旅游地产研究目录1.旅游地产概述2.旅游地产的物业形式3.旅游地产开发模式分析1.1旅游地产概述——定义旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传旅游地产是依托周边丰富的统住宅项目的融旅游、休闲旅游资源而建的、有别于传、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，统住宅项目的融旅游、休闲旅游房地产的特点和优势在、度假、居住为一体的置业于它是旅游业和房地产业的项目。较之一般的住宅，无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有旅游房地产的特点和优势在完善的配套功能和极高的投于它是旅游业和房地产业的资价值。无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。1.2旅游地产概述——发展历程?旅游地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡?20世纪初，开始市场化规模经营，主要集中在法国南部地中海沿岸?20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区别墅度假村以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游物业市场的形成。?20世纪70年代，美国引入时权酒店概念?2000年至今，度假物业平均以15%的速度发展1.3旅游地产概述——中国旅游地产发展现状一、旅游地产发展城市间发展差异较大，且多集中于沿海　　基本呈现“一级城市靠造园，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“造园”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。二、旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化日益呈现出综合化、多元化的发展态势。旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化三、旅游地产投资市场潜力有待提高目前国内旅游地产投资的规模性和置业渠道发展不充分。民众的旅游地产消费意识和消费能力较低，旅游地产产品类别和服务方式较少，推广不足。1.4旅游地产概述——功能1.5旅游地产概述——分类旅游地产按物业类型分为：旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产。1.6旅游地产概述——类型对比旅游者类型对于景区的收入点设计也有较大影响，以商务旅游者、会展旅游者、观光旅游者和度假休闲旅游者为主要类型分析。旅游者收入链价格敏涉及旅游产业要素目的地（景点）主备注类型长度感度要收入来源商务旅长低除满足自己餐饮需要，还交通、住宿、餐饮受旅游目的地自然资源游者有宴请，赠送礼品，商务、娱乐、会议设施影响较小，对目的地基娱乐，商务会谈、城市观、购物础设施要求较高光等需求会展旅较长较低会议、宴请、礼物、旅游交通、住宿、餐饮受旅游目的地自然资源游者观光等、娱乐、会议设施影响较小，对目的地基、购物础设施，特别是会展场所，要求较高观光旅短较高观光、自己餐饮、住宿、景区门票、住宿、主要受目的地资源吸引游者交通等交通度假旅短高娱乐、餐饮、住宿、交通娱乐、住宿、餐饮受交通便利影响较大，游者大部分为自驾车游，选择地区多为省内或区域内2、目录1.旅游地产概述2.旅游地产的成功物业形式3.旅游地产开发模式分析2.1旅游地产的成功物业形式人们休闲、娱乐、交际、享受等高层次需求逐步形成，生态环境、游憩空间、休闲度假、商业游憩、商务会展、文化创意等现代城市功能主流。普通住宅酒店公寓汽车旅馆居住物业别墅酒店物业汽车营地花园洋房自助公寓商务酒店生态农庄商务会展物业会议中心文化创意物业--企业会所体育赛事物业--购物中心休闲主题物业--商业物业购物步行街主题公园物业--历史文化街区2.2居住物业——普通住宅普通住宅普通住宅多为多层住宅和高层住宅。普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下.2.2居住物业——公寓公寓公寓从功能上来讲，在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性，拥有体现一定室内功能分区的面积和不易让人产生压抑的层高。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足。2.2居住物业——别墅别别墅墅类型特点独门独院，上下左右前后都属于独立空间。私密性强，市场价格较高。独栋别墅由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。降低了社区密度，增加了住双拼别墅宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。联排别墅有天有地，有自己的院子和车库，花园每户都有，居住品质较高是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成，一定程度上克叠拼别墅服了联排别墅窄进深的缺点。