禾为置业2011.09.151、南昌市楼市概述：供求分析80900070800060700060005050004040003030002020001010000010年810年910年1010年1110年1211年111年211年311年411年511年611年711年8月月月月月月月月月月月月月供应23.448.369.438.137.536.17.319.235.822.933.743.437.7需求14.236.650.124.924.225.53.59.622.616.227.132.424.4价格6566681270127210705667155488594675427702786182137562自2010年8月至2011年8月，南昌商品房供应451万㎡，成交311万㎡，存量库存近150万㎡。南昌6-8月的成交均价徘徊在8000元/㎡，7月南昌以9.5%的涨幅居全国涨幅之首。随着价格的高涨，南昌成交量逐步下滑，8月南昌房价近半年首次下跌，成交均价较上月下滑10%。1、南昌市楼市概述：高新区域自2011年1月起，高新区京东板块随着保利、绿地、博泰等大开发商的进入，高新区一直是南昌市成交的主力板块，占南昌整体成交的15%。2011年8月份南昌市各板块新推续推供求对比单位：万m210100%880%660%440%1、南昌市楼市概述：高新区域220%00%市中心朝阳洲红谷滩昌北青山湖京东象湖莲塘新建供应面积3.561.927.494.041.694.931.769.472.86销售面积1.61.45.861.741.52.620.556.742.39销售率44.91%72.53%78.23%43.08%88.96%53.10%31.20%71.16%83.80%然而，随着调控力度的加大，高新区逐渐呈现供大于求的格局，8月高新销售去化率近有53.1%90007953809976647692774280007650716573056758648570006255633460707043723868396000664765256700632863925731579358105793500056144000300020001、南昌市楼市概述：高新区域2010年8月2010年9月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2010年10月2010年11月2010年12月2010年8月—2011年8月南昌市整体价格走势参考（单位：元/㎡）2010年8月—2011年8月京东板块价格走势参考（单位：元/㎡）2011年8月份南昌楼市京东板块均价为7238元/㎡，环比7月份上涨195元/㎡，涨幅为2.77%；同比2010年8月份上涨1507元/㎡，涨幅为26.30%。1、南昌市楼市概述：高新区域中兴和园和钦都豫景两个楼盘均价有所上涨，东城一品、水榭尚都、保利东湾国际、新城国际花都、洪城东方国际、香缇溪岸等楼盘均价基本保持不变。绿地新都会折后均价为8200元/㎡，较上月有所下降。1、南昌市楼市概述：区域分析从京东所推房源来看，8月份京东板块楼市销量比较乐观。8月6日，洪城东方国际加推6#亲水观景高层房源，共105套，户型有59㎡的一房、71㎡两房、95㎡、130㎡三房，均价5900元/㎡，所推房源销量达85%。8月13日，保利东湾国际加推2#精装高层和6#毛坯高层，其中2#为31层，均价为8000元/㎡，6#33层，均价为7000-7500元/㎡，主推户型为88㎡、117㎡、129㎡两房。8月27日，绿地新都会加推16#、17#多层洋墅共80余套房源，户型为110-160㎡的三房、四房，价格为8000-10000元/㎡不等。购房享全款96折，按揭99折优惠。所推房源再创“开盘即售罄”的传奇，这或与购房享优惠有不无关系，经过优惠打折后，均价8200元/㎡左右。1、南昌市楼市近期成交分析：“金九”变“铁九”力高国际城四期10#楼王8月27日开盘，销售率60%面积段推量成交均价楼栋户型当天销售情况(平方米)(套)(元/平方米)小两房67m?1810#楼小三房86.26m?54大面积房源去化较快小两房销售遇阻，整体销5300元/平方米三房87.81㎡117.13m?71售率达60%合计————143开盘以预约登记客户为主，成交率达60%，目前剩下较多小面积房源，此次推出的房源房型设计合理，布局紧凑得房率较高。本次117.13m?创变户型均价达5800元/平方米，该房源基本售罄。1、南昌市楼市近期成交分析：“金九”变“铁九”绿都丹石街区8月27日开盘，销售率25%面积段推量成交均价楼栋户型当天销售情况(平方米)(套)(元/平方米)19#、27#、二房72、77、--29#32#三房89、118.6、130.6--当天销售25%5800元/平方米合计————144开盘主要以预约登记客户为主，成交率25%，客户主要以刚性需求为主，少量投资客。