸易额较为出乎意料——进出口贸易与口岸经济发展进出口贸易与口岸经济发展进出口贸易与口岸经济发展进出口贸易与口岸经济发展区县浦东宝山嘉定松江金山青浦奉贤崇明出口额出口额进口额进口额合同外资合同外资实到外资实到外资区多个功能区均有定位特色鲜明的支柱产业；并且值得特别指出的是，除了金山在平衡中少量逆差，浦东是所有研究对象中唯一出现高额贸易逆差的区县。且出现大额顺差，通过资料查询获悉，区域内建设的松江出口加工区松江出口加工区，是国务院2000年批准的全国首批试点的15个出口加工区之一，同年11月9日起，正式运行。这是继江苏昆山加工区之后，全国第二家正式运行的国家级出口加工区。这将成为区域发展的一大支持。FutureLand79——4646，，元元元元65695279527745，，入入亿元亿元亿元亿元123：：：：费收费收250250929单位单位单位单位消消2315239382393812761318013180但支出也相应提高但支出也相应提高338，，2502509042318251522515214551293612936数据数据83——21321388929181250512505314292292宝山两区虽然收入较高宝山两区虽然收入较高921、、1846263812638115781412614126浦东浦东930，，24224216502661126611161515262152621083790330330及其差额来看及其差额来看26917269171610416104，，1036103617342055532330323301982252391389813898107811312从区县人均收支情况从区县人均收支情况—从总额角度来看，除了浦东一枝独秀外，其他区县的消费品零售额基本处于同一水平，除了崇明仍然需要深入了解外，所有区县所有区县都有支持大型综合体运营的能力。—从常住人均零售额来看，名列第一的并不是预料中的浦东，反而是金山，综合区县各项统计数据来看，导致这一结果的最大原因，应该是区域偏低的常住人口密度。—区县浦东宝山嘉定松江金山青浦奉贤崇明社会零售与人均收入社会零售与人均收入社会零售与人均收入社会零售与人均收入零售额零售额零售额零售额常住人均常住人均城镇收入城镇收入城镇收入城镇收入城镇支出城镇支出农村收入农村收入农村收入农村收入农村支出农村支出对于商业项目开发而言，有较大消费增长空间的反而是嘉定、松江、青浦、奉贤嘉定、松江、青浦、奉贤等区县。FutureLand7403181932.21.26.资资105.万平方米万平方米万平方米万平方米918756，，34573.86.96.亿元亿元亿元亿元207.：：：：固定资产投固定资产投单位单位单位单位92318784371.277.190.100.。数据数据76898772323.76.34.113.这里不再深入这里不再深入873842，9822242.153.184.248.。—从各区县开竣工面积来看，区县间总量存在较大差距，特别其中金山数据优于其他区县，而其他区县均还有大量在建工程，将对市场造成压力。当然，必须指出的上述数据主要用于横向0077839523345.178.196.254.316823110值得企业重点关注值得企业重点关注292.177.，3.—268.—2264643224322179.647.2143231432分析供求趋势需要进行长期的数据波动进行关注分析供求趋势需要进行长期的数据波动进行关注，—各区县固定资产投资额基本与区县已建成区域面积成正比。从固定投资中，房地产业的占比可以看出，诸如金山、奉贤、崇明金山、奉贤、崇明等占比较低的区县，大量资金投向市政