目录Part1项目认知Part2项目定位Part3价格预测Part4营销策略Part5改造方案研究项目位置?茶店子西南交大项目位于主城区内距一环路不足1公里，距市中心4.3公里。火车北站方向?项目位于成都金牛区临营门口立交成都市第四人民医院桥北二环路内侧，社保大厦旁。?金牛区政府二环路可直接到达城区任何方位，成都市社保局营门口路向内则是市中心，向外则可营门口立交桥到达三环路及老成灌路，交通通达性本项目较好。?项目临营门口立交桥，车行至项目处必须经立交桥下，交通便捷度较差。城南方向市中心方向项目位于城西主城区内，区域优势较强；交通通达性好，但便捷度较差。周边情况建材市场餐饮项目?项目周边二环路两侧1公里左右，为自发形成的建材装饰市场，市场目的性消费强，具有一定区域吸附能力，主要经营涂料、门窗、厨卫五金、建材等。?项目东侧光荣西路，为集中餐饮街，以小型餐饮为主。区域发展较早周边业态已发展成熟难以改善，对本项目具有一定影响。地块四至项目西侧临营门口立交项项社街目目保小南北大铺侧侧厦临临项区侧项目住小目旁路东宅小整体环境较差，地块西侧、南侧为临街面，但处于立交桥下存在一定噪音及灰尘污染。项目本体项目内部现已被拆除一空，除了钢筋混泥土结构保留以外，其他可拆除部分均被拆除。A栋：共3层，1楼层高约4.5米，2、3楼层高约4米B栋：共6层，1楼层高约4.5米，2楼层高约3.4米，3—6楼层高2.8米C栋：共9层，1楼层高约4.5米，2、3楼层高约4米，4—9楼层高约2.8米C栋裙楼：靠近C栋主楼部分为3层，1、2楼层高与C栋主楼相同，3楼层高约为2.8米；离主楼较远部分为2层，1、2楼层高与C栋主楼相同C裙楼（2F）C（9F）B（6F）A（3F）项目自身设计缺陷较为明显，楼栋之间除1、2层贯通之外，其他区域均相对独立缺乏联系,且楼层层高不一致，C区4楼以上层高仅有2.8米，对后期驻户使用带来较大不便。项目认知优势条件条件限制?项目规模较小，且为改造项目，?项目位于主城区内，区域优存在较大条件限制。势明显?外部环境杂乱，且难以改善。?临二环环路，营门口路两条?临立交桥，对物业造成较大灰尘主干道，交通通达性较强。及噪音污染。?位于立交桥下，交通便捷度价差。具备一定优势，但受较多条件限制。区域市场—在售项目情况区域及周边区域在售写字楼项目分布纯写字楼金府国际6380元/㎡商务办公金府SOHO6700元/㎡11000元/㎡智业世纪加州期12000元/㎡2中大君悦广场待定14000元/㎡新熙门优诺国际10000元/㎡嘉园大厦11000元/㎡白金瀚宫国际大厦区域内仅有新熙门一个写字楼项目，尚未开盘，周边区域在售写字楼项目中，纯写字楼项目3个，商务办公型（公寓）写字楼4个，城西北写字楼市场供应情况呈现出纯写字楼和商务办公型写字楼平分秋色的情况。区域市场—在售项目情况区域在售项目基础信息开盘时总建筑面车位车位服务面价格体量项目名称开发商物业形态销售情况租金层数层高（米）间积（㎡）（个）积（㎡个）（万/㎡）（㎡）写字楼1100015300已售95%/5-153.2成都融金房1楼：5白金瀚宫地产开发有2010.1165000326200商铺20000-60000近1万已售90%/1-42-4楼：4.5限公司酒店式公寓13000-1400039700未开卖/16-193.2写字楼1000014700已售95%60-8014-233.12楼：100/㎡成都嘉园房2009.121楼：售完3楼：90/㎡1楼：4.7嘉园大厦地产开发有50006265189商铺（不卖，招租）40061-5.12-5楼：招租4楼：80/㎡2-5楼：4.1限公司5楼：70/㎡商务公寓750031300售完/7-133.1成都市智业写字楼1200022875已售82%4-293.3智业世纪房地产开发2010.1224275200185加州1楼：4.2有限公司商铺价格面议14001-22楼：5.1成都博瑞房写字楼14500276303-203.4优诺国际地产开发有2009.730682140220限公司商铺/3052不卖100-3001-27.5中大房地产写字楼已售中大君悦1200088%223.2集团有限公2010.93900086045广场司商铺400005524售完5层独立商铺写字楼已售成都广地置63805327330%金府国际2009.7119801580206业有限公司商铺2000021404已售8%30-4066.0写字楼6700售完18-31四川新龙房金府地产开发有2009.768620500137商务公寓5-17SOHO限公司商铺1-4区域市场—写字楼市场数据来源：锐理数据平台、透明房产网截止日期：2月28日周边区域写字楼总供应面积352796平米，已销售71.6%，剩余供应面积100211平米。