谨呈房建集团城中心，繁华里—房建.南通人民路项目市场提报2012.5.10本报告结构项目核心问题界定【项目属性、区域属性、开发商目标】项目价值挖掘【区域价值寻求项目价值挖掘】总体定位【总体定位客户定位】商业建议【商业主题定位商业价值提升商业业态建议】价格建议【商业价格公寓价格酒店式公寓价格】项目核心问题界定【项目属性、区域属性、开发商目标】【项目属性】小规模、高密度，不具备大盘效应，在产品打造中存在诸多难点，难以引领市场趋势，易被淹没经济指标用地面积：24333㎡建筑面积：78000㎡容积率：3.2；其中：商业建筑面积：29099㎡住宅建筑面积：41880㎡办公建筑面积：6773㎡1号地下建筑面积：38000㎡机动车位：589个【区域属性】待改造旧城形象，老旧小区集中，人流量大而杂，对项目塑造高端形象影响较大城港新村陈家小园汽车站中高公寓紫阳机电城鸿运花苑佳成花苑【项目目标】开发商希望将本项目打造为西区价值标杆，并实现快销开发商目标西区价值标杆开盘一年内去化80%【项目核心问题界定】项目属性区域属性开发商目标小体量、高密度，产品高端打主城区落后旧城，片区形象较西区住宅商业价值标杆造难点较多差，影响项目高端形象核心问题1：如何突破用地规模和片区形象的制约，实现项目西区价值标杆站位？核心问题2：恶劣市场环境下，项目如何突破高价值与快销之间的矛盾？【区域价值解读】位于城市横向发展主轴-人民路上，毗邻城市心脏-环濠河-南大街商圈，代表城市最中心价值，地段优势得天独厚。环濠河商圈?环濠河-南大街商圈：融古城风貌、特色文化、现代商贸于一体，是南通市经济、文化、商贸本案南大街商圈中心；1.2公里1.8公里?距离环濠河-南大街商圈大约1.2公里，距离南大街大约1.8公里；?人民路：南通横向发展主轴【区域价值解读】完善城市级交通配套，满足高端客源对交通需求永兴汽车站?双车站：长途汽车站、永兴汽车站?钟秀路横向主干道：人民路、钟秀路、越江路濠西路越江路?、纵向主干道：外环路、濠西路、长江路?本案一港口：南通港长江路长途汽车站人民路南通港青年路【区域价值解读】完善顶级生活配套，城市中心居住价值，支撑客源对高端物业区位认知?南通市商业中心：环濠河-南现代生活广场大街商业中心；?外环线南通第一人民医院：南通最好南通第一中学的医院；第一人民医院?南通第一中学：南通最好中学汽车站本案人民路之一；第一中学南大街?电视塔双综合体：现代生活广场、景景华城华城；南通第一人民医院南大街【区域价值解读小结】南通市中心黄金位置，交通便利，完善城市级生活配套，毗邻城市商业中心，具有不可复制的地段优势，支撑项目高端运作【产品价值挖掘】高端城市综合体形象，对于项目整体价值提升显著高端公寓+高端特色商业+酒店式公寓+酒店=综合体住宅报价周边住宅报价圆融城市广场20000（预计，14000含3000装修）文峰城市广场1700014000星光耀18000（预计）15000高端城市综合体，对项目住宅价值提升显著，一般在3000元/㎡左右【产品价值挖掘】全石材立面，用材高档，在高端个案中更具差异性和品质感本案立面采用全石材干挂，时尚大气景华城金鼎湾国际万濠华府Artdeco风格Artdeco风格Artdeco风格底部石材+上部涂料底部石材+上部真石漆底部石材+上部真石漆市场立面以artdeco为主，采用真石漆，同质化竞争严重【产品价值挖掘】户型区间75-150㎡，主力面积段75-130㎡，在主城个案中具备稀缺性。12年1-4月面积段套数配比项目名称成交均价主力面积主力总价月均去化去化（套）75-816220%景华城935094-12888-120193586-994113%金鼎湾国际10500130-190137-20052114-1256320%万濠华府10500137-170144-179183418000160-220288-396136130-1388828%翰林府藏珑26000200-400520-104020143-1505718%豪景华庭1100093-140102-1541122合计311100%翠湖湾10240123-170126-17463【项目价值挖掘小结】项目虽受用地条件制约，但在高端城市综合体形象、具备差异性的高品质立面、具备稀缺性的产品面积段等方面仍然具备亮点。市场机会寻求【宏观市场住宅市场商业市场商住市场】【宏观市场】2012走势：短期内市场很难出现根本性逆转，房企应做长期准备“危机”，非常时期，非常市场，不确定，不明朗短期之内，市场很难出现根本性逆转，房企应做长期准备09年，——“政”“商”一致，市场疯涨狂销；10年，——“政”“商”博弈，市场我行我素；11年，——调控趋势不可逆转，市场低迷，局部降价，成交量大幅下跌；12年，——市场全面下行，“量价齐跌”，“中央与地方政府博弈加剧”，未来不可预期。