谨呈：东方置公园世家·营销执行方案业逻?项目本体分析辑?市场竞争分析思路?价值点梳理?营销执行方案本体分析项目位于李村公园北侧，是老城核心区，闹中取静的地方?夏庄路是李村城市主干道之一，车流量大，比较嘈杂，但距离本案尚有200米直线距离，噪声对本案影响很小。?本案南距李村公园50米，项目周边为成熟小区，环境静谧。本案?李村区的建制非常早，在1898年德国人第一次区划时就已经有了。?李沧区是青岛四区之一，是青岛传统老区，本项目属于李村老城核心区。3青岛六十三中青岛六十三中青岛六十三中青岛六十三中东方公园世家东方公园世家东方公园世家东方公园世家利客来超市利客来超市利客来超市利客来超市李沧区第五医院李沧区第五医院李沧区第五医院李沧区第五医院M2M2M2M2李村公园站李村公园站李村公园站李村公园站青岛北山小学青岛北山小学青岛北山小学青岛北山小学M3M3M3M3君峰路站君峰路站君峰路站君峰路站天鹅艺术幼儿园天鹅艺术幼儿园天鹅艺术幼儿园天鹅艺术幼儿园李村商圈李村商圈利客来购物中心利客来购物中心利客来购物中心利客来购物中心维客广场维客广场维客广场维客广场百盛百盛百盛百盛紫晶大酒店紫晶大酒店紫晶大酒店紫晶大酒店崂山百货崂山百货崂山百货崂山百货李村是青岛老城区之一，城市配套极其完备，但档次普遍不高青岛五十八中青岛五十八中青岛五十八中青岛五十八中青岛步行街青岛步行街青岛步行街青岛步行街博雅台球城博雅台球城博雅台球城博雅台球城东方眼科医院东方眼科医院东方眼科医院东方眼科医院李沧区第二实验小学李沧区第二实验小学李沧区第二实验小学李沧区第二实验小学书院商城书院商城书院商城书院商城北方国贸北方国贸北方国贸北方国贸4本体分析公交李村公园站是一个公交总站，共31趟公交车途经，其中9趟为始发车，6路可达市南区，5趟可达崂山区?其中9趟李村公园站始发：3路102路106路109路[南屋石支线]?31趟公交途径李村公园站：123路207路216路230路368路385路3路9路10路102路103路105路?其中5趟可到达崂山区：106路109路[付家埠支线]109路102路(李村公园－海游路)113路(沧海路－流清河)[南屋石支线]109路111路112路216路(李村公园－新闻中心)230路(李村公园－石老人)113路123路128路129路130路606路(汽车北站－青岛科技大学)131路207路216路230路306路318路363路368路371路371路?其中6趟可到达市南区：[区间]372路385路606路801路102路(李村公园－海游路)216路(李村公园－新闻中心)306路（天泰体育场－城阳十五中）318路（虎山军体中心－市政府）363路（百通馨苑－辛家庄小区）801路（天泰城－书城）5项目距2014年通车的地铁M3线君峰路站1000米，步行约10分钟本项目距离君峰路站1000米?从项目出发沿君峰路南行至M3线君峰路站（君峰路与京口路交口）约1000米。?从项目到地铁君峰路站步行约10分钟1000米地铁一期M3线（2009-2014年）?地铁一期工程，自火车站至火车北站。?M3线全长24.9公里，共设22个站点。6本体分析项目距2016年通车的地铁M2线李村公园站500米，步行约5分钟本项目距李村公园站500米?从项目出发穿越李村公园至M2线李村公园站约500米?从项目到地铁李村公园站步行约5分钟500米M2线一期工程，2012年-2016年?青岛地铁M2线，自西镇至金水路?规划长约29.6公里，共设27个站点?建设年度为2012至2016年站点7本体分析李村公园始建于1982年，经三次改建，现已成为市民休闲、娱乐佳境?李村公园始建于1982年，东靠夏庄路，西临枣园路，北临东大村河。?李村公园建成后，曾经过三次改建。1987年，李村公园第一次扩建。崂山区政府将东大村南山共120亩全部征用，公园面积扩大了1倍多。1999年，李村公园第二次内部整修。2006年4月12日，改建为李沧文化公园开放。?现公园占地16.13公顷，东门广场的“龙凤呈祥”雕塑为公园新标志。8重建李村公园感赋（1）昔日荒芜人迹罕，今斥巨资变新颜。满园葱翠蝶影俏，半湖清泉雀姿翩。彩虹飞架游客蹿，碧塔倒映水底天。最是奇幻月色照，几疑仙境落凡间。注：（1）李村公园。在青岛市李沧区中部，上世纪八十年代初兴建，2002年投资数亿进行维修建设，增加大量新景观，面貌发生巨变，重建后改名李沧文化公园。9项目建筑密度低，最高楼座不超过20层；体量小，总计532户?总占地：2.1万㎡?总建筑面积：6.3万㎡?容积率：2.3?绿化率：39.1%?总套数：532套?总栋数：6栋?