市场整体销售情况较好，新增供应量不大，本项目所面临的市场竞争压力较小。区域市场—商业市场区域内现有商铺租金情况区域业态分散，无主营业态，包括个别门诊、茶楼、干杂等，租金：45-70元/㎡，面积：100-200㎡项目位臵餐饮、网吧、干杂店铺等，租金50-100元/㎡，面积20-150㎡?临街建材市场，可以看出，营门口路沿街，商铺租金较高，在100-180元/㎡；租金：100-180元/㎡?面积：50-280㎡在该区域非主干干道临街商铺上，租金在45-100之间，无太大差异。区域市场—商业市场区域内在售楼盘商铺情况项目名称商铺体量存量租售方式面积段价格/租金1楼：5-8万/㎡白金瀚宫近1万每层楼面积划分为30-50㎡，2楼：3-5万/㎡1000㎡销售70-80㎡，100-300㎡3楼：3-4万/㎡4楼：2-3万/㎡售价1楼：3-4万/㎡租金2楼：100/㎡嘉园大厦40061楼：售完1楼：80-500㎡03楼：90/㎡2楼：招租2-5楼：1100㎡4楼：80/㎡5楼：70/㎡智业世纪加州5000/暂无商铺销售//1楼：200-300元/㎡优诺国际3052/招租150-510㎡2楼100-200元/㎡中大君悦广场55240销售5层独立商铺：125-270㎡40000元㎡22000元/㎡金府国际2140419557㎡连体销售800-900㎡租金：30-40元/㎡?区域内在售项目商业体量从4000-20000㎡不等，商铺总存量为22404㎡，其中金府国际存量最大；?销售方式有销售、招租两种方式，其中销售均价，1楼在3-8万/㎡，2楼在3-5万/㎡，根据项目情况，楼层越高，价格递减；招租租金根据项目所在区域及面积大小而定；?值得注意的是金府国际的销售方式为联体销售，面积段在800-900㎡，相对较大，价格均为22000元/㎡。区域市场总结?区域内写字楼价格除金府SOHO和金府国际外，主要在10000-12000元/㎡之间，并且多数楼盘的写字楼项目销售已近尾声；?区域内在售商铺项目因其自身所处地段、面积规划、业态划分等不同，无明显规律；?区域内主干道上的商铺租金在100-180元/㎡，非主干道上的商铺租金在45-100元/㎡；?整体来看，区域内竞争项目较少，供应项目以中端商务办公写字楼为主，缺乏中高端写字楼项目；?成都主城区商业市场存量较大，对未来市场消化造成一定的压力，但区域内写字楼市场存量相对较小，市场竞争相对平缓。站位思考面临区位优势一般，具有一定商业氛围，建筑设计存在较大缺陷的情况下本项目该如何站位？站位思考面对区位优势一般，具有一定商业氛围的情况下，本项目的突破点在哪？区位突出大城西概念，提升区域认知属性配套强调城西区位配套，弱化营门口板块以会展中心、建材市场等周边大型商商业氛围/人气业突出项目良好的商业氛围，与社保中心相邻强调较项目强大的人流量。站位思考面对建筑设计的较大缺陷，本项目应如何调整？提升项目形象、提高项目品质，突出立面改造商务性对不同楼栋与楼层进行有效分区，发功能划分挥优势，弱化劣势在不具备规模优势且建筑设计较为落硬件提升后的情况下，通过一定的软硬件配置/配套提升，提高项目品质项目定位中高端形象中端品质价值提升形象提升中投入高回报高性价比项目定位临街商铺+写字楼投资型复合商业地产产品定位外立面建议1.写字楼外立面临立交桥面，建议局部外挂电子屏幕，以提高项目商业氛围以及后期长期广告收入。2.临街商业外挂石材，提升商铺外立面的品质，以提升商业形象及价值。3.商铺外立面需预留商铺店招面积，且不能太小。4.大面积开窗，临街面采用落地玻璃提高商业采光性及可视性。电子屏幕产品定位1楼?1楼定位于临街商铺，已达到将一楼价值最大化的目的，商铺布局注意尽量缩短商铺进深；?A区进行整体销售建议业态为餐饮；?B、C区域分割为独立小铺。产品定位2楼?2楼临街商业价值较高，定位于商铺进行销售以达到项目价值最大化的目的。产品定位3—6楼?B区3—6楼不进行分割，以避免空间公摊面积过大，降低其使用价值。产品定位4—9楼?C区4—9楼定位于办公写字楼，不进行分割，以避免公摊面积过大，降低其使用价值，办公区域电梯独立使用与商业进行分离，以提高办公区域办公环境的品质。项目定位—价格定位类甲级写字楼体系原则配套商业建议1.体现各项目的差异性2.考虑价值点的替代性3.避免出现系统性累加判断?价格定制在综合考虑项目价值后，从产品的建筑规模、硬件配套、立面设计、单层层高、物业管理、车位配比、品牌支持、区域位置、交通状况、周边配套共十个因素进行考虑，进行项目的价格权重，在暂不考虑市场变化的前提下，得出本项目的价格。项目定位—价格定位类甲级写字楼项目及权重中大君悦广场优诺国际智业世纪加州2期白金瀚宫嘉园大厦金府国际金府SOHO本项目项目比较指标权重