【宏观市场】中央与地方博弈加剧：28城楼市政策微调，4城踩“黄线”被叫停，显示出调控政策难以松动中央与地方的博弈加剧:地方政府出于保增长和保收入的目的要放松房地产调控，自2011年下半年开始，一些地方政府发布系列政策“微调”楼市，例如放宽普通住房标准、提高公积金贷款额度、购房落户政策放宽等；中央政府则出于经济健康发展等原因继续调控政策。调整类型城市被叫停南京、吉林、合肥、沈阳、厦门、滨州、蚌埠、克拉公积金调整玛依、济南、南昌、郑州、武汉、常州限购调整上海、成都、中山、佛山上海、成都、佛山优惠调整上海、北京、天津、武汉、马鞍山购房入户长存、从化购房补贴杭州、重庆、芜湖、扬州芜湖上海：2012年2月，限购变化居住证3年以上可购二套房，一星期内被叫停；成都：对购房者的资格审核，转交由开发商和房产中介执行，一星级内被叫停；佛山：外地户口不受限购影响，本地多够一套7500元/㎡以下房子，当天被叫停；4城市踩“黄线”被叫停芜湖：契税全免，90㎡以内给予50-150元/㎡补贴，根据不同学历给予额外购房补贴；【宏观市场】在调控政策难以松动的情况下，货币政策的微调对楼市走向影响显著，但其具有一定滞后性。图：2007-2011年全国新建住宅量价走势与货币政策周期图29%28%28%26%23%20%18%18%19%17%17%18%17%17%17%16%16%15%13%M2同比增速?货币政策的滞后性：紧缩政策出台后，商品房量价下跌有1-1.5年的滞后，而刺激政策在1-2季度内即有显著效果：?2011年12月、2012年5月，央行两次下调存款准备金率，释放由紧转松信号：?首套房贷利率下调将成定局，各家银行对首套房重启利率优惠，8.5折利率优惠将对刚需造成较大影响。上海2007-2012年商品住宅量价走势北京市2007-2012年商品住宅量价走势【宏观市场】一线城市通过“以价换量”，3月份出现“小阳春”，但成交量绝对值依然处于相对低谷，4月份成交回落，回暖趋势不明朗。2007-2012年深圳商品住宅量价走势供应量(万㎡供应面积)(万/销售面积㎡)(万㎡)销售面积销售价格(万㎡)(元/㎡)1802007-2012年广州商品住宅量价走势1600016014000140120001201000010080008060006040400020200000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月14714714714714711010101010年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年200720072007200820082008200920092009201020102010201120112011201220072008200920102011供应面积(万/㎡)销售面积(万㎡)销售价格(元/㎡)供应量(万㎡)成交量(万㎡)成交价格(元/㎡)【宏观市场】二线城市“价跌量升”，4月份未能延续3月回暖势头，市场环境较为严峻。14014000苏州2010-2012年商品住宅量价走势30012000天津2010-2012年商品住宅量价走势1201200025010000100100002008000808000150600060600010040004040005020002020000000供应量(万㎡)成交量(万㎡)成交价格(元/㎡)供应量(万㎡)成交量(万㎡)成交价格(元/㎡)10020000南京2010-2012年商品住宅量价走势100无锡2010-2012年商品住宅量价走势1000080150008080006060600010000404040005000202000200000供应量(万㎡)成交量(万㎡)成交价格(元/㎡)供应量(万㎡)成交量(万㎡)成交价格(元/㎡)备注：南京2011年7月以后供应量数据空缺，非供应量为零7000000250006000000200005000000400000015000300000010000【宏观市场】依据历次中国楼市调整规律：预计本次调控周期2年左右。2000000500010000009月二套11年1月6月出台二手房6月执行二手房10月国家救104月二套房首付提高营业税营业税0市政策出台房首付50%限购政策出台005年1季05年2季05年3季05年4季06年1季06年2季06年3季06年4季07年1季07年2季07年3季07年4季08年1季08年2季08年3季08年4季09年1季09年2季09年3季09年4季10年1季10年2季10年3季10年4季11年1季11年2季11年3季成交面积成交均价调整周期缓冲周期上升周期调整周期上升周期调整周期缓冲周期调整周期5个季度4个季度2个季度4个季度2个季度3个季度5个季度3个季度调整周期缓冲周期上升周期调整周期缓