谨呈：天龙房产：[2011]TB03盱眙水月山庄两侧地块战略定位及物业发展方向初探14／4／2版权声明：本项目是扬州市邰北创意房地产顾问有限公司的研究成果。未经我司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录第一部分第一部分项目本体解析项目本体解析第二部分宏观走势研判第三部分市场机会分析第四部分联排别墅发展方向初判第五部分小高层发展方向初判第六部分商业街发展方向初判第七部分集中商业发展方向初判第八部分后续工作铺排2项目整体容积率1.2意味着什么？容积率实现度的常态规律（R=1.2）我们的问题——高品质/低容积中品质/中容积低品质/高容积建筑形式率率率Q1：容积率R为1.2与建独立/双拼别墅小于0.30.3—0.40.4—0.5筑檐口高度不超过10米Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.9之间存在匹配难度4、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.7Q2：TH的主体建筑形态如何在整体品质与容积率11层小高层1.7—2.02.0—2.22.2—2.5实现间取得平衡18层高层2.2—2.52.5—2.72.7—3.2小高层的层数应至少达规划指标最大化实现情况下的平均层数到14.4F：在TH容积率做到0.9及用足底层800㎡的情况下！平均层数﹦容积率÷覆盖率﹦1.2÷30%﹦4F3地块存在难以连片开发及朝向的问题我们的问题——A/Q1：A地块沿街商业与B地沿块裙楼集中商业难以互动街商业C/联Q2：地块整体视觉朝向为南排别TH偏西35度左右；而盱眙正常墅住宅最佳朝向为南偏东15至20度左右为宜小高层的裙楼底商建议不做：1、不利于整体住宅品质打造；2、处于老城区商圈边缘地带B/1栋中高层；3、集中商业招商难度较大。4项目三大区位属性》盱眙城市发展：东扩北移、显山露水、两区互融、彰显个性，规划形成“三心、两轴、四片区”的城市格局?“三心”：城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心；?“两轴”为淮河东路——金源北路——盱马路的城市生长轴、淮河C东路——金鹏大道——圣山路的产本案业拓展轴；?“四片区”：滨河观光区、现代A服务区、政务新区、经济开发区B本案的三大区位属性：城西旅游休闲中心的重要节点、滨河观光区、老城区5目录第一部分项目本体解析第二部分第二部分宏观走势研判宏观走势研判第三部分市场机会分析第四部分联排别墅发展方向初判第五部分小高层发展方向初判第六部分商业街发展方向初判第七部分集中商业发展方向初判第八部分后续工作铺排6国内经济：从2002年开始，中国经济的货币推动型特征非常明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通货膨胀货币政策不会放松1、1998-2002年，M2同比增幅围绕15%波动，GDP维持在9%左右，CPI持续维持在3%以下，几乎不存在通货膨胀的压力。2、2002年至2008年底金融海啸之前，GDP同比增速维持在10%以上的高位，同期M2增速长期高于17%，期间31个月CPI超出3%的警戒线。3、2008年底，中央为保增长推出4万亿，GDP获得了增长，同时CPI高出了3%，目前达到6%的高位。7房价水平：从全国来看，前三季度商品住宅销售量同比增长12.1%，销售价格同比增长9.8%，仍然呈现上涨态势8国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理4月调13日：整召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产调控成果，严格控制房地产投资投机性需求，努力增加住房供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理的水平。7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移的搞好房地产市场调控、进一步巩固调控力度成果、促进房价合理调整。9制度改革：地方政府发债开闸，缓解土地财政困境10月20日，财政部发出通知，经国务院批准，2011年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府发债试点。10调控趋势：以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本2010.4.17，抑需求2010.9.29”2011.1.26新“国十条”新“国五条”“新国八条”?首套90平方米以上贷款首付款比例不得?首付款比例调整到30%及以上?二套房首付不低于60%，贷低于30%?二套严格执行首付款比例不低于款利率不低于基准利率1.1倍信贷?