车位比：1：0.810项目主流户型为面积90~100㎡的舒适型二室套型面积(m2)套数(套)比例一室50～7014326.9％经济型两室70366.8％舒适型两室90～10016931.8％经济型三室94，957013.2％舒适性三室114－13011421.4％合计——532100%11各类户型进深普遍较大，功能空间布局存在较大提升空间57m2一室一厅一卫97m2两室两厅一卫96m2三室两厅一卫户型方正、设计紧凑全明户型设计、超多景观阳台。户型优雅、经济、功能分区合理南向卧室、客厅，升级居住品质主卧大面积观景阳台、次卧270°转角飘窗客厅、餐厅一体化设计，明亮开阔三卧室三阳台设计客厅配备超大景观阳台餐厨一体化设计、餐厅大面积生活阳台动静分区，生活动线有序流畅本体分析本体分析小结?李村是青岛传统老区，此区域的传统认知是脏、乱、差，中低收入者的聚集低，人口混杂，交通拥堵。?本项目地处李村公园北门，是李村核心区中环境最优越的地方，李村公园已成为当地居民休闲必选之所，是李村核心区的活力中心。?地铁的建设必将给老区发展注入新的活力，两条的地铁线的施工，均可对项目产生较大的影响。?本项目为小体量住宅项目，以首改产品为主，产品设计一般13逻?项目本体分析辑?市场竞争分析思路?价值点梳理?营销执行方案李沧在售项目可分为三大片区：重庆路片区，东部新区和老城核心区1413重庆路片区2121511东部新区10老城核心区7693841伟东幸福之城2嘉凯城3中央公园4李沧宝龙广场5春和景明6万达广场7绿城理想之城8山河城9米罗湾10和达和城11万科生态城12蓝山湾13阳光香蜜湖14中南世纪城14141313重庆路片区重庆路片区22121211551111东部新区东部新区1010老城核心区老城核心区7766993388老城核心区供应量商业和公寓为主，住宅产品少，后期供应主要来自百万平米大盘嘉凯城项目名产品编号规模/分期主力产品价格销售情况客户来源称类型伟东幸福总占地面积：多层，小二期20栋16-18层8700元/目前二期已基本售罄，首置类地缘性之城55万平米，总建筑面高层，高高层平米仅余1套1楼住宅和3客户及市区外积：140万平米；分层户型面积区间：（毛坯）套样板间住宅。一楼溢客户住宅销售单价8700元①三期开发，一、二期55-130平，其中主44已交付，三期待开发。力户型面积：70-/平，样板间住宅销售90平单价13000元/平，面积78-85平。嘉凯城总占地120万平米，别墅，洋一期产品类型待定，待定未上市________伟东幸福之城伟东幸福之城嘉凯城嘉凯城中央公园中央公园②44李沧宝龙广场李沧宝龙广场地上建筑面积19355万春和景明春和景明房，高层，66万达广场万达广场预计部分为别墅。77绿城理想之城绿城理想之城112233平米，预计5年开发公寓李沧总占地200亩，总建综合体：酒店式公寓户型面公寓均住宅已售罄，7月份首置类地缘性宝龙广场筑面积35万平米。住宅，公积区间40-80平，价：加推200余套新房源，客户及市区外④寓，商铺主力户型35平、9000元/总价32万起溢客户88山河城山河城99米罗湾米罗湾1010和达和城和达和城1111万科生态城万科生态城1212蓝山湾蓝山湾1313阳光香蜜湖阳光香蜜湖40平、77平。1414平米中南世纪城中南世纪城中央公园地上建面9.47万平米，综合体，待定待定未上市-------------住宅430户，其中经高层住宅，③济适用房146套商业，写字楼14141313重庆路片区重庆路片区22121211551111东部新区东部新区1010老城核心区老城核心区77669933东部新区：当前供应量最大的板块，大盘云集，产品同质化严重，产品88以高层为主，主力户型普遍为80～90m2套二，均价集中在9K～1万/m2产品44编号名称规模/分期主力产品价格销售情况客户来源类型11伟东幸福之城伟东幸福之城22嘉凯城嘉凯城33中央公园中央公园44李沧宝龙广场李沧宝龙广场春和景明总建筑面积：3255万平米春和景明春和景明塔楼二期6617万达广场万达广场个18-20层楼9400元/平二期9#11#13#17#77绿城理想之城绿城理想之城楼座首置类地缘性客户及市共27个楼座，分二期开发，高层座，户型面积区间：米78平、90平、110平户型区外溢客户78-118平在售，以大户型为主，套88山河城山河城99米罗湾米罗湾1010和达和城和达和城1111万科生态城万科生态城一期售罄，在售为二期。1212蓝山湾蓝山湾商铺1313阳光香蜜湖阳光香蜜湖毛坯1414中南世纪城中南世纪城⑤主力户型78-95平米二、套三。左右1#2#3#楼座7月23日推出，户型为90平米南北通透套三。李沧地上总建面110万平，一综合体：住宅，住宅主力户型为85平住宅均价：住宅预计8月份开盘，样首置类地缘性客户及市万达广场期地上建筑面积48万平。公寓，写字楼，套二、90平套三、9000～板