湖南衡山县项目定位及物业发展建议项目小组在调研阶段收集了丰富数据、进行了大量访谈并结合众多案例进行了综合分析工作内容收集的资料进行的访谈进行的分析?政府官员、专业人士背景分析?湖南省、衡阳市、衡山?宏观经济背景分析县、南岳区发展状况?具体分属机构：?武广客运专线对沿线基础研究?衡山县、南岳区宏观经?规划局、国土局、房管城市的影响济情况局、旅游区、发改局、?衡山县、南岳区经济?衡山县、南岳区城市空统计局等、空间产业发展分析间、产业发展现状?商家、投资者、消费者?衡山县、南岳区相关物业市场实时数据理论研究?类似案例的收集和分析?相关领域研究人员?高速铁路对沿线城市?、区域影响案例研究?操作类似项目的经验教训相关专家及顾问?相类似案例的发展方向、成功要素项目研究思路框图衡山县发展现状及规划研究机遇南岳区发展现项目案例发展规划调土地开发启动区选背景状及规划研究本体借鉴定位整建议及运营址及定位相关物业市场结论1：国家“中部崛起”战略、湖南省重点打造“一点一线”，为项目的发展带来巨大的宏观机遇国家“中部崛起”战略的出台，给湖南省的发展带来了重大的契机中部六省中部地区是连接我国东部沿海和大西部的中间过渡地带，起着“承东启西”的重要作用在过去20多年的中国改革开放进程中，中部省份成为东部沿海地区快速发展的“观望者”，形成我国区域经济发展的“中部凹陷”为更好地促进全国经济发展，更好地将东部沿海地区的经济带动作用向内陆传递，国家于2004年提出针对中部六省的“中部崛起”战略，而湖南省正是其中之一2004年3月,温家宝总理在政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起2004年12月,中央经济工作会议再次提到促进中部地区崛起；2005年3月，温家宝总理在政府工作报告中再次提出:抓紧研究制定促进中部地区崛起的规划和措施……开拓中部地区大市场，发展大流通。湖南将重点打造“一点一线”，而衡阳、衡山县正是“一线”上的重要节点，迎来极大发展机会在国家实施中部崛起战略的进程中，湖南将实施不均衡的发展战略，主要引导“一点一线”地区优势发展“一点”即是长沙、株洲、湘潭经济一体化“一线”是京广铁路和京珠高速公路沿线的城市、城镇而衡阳、衡山县在此经济带上则是重要的发展节点，承担着支撑湖南经济快速发展的重任“一点一线”战略的提出，为衡阳、衡山县的发展带来了极大的机会湖南省“一点一线”战略结论2：衡阳是湘南的中心城市，旅游业是主导产业之一，其中，衡山是最为核心的旅游资源，正处于大发展阶段，但旅游产品需要整合、旅游发展阶段需要升级，为项目的发展提供了切入的空间衡阳经济发展位居湖南省前列，衡阳2007年GDP总量为823.51亿元，位居湖南省第四位；是湘南地区的中心城市GDP增速15.3%，位居全省第四位，整体经济发展处于省内前列25002007年湖南省各城市GDP总量及增长速度对比18%2000在湘南地区的衡阳、永州、郴州三市中14%15009%1000，衡阳是湘南地区名副其实的中心城市5%50000%长沙岳阳常德衡阳株洲郴州湘潭永州邵阳娄底益阳怀化湘西张家GDP(亿元）2190915.8864.1823.5748.7649.4523.1506.4487.3449.5408.9408.3184.8151.3GDP增长率（%）16.0015.2014.6015.3014.9012.3015.4014%11.6015.2014.8012.6015.9014.60资料来源：湖南省各城市2007年统计公报衡阳市三次产业结构层次仍然处于较低水平，第一产业所占比例仍然比较大随着工业化的推进，产业结构正随着工业化的不断推进，衡阳产逐步优化业结构的比例正在逐步优化，第2003－2007年衡二产业所占比例100%阳市三产构成情况正处于逐步扩大75%50%的趋势，从25%2003年的0%2003200420052006200734.9%增加到第一产业第二产业第三产业资料来源：衡阳市03~07年统计公报2007年的40.7%而第三产业的比重从2003年的41.4%，逐步减少到34.9%，但这正是产业结构得以优化、提升的重要体现其中，旅游业是衡阳的支柱产业衡阳市旅游业在05之一50近年衡阳市国内旅游收入（单位：亿元）40年前稳步发展，进30入06年后获得较大2010突破，06、07年02003年2004年2005年2006年2007国内旅游收入以及国内旅游收入22.0724.5225.3833.0541.42衡阳市“十一五”规划中的支柱产业1000接待国内游客增长近年衡阳市接待国内游客（单位：万人）第二产业：钢铁冶炼及管材加工制造、有800600色金率均超属冶炼及深加工、过20%输变电装，备、汽获车400及零配件、得快速盐化工及精细发化工等展200第三产业：以物流