·精准化模板化·成果化龙湖研究之一:运营管理体系万科集团董事长王石香港置地亚太区首席代表郭建豪业内人士眼中的“龙湖”摩根士丹利的常务董事KennyTse著名建筑美学专家王受之教授著名城市经营与发展战略专家王志纲水晶郦城放在全世界的任何一个城市，都会是当地的座标龙湖地产也许不是中国最大的地产企业，但肯定是最好的企业。房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish第一，是龙湖多样化的高品质产品，并且为重庆创造了全新和谐的社区邻里关系；第二，是龙湖在重庆市场的领导地位，龙湖对重庆市场有着非常深入的了解，这也就决定了他们能够赢得很高的市场占有率；第三，是龙湖精细的集团管理机制，拥有一批专业化的管理队伍；第四，是龙湖地产赢得了重庆市政府的支持，当然，这种支持也是这家企业为重庆所作的贡献分不开的。龙湖地产是一个在中国房产界中少见的优秀企业，以客为尊，有高效和完备的运行及执行机制，注重产品细节，不张扬，立足长远而非追求短期效益；团队踏实专业，对客户和合作伙伴至为重视，因此在重庆更拥有很高的品牌美誉度、号召力和一大批优质的高端客户。"龙湖是一个可怕的企业。"王石对龙湖也有着很高的评价，称龙湖地产创业者境界很高，做事情非常投入，在重庆发展10年，始终保持着领先品牌的地位，和精益求精的态度是分不开的。而且，王石预见，龙湖地产在成都等地，也会做得很不错。王石还希望，购房人和业界朋友不妨去重庆看看龙湖地产做的项目，肯定会对龙湖的产品信心大增的。yyyyyyyyyy目标与战略战略与执行管什么？谁来管？如何管？成果导向精准有效模块化文化与人系统与执行yyyy聚焦龙湖龙湖运营管理体系龙湖运营管理特点分析与比较启发与思考房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish内容目标与战略：龙湖未来10年的愿景房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish?最受尊重和信赖：–用户满意度全行业第一–劳动生产率全行业第一（在全国前十大规模的开发商中）–中国本土企业的管理水平标竿–各个业态都有行业内受推崇的产品–最受政府、金融机构、合作伙伴信赖的房地产企业–最具有企业家精神的职业管理团队?领先：–市值在房地产行业位列前三名–在60％以上的进入城市中占据市场第一名或第二名–项目平均利润率在全国前十大规模的开发商中位居前三名??做最受尊重和信赖的领先房地产企业做最受尊重和信赖的领先房地产企业龙湖的发展房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish龙湖集团现有４０００多人集团＋地产＝１１００人集团７０人左右重庆地产３００人，成都地产２４０人，北京地产２３０人，上海地产１１０人，西安地产６０人，２００８年新入职的仕官生６０人??9797年开发产品－重庆年开发产品－重庆??20022002年北京公司成立年北京公司成立??20032003年成立商业经营管理公司年成立商业经营管理公司??20042004年成都公司成立年成都公司成立??20072007年上海公司成立年上海公司成立??20082008年西安公司成立年西安公司成立第四阶段异地扩张积累期2005-2007年2007年4月,管理团队亮相“区域聚集战略”立体融如新城市，在同一区域运用系统的优势提供多元化产品4龙湖战略初步探密第三阶段2002年-2004年多业态多项目并联3“产品扩张战略”：在同一区域掌握不同业态与产品习性，以高层公寓、花园洋房、别墅、购物中心并举为核心第二阶段单业态多项目并联1999年-2001年2从2007年起，是否能完成从一个区域性公司向全国性公司跨越?第一阶段探究房地产开发与运做住宅业态掌握日益成熟，并在单一业态快速推进与精耕细作并举历练自己多种业态能力，尤为商业地产表现出色全国规模化扩张1997年-1999年单业态单项目串联房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish“产品差异化战略”：提供与众不同的中高档与高品质服务为战略中心1战略意图开发结构标志值得关注事件糖葫芦型特点作完一个项目再做下一个鱼骨型一个主脉多个项目同时开展井田型龙湖花园水晶郦城北城天街蓝湖群住宅、别墅、商业多种业态多个项目跨区域、多项目空降进京奇袭成都拓展上海2002年，网上办公和管理信息化平台搭建2004年，“仕官生制度”龙湖的发展连续多年被评为“全国房地产开发百强企业”，三次荣获“全国住宅用户满意度调查”第一名，2007年用户满意度方面得分为92.3分，忠诚度89.5分，连续10年摘冠重庆“十佳住宅小区”第一名。房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish??20052005：：2626亿亿??20062006：：3636亿亿??20072007：：8989亿？亿？产品差异化战略——提供与众不同的高品质产品与服务产品扩张战略——在同一区域掌握不同业态与产品习性区域聚焦战略——融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品战略？房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish产品差异化战略——提供与众不同的高品质产品与服务做到什么？龙湖的产品景观与服务已经成为行业的标杆产品扩张战略——在同一区域掌握不同业态与产品习性做到什么？地产商业很长的产品线每个城市有标杆产品区域聚焦战略——融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品做到什么？四大城市：重庆成都北京上海西安总部：北京正进入异地扩张的新发展阶段—即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市战略？十八般武艺不仅样样皆通，而且样样皆精很长的产品线：从多层到高层从公寓到别墅从写字楼到购物中心从双限房到豪宅从单体到城市综合体做什么？房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish2008年战略要点？房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish投入资本回报率（）F6-ROIC51%178%107%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%200%成都北京重庆0%5%10%15%20%25%30%利润率EBIT%EBIT利润率签约口径EBIT当年结算净利润F1-结算净利润成都重庆北京0.598.937.436.1124%22%22%0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.00房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish战略与执行－做得如何？利润或签约金额(亿元)晶蓝期个样本客户忠诚度是指在满意度、推荐意向、再购买意向三个方面，按5分制问卷调查，都回复4、5选项的业主比例。161个样本490C1-客户满意度个样本551全面客户体验评估C2-客户忠诚度68%74%56%48%46%66%71%88%91%81%79%77%95%87%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%集团总体重庆北京成都准业主磨合期成都万科2006房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish做得如何？单位:%2006年调查结果员工敬业度L4-2007年调查结果成都重庆北京75%76%76%76%74%74%0%20%40%60%80%100%指标值是对116项员工意见倾向性问题的调查结果。房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish做得如何？公司平均项目各项目动态的算术平均值IRR=IRR北京重庆上海成都西安单位:%22.44%20.20%20.01%15.48%17.35%0%5%10%15%20%25%公司平均项目销售净利润率各项目预计净利润总额各项目预计销售收入总额=/北京上海重庆成都西安单位:%110.74%73.40%65.70%34.01%53.66%0%20%40%60%80%100%120%房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish做得如何？成都重庆北京2.37%3.70%1.43%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish市场份额：指地区公司合同备案金额/主城区+郊县商品房备案金额。战略与执行－做得如何？有效的运营管理体系成都重庆北京单位:%70.00%73.30%62.80%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%集团管控关键节点达成率房地产交流群内使用,已经受控.严禁外传,群号:62181469http://iask.sina.com.cn/u/ish做得如何？P3-业主一次性收房率业