空中别墅建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式/跃式住宅。2.2居住物业——花园洋房花花园园洋房洋房带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。6层以下多层板式建筑，以四层为主，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物。2.3酒店物业——酒店酒店酒店酒店类型特点度假酒店主题酒店以接待休闲度假游客为主，提供住宿、餐饮度假酒店、娱乐与游乐等服务大多建在风景区附近。辐射范围遍及全国各地以所在地最有影响力的地域特征、文化特质为素材的酒店，其最大特点是赋予酒店某种主题酒店经济酒店公寓酒店主题，并围绕这种主题建设具有全方位差异性的酒店氛围和经营体系。把服务功能集中在住宿上，把餐饮、购物、经济酒店娱乐功能大大压缩，运营成本大幅降低。公寓式酒公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氛围，产权酒店店又有高档酒店的良好环境和专业服务。开发商以独立产权出售给投资者，投资者将客房委托给酒店管理公司分取投资回报和物产权酒店业的增值，同时获得一定期限的免费入住权。2.3酒店物业——汽车旅馆汽汽车车旅旅馆馆汽车旅馆提供的停车位与房间相连，一楼当作车库，二楼为房间，这样独门独户为典型的汽车旅馆房间设计。汽车旅馆多位在高速公路交流道附近，或是公路离城镇较偏远处，便于以汽车或机车作为旅行工具的旅客投宿。2.3酒店物业——汽车营地汽汽车营车营地地在交通发达、风景优美之地开设的，专门为自驾车爱好者提供自助或半自助服务的休闲度假区。主要服务包括住宿、露营、餐饮、娱乐、拓展、汽车保养与维护等，是满足现代人休闲时尚需求的旅游新产品。自驾车旅游爱好者是处于观光旅游向度假旅游过渡产物。2.3酒店物业——自助公寓自助公寓自助公寓大多位于旅游交通比较集中的繁华地段，大多是租用商住两用楼盘的单套间，简单改造成客房后出租。大多配置有电视、洗衣机、热水器、冰箱、电脑等设施。价格比较实惠，价格约为同等条件的饭店宾馆价格的40%。2.3酒店物业——生态农庄生生态农态农庄庄生态农庄是以绿色、生态、环保为目标，以资源有效利用为载体，以科技创新为支撑，以市场化运作为手段，集农业生产深加工与观光旅游为一体的规模集约化农业公司。2.4商业物业——购物中心购购物中心物中心集中在集中在由由企企业业有有计划计划地地开发开发、、管管理、理、运营运营的一的一个个建筑物建筑物内内或一或一个区个区域域内内，，向向消消费费者提者提供供综综合性服合性服务务，是一，是一种复种复合型商合型商业业态业业态。。类型特点在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内，辐射范围社区购物中心一般在3公里以内。在城市的商业中心，面积在10万平方米以内。商圈半径为10公里市区购物中心~20公里，有40个~100个租赁店，停车位1000个以上，各个租赁店独立开展经营活动城郊购物中心面积在10万平方米以上的购物中心2.4商业物业——购物步行街购购物步行街物步行街集中集中了各了各个个品品牌牌的的专卖专卖店、特店、特色色店以及店以及各家百各家百货货公公司司，，往往往往能能够够集集聚聚城市的大量人城市的大量人气气，，尤其尤其吸引吸引青青年人的年人的眼球眼球。。注重市中心环境的质量，设立绿地、彩色的路面、街头雕塑、座椅等元素。具备三大特点：突出专业商品特点，经营专业商品的店铺占到50%；突出民族和民俗特色；具有休闲、风情特点。2.4商业物业——历史文化街区历历史文化街史文化街区区通通过对历过对历史街史街区区的的发发展同展同新新城市功能完美城市功能完美结结合，形成以合，形成以历历史文化街史文化街区为区为目的地的城市旅目的地的城市旅游目的地。游目的地。历史文化街区与现代休闲产业结合起来，复合开发多种经营业态，是目前历史文化街区在构建城市旅游目的地过程中的发展方向。2.5商务会展物业——商务酒店商商务务酒店酒店以商以商务务客人客人为为主要接待主要接待对对象象的酒店的酒店商务酒店是以商务客人为主的酒店。对于商务客来说，酒店还要有宴会厅、会议室和商务中心。商务酒店通常具备以下特点：位置好，距离商务活动中心比较近；酒店的商务设施齐全。2.5商务会展物业——会议中心会议会议中心中心会议会议中心中心又包含又包含会议会议酒店、酒店、会议会议中心、中心、会会展中心、以及展展中心、以及展览览中心等多中心等多种种商商务务形式形式。。类型特点一是要有一定的住宿条件，可接纳的住宿人数一般要与其最大会会议酒店议室容纳人数相匹配；二是要有较强的会议功能；三是会议团队收入占总收入的比例要比较高。以接待中小型会议为主的专业的会议设施，一般不带有展览空间会议中心，对于是否带有住宿设施也没有严格的要求。规模比较大，一般带有不同规模的展览。会议空间与展览空间之会展中心间的比例关系约为1：3，大部分没有附属酒店。展览中心一般不提供配套的住宿服务，也没有突出的会议功能。2.5商务会展物业——企业会所企企业会业会所所以所在物以所在物业业业业主主为为主要服主要服务对