为核心的生产性服务业020032004年2005年2006年2007、旅游业、商贸餐2007饮业、房地产业旅游业年占接待国内游客509520.24545.3679.28819.21GDP的比例已超过资料来源：衡阳市03~07年统计公报5%，成为衡阳的支柱产业之一，也是衡阳未来重点发展的产业衡阳市的生态、自然、历史文化等旅游资源非常丰富，包括南岳衡山、耒阳蔡伦纪念园、衡阳县岣嵝峰国家森林公园、王船山故在众多旅游资源中，南岳衡山是居、常宁西江漂流、衡山衡阳最为核心的旅游资源康王庙、岳北农工会旧南岳衡山址、衡南江口鸟洲、歧山森林公园等一系列丰富的旅游资源衡阳市旅游资源分布其中，南岳衡山是国家5A级景区，同时正连同其他四岳进行世界自然和文化遗产申报，是衡阳乃至湖南最为重要的核心旅游资源五岳之南岳，衡山旅游风景区发1982年，衡山作为我国著名的自然景观和人文景展起步较早，起点极高观，以湖南衡山风景名胜区的名义，被国务院批准列入第一批国家级风景名胜区名单，发展起步早衡山风景区发展已形成规模和品牌，祝融峰发展起点高，0707年五岳接待旅游者年接待游客数量对比达334万人次，位于五岳之首东岳西岳南岳北岳中岳名山泰山华山衡山恒山嵩山资料来07源：五岳所在城市政府工作年报告接待游20316033460150客（万人次）衡山风景区的宗教地位高，客源衡山风景区是道教和佛教圣帝，内有重点辐射南中国区域衡山旅游风景区客户来源广西其他祝融峰、广浏寺、湘南寺、江苏铁佛寺、江西4%6%4%方广寺及传法院、黄庭观6%等寺、庙、湖北湖南庵、观等200多处，每7%年吸引大量善58%广东信上山拜祭15%资料来源：《经济地理》2008年3月衡山旅游市场调查游客主要覆盖全国，主要来自南中国南岳衡山的区域，湖南省宗教地位是比较高，最出名的内以及广就是东客户比例超财神和寿神，每年都有很多人来拜过，起7码占到成游客的6-7成，主要来自湖南、广东、江西、湖北，港台也很多，主要都是南方的……——衡山县旅游局向局长观音诞衡山南岳大庙前善信衡山风景区发展处于快速发展阶衡山风景区07年接待游客数量较段，旅游区的发展需要旅游产品03年增长超过50万人次，旅游近年衡山旅游风景区辐接待游客数量（万人次）340射力快速增长320的整合与提升3002802602402003年2004年2005年2006年2007年国内外旅客人数281286.18292.94297.7334通过旅游地生命周期理论的研判资衡料来源：相关政府报告山旅游发展阶段与接待旅游者的旅游地生关命周期理论旅复客苏系，目前衡山风景区处于快速发巩展停量固滞发展阶段，未来将逐步走进巩固阶段，衡山风景区发展所处阶段参探与届时旅游产品将得到进查一步整合与提升资料来源：旅游地理学时间南岳衡山风景区的旅游产品主要是以“衡山风景区以“佛”、“道”以及历史佛道遗迹为”与“遗主，山下南岳，除自身有南岳大外迹”等镇观光型旅游产品为庙主，，在特色和主题方面未能实现纯阳宫有效祝融峰“寿岳”内涵尚未得到有效延延伸展作为“寿，旅游岳”，“寿体文化”主验明显不足题、“养生”理念的深化与延展将是大衡山的山进一步发展的要求上山目前南岳风景区的产品均以观光产下品为主，体验性旅游产品有限导致旅游者停留时间不长，随着南岳的庙西街南岳大庙进一步发展，体验性旅游产品将是重要的升级方向除了接待旅游者数量快速增长之外，带来的旅游收入和门票收入随着五岳整合均有较大幅度增申请世界遗产的契机长，需要更为充，优化、延伸现近年衡山旅游有旅游产品，风景区旅游总收入及门票收入（完善亿元）足、水平更高的201.6旅游服务功能，衡山旅游区将迎来1.4旅游服务151.21.0100.8更大的发展空间0.650.40.200.02003年2004年2005年2006年2007年五岳已明确联合旅游总收入9.310.3711.431317.65门票收入0.80.91.11.11.4申请世界自然文资料来源：相关政府报告“五岳”长沙亮剑——联合申遗昨日化，由遗产建设部和中，国教届时科文全委衡会举办的五岳申报世界自然与文化遗产研讨会在长沙举行。来自山的品东岳泰山、南岳衡山、西岳牌将得到华山、北岳恒山、中岳嵩山管理机构负责人达成一致协议：四岳作为泰山世界自然文化遗产扩展项目申报世界遗产……进一步的提升，——摘录自《长沙晚报》2006年6月23日资料来具有更广源：南岳区03-07年政府工作阔的报发告、广州日报展前景为充分利用南岳衡山的旅游资源，带动衡阳市区北部地区的发展，在衡阳城镇体系当中，将衡山脚下为充的南岳分利用区衡山旅游区的带动作用、开，衡阳城镇云、新塘体系规划将“南岳-统筹考虑，三南岳区开云-新塘”组成衡阳市的次新塘中镇地融合发展，开云镇共同组成衡阳心城市市的次中心城衡阳市区市从衡阳市的层面，将项目所在区域提升为衡阳市域次中衡阳市市区与北部