二套贷款首付款比例不得低于50%,贷款50%、贷款利率不低于基准利率1.1利率不得低于基准利率的1.1倍倍的规定?第三套及以上住房的,贷款首付款比例和?暂停发放居民家庭购买第三套及以贷款利率应大幅度提高上住房贷款?地方人民政府可根据实际情况,采取临时?房价过高、上涨过快、供应紧张的?扩大限购范围，本地二套房限购性措施,在一定时期内限定购房套数城市，要在一定时间内限定居民家庭家庭和外地一套房家庭将停购购房套数税收?加快研究制定引导个人合理住房消费和?调整住房交易的环节的契税和个人?个人购房不足5年转手交易调节个人房产收益的税收政策所得税优惠政策，统一按销售收入全额征税?增加住房有效供给，依法加快处置闲置?加大对各地2010年住房建设计划和?大力推广“限房价、竞地土地房地产用地,对收回的闲置土地,要优先用地供应计划实际完成情况的督查考价”，闲置土地及时收回使用安排用于普通住房建设核力度权?加强市场监管，明确违法行为，从拿地?明确违法行为，从拿地、融资、市?落实住房保障和稳定房价约规范、融资、市场经营资格等方面对违规开发场经营资格等方面对违规开发企业进谈问责机制企业进行处罚行处罚?“严打”虚假消息散布者?确保完成2010建设保障性住房300万套?切实落实中小套型普通商品住房和?扩大住房保障制度覆盖面，保障房、各类棚户区改造住房280万套的工作任保障性住房建设计划和供地计划。增加公共租赁住房供应务11市场进入到了资产价值阶段：1、通货膨胀使得商品房开始显现资产价值；2、调控误伤了改善型需求，但终极购求生之房的高道——回归端需求得到物业资产价值放大?No1品质：材料选用、细节打造…要价值不要概念要价值不要概念?No2稀缺的形式：别墅、洋房、多层…要个性不要共性要个性不要共性?No3独特性：特殊资源、市场第一(创新)…?No4赠送实惠：入户花园、阳光房、露台…12目录第一部分项目本体解析第二部分宏观走势研判第三部分第三部分市场机会分析市场机会分析第四部分联排别墅发展方向初判第五部分小高层发展方向初判第六部分商业街发展方向初判第七部分集中商业发展方向初判第八部分后续工作铺排13盱眙房地产将进入库存周期，后续压力较大》2011年上半年商品住宅供销情况：2009-2011年上半年商品住宅供销情况?商品住房批准预售面积47.6210090.53万平方米?全县商品住房可售面积43.6880万平方米64.416047.6239.3743.684027.65商品房供应量持续放大，后续压力较大2002009年2010年2011年上半年随着房地产调控的力度预售面积年底可售面积加大，盱眙房地产将进入库存周期14盱眙房地产市场价格存在发展潜力》商品住宅价格变化：?2010年全县商品住房成交均2009-2011年上半年商品住宅价格情况价每平方米2846元，比上年增3500322325.00%长20%2846?30002011年上半年全县商品住房20%20.00%2369成交均价每平方米3223元，同2500比增长16.9%16.90%200015.00%近两年盱眙房地产价格150010.00%进入上涨通道，但是受10005.00%到房地产调控影响，房5001.50%价上涨受阻。但表明，00.00%盱眙房地产价格存在潜2009年2010年2011年上半年力。商品住宅均价价格增长15盱眙高端项目多层3800元/㎡，小高层价格略低，商铺0.8-1.2万/㎡，车库5-6万/㎡：市场产品同质化严重，竞争表现在价格上帝景国际多层：4000森海豪庭小高层：3500中澳生态城叠加：4200商铺：8500叠加：4900洋房：3900大明公馆五环中央公馆联排：5000多层：3800独栋：7000高层：3600山水名都金鼎华府多层：4000多层：3800小高层：3800商铺1+2F：9000半坡叠墅龙泉湖别墅均价：3500均价：700016中端及中高端项目处于库存周期的红海，本案应该走真正高端的蓝海战略中澳生态城叠加别墅、花园洋房：人文景观资源、低密度1、市场上产品线较宽，价格链从3500-7000大明公馆独栋、双拼、联排、叠加；独栋7000、联排5000；产品丰富且有品牌优势，山地别墅，加州风格2、别墅产品以叠加为主，联排为辅；独栋及双拼较为稀缺金鼎华府多层、小高层：金瑞品牌优势，规模优势、区位优势3、盱眙房地产市场发展至今，以中端、中高端项目为主导；真正高山水名都端项目正处于不断释放阶段多层、小高层、高层：区位优势、规模优势17市场旺销户型产品为80-100㎡，建议本案小高层产品定位于此》商品住宅户型结构：?80-100㎡占比38.88%?100-120㎡占比27.73%?120-144㎡占比20.35%公寓及别墅户型产品占比均比较少市场上最受欢迎的为80-120㎡的两房、三房，120-144㎡的三房两厅、四房两厅也受到部分受众的喜爱，而80㎡以下及144㎡以上的户型则需求较少18项目战略取向研判小户型产品进入库存化周期，必须以市场稀缺的赠送方观观点点11式提高性价比从规划布局、园林景观、到单体的