现场很冷淡。1、南昌市楼市近期成交分析：“金九”变“铁九”8月27日奥克斯·盛世经典开盘，销售率50%面积（平斱总面积（平楼栋号房型套数销售（套数）销售（面积）成交情况成交均价米）斱米）1房45.971241.192719873.4370.37%36#2房84.65-86.618948.110850426147.62%7950元/合计10189.29135695134.4350.39%中间2房销售去化慢拖累整体2房销售率走低；1房户型总价较低，投资购房,一次性付款比例高，销售去化率较高。1、南昌市楼市近期成交分析：“金九”变“铁九”2011-9-3丰和新城2期开盘，销售率41%面积（平方总面积（平楼栋号房型套数销售（套数）销售（面积）成交情况成交均价米）方米）2房85.685312.1662484112.6477.4%92002#107.37-3房21445.37185606955.2632.43%8600133.84合计26757.5324710811067.941.4%通透两房高价热销，三房户型受到冷遇，产品本身户型设计成为销售的关键。优惠：一次性95按揭99折，VIP卡5千抵2万板块项目名称物业类型楼层状况开盘时间参考均价联系电话恒立佘山98号小高层11F9月底900086851666紫金城高层33F9月中旬900088666666/88668888市中心一品中央小高层10F9月下旬850088285666智通悦蓝山高层9/15F9月初140006100999/6108888朝阳洲力高滨江国际高层33F9月底950086666667丰和新城高层32F9月初95003851888/3852888万达广场高层公寓29F9月底10000083868888名门世家高层公寓25F9月底880083856999/83859999红谷滩地中海阳光高层31F9月底90006666669绿湖豪城双拼别墅3F9月底230003968888联泰香域滨江小高层12F9月中旬80003958999香溢花城高层29F9月底130008111555/8111777青山湖万科青山湖高层37F9月1800088288888满庭春MOMA高层18F9月中旬780088189999保利·东湾国际高层32F9月底800081177771、南昌市楼市概述：第四季度供应预测洪城东方国际高层18F9月中旬65003886666受各发展商年度任务的压力和去年开工计划的影响，南昌市第四季度预计将有120-150万㎡的新货供应，加上存量150万㎡，第四季度竞争将十分激烈。亿巢名城花园洋房/高层6/18F9月7800/6000京东绿地新都会花园洋房6F9月880088187777中兴和园高层18F9月10日650088166000香缇溪岸叠加别墅4F9月中旬1800088196666凯美怡和联排别墅3F9月底250008119888板块项目名称物业类型楼层状况开盘时间参考均价联系电话银亿上尚城别墅3F9月底待定5958888平安象湖风情高层18F9月中旬52005987888力高国际城高层18F9月底51008665888885918888象湖保集半岛多层6F9月中旬580085187777丰源淳和高层18F9月初510085985555幸福时光高层18F9月中旬53006686666正荣大湖之都高层33F9月60005988888永通壹城多层6F9月4500——莲塘银河城多层/小高层4F/11F9月底400085997777三星名居多层6F9月450085752288/85761166昌北美罗嘉苑多层6F9月50003808866/3806688莱卡小镇多层6F9月初560083707888红谷峰尚高层18F9月上旬780087677666/87677888筑博英伦观邸多层6F9月上旬5000837776661、南昌市楼市概述：第四季度供应预测新建鑫居苑高层18F9月10日7000——风雅蓝山多层/小高层6/11F9月10日400083806333红谷十二庭高层33F9月10日780083770033/86233366恒茂红谷新城小高层11F9月65003686666湾里郎贤加州溪谷花园洋房6F9月中旬5500835000012、高新区竞争对手分析：绿地新都会产品：开盘时间及产品——8月28日开盘推出16、17号楼(8F)，107、118、136平米三房、130-160平米的四房。卖点：优良的地段，地铁口；综合体概念；强大业主资源促销：全款96折，按揭99折。其他折扣无。销售：开盘当天推96套房源，认购96套，100