谨呈新贵都城市酒店控股有限公司八公山棚户区改造项目策划报告八公山棚户区改造项目策划报告策划机构:正合地产生态教育便利人文潜力服务形象定位引领淮南“首席欧洲理想”的百万级城邦一、市场理解淮南市八公山地区宏观环境及规划分析1、八公山区位形象面貌变化加大城市规划力度，西部城区规划、八公山风景名胜区总规修编、西部工业走廊规划和八公山旅游区总体规划等重大规划通过市政府审批。五年新增城市道路面积12.1万平方米。重大交通枢纽工程孔李淮河大桥引桥部分开工建设。完成蔡新路拓宽改造，东西部第二通道加快建设。老城区路网加密工程前期工作基本完成。加快实施棚户区改造。开工建设棚户区改造项目10个，完成前期工作项目3个，累计拆除旧危房94万平方米，新建住房206万平方米。五年完成小街小巷改造项目23个，新增绿地10.3万平方米，成片造林500亩，城市绿化覆盖率达到35%。完善城市管理工作机制，市容管理和环卫设施建设水平不断提高，西部污水处理厂建成投入使用，城区供水、供电、供气、排水改造继续推进，城市功能逐步完善。2、八公山城区建设发展加快实施棚户区改造。紫金时代广场、建南村二期、瓷器厂东门口、孔集北村、新建村、支架村二期等6个项目主体建成，八公山新村总建筑面积50.4万平方米已开工10万平方米，妙山林场棚改项目开工，建北村暨新庄孜农贸市场升级改造、和平村、沿湖村3个项目已完成总拆迁量的80％，已开工10万平方米。团结村、西山小区、小刘庄项目前期工作加快推进。房地产开发稳步发展。锦绣康城三期、新风苑三期、鸿发商住小区开工建设。加大建设环境整治力度，保障重点市政建设工程顺利实施。东西部第二通道拆迁安置攻坚克难、加快推进，完成征地924亩，依法拆迁安置710户。蔡新路向北延伸改造前期工作加快推进。西部污水处理厂配套排污管网基本建成。积极创新工作机制，组建两镇行政执法中队和城区中队，完善城市拆迁工作机制，全年共查处非法抢建243起，组织拆除行动24次，拆除违法建设80处10200平方米。3、八公山区位生活水平变化城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长45.6%和49.4%。五年累计新增城镇就业岗位12500个，下岗失业人员再就业6577人。社会保障体系建设加快，社会保险扩面和征缴工作扎实推进。五年累计保障城乡最低生活人口47.7万人次，发放低保金4754万元。建设经济适用房、廉租房3.2万平方米。高度重视采煤沉陷区综合治理工作，13万平方米采煤沉陷区综合治理二期工程两个安置小区建成使用。精神文明和民主法制建设不断加强，安全生产和信访稳定形势总体平稳，社会保持和谐安定。4、八公山城区建设发展旅游产业投资力度加大，全区新建续建旅游项目9个，总投资4.2亿元，完成投资1.8亿元。淮南子文化园、人大代表生态园建成开园，招商成立八公山文化旅游投资开发公司。妙山村搬迁安置工作启动。旅游综合服务区控制性规划通过审批，争取建设用地指标946亩，上缴土地报批费用8500万元。文体活动中心开工建设。风景区景观大道主干道建成，景观绿化配套工程即将完成。乐涧套休闲度假村综合开发、六车间商务会所、孙家花园原貌恢复、岚香湖水库及休闲度假村等项目规划设计加快推进。凌云山庄主体封顶。乐涧套旅游道路、八公山风景区供电专线建成投入使用。青龙山生态文化园全面开工。成功举办第十届八公山旅游节。全年接待游客90.2万人次，增长7.35%，旅游总收入4.94亿元，增长9.52%。5、八公山交通道路建设蔡新路延伸段改造、孔李淮河大桥等重点工程建设，确保12.1公里东西部第二通道八公山段工程建成通车，开工建设景观大道向东延伸、紫金山西路、丁山路向西延伸、钱淮路、上游路、机械厂路拓宽改造等6条城区道路改造工程。小结随着淮南市大力加强西部基础建设和旧城改造工程，市政、旅游、工业、商业，50万人口区域全新建设，谢八两区新行政中心的落成，也愈加坚定了西部发展的博大未来。西部地区棚改项目重点规划八公山，主干道拓宽向北，二通道贯通连接田家庵—八公山—凤台，西部中心重建，带动城市区域价值，发展区域经济，使八公山全新的区域与城市的行政、文化、商业、教育等功能为主体的市政建设格局，为这一地区更增添了澎湃热力，八公山版块蓬勃发展大局确定无疑。个案篇房地产市场：2012上半年，淮南市商品住房均价4055元/㎡，同比去年增长4.24%。在国家、省、市政府调控政策影响下，淮南市房地产市场整体呈现出投资保持增长，市场供需基本保持平衡，价格稳定的态势。在此次市调中，我们分别对八公山房地产项目的物业类型、物业档次、现行价格、物业管理情况、销售情况进行了分析。位置八公山蔡新路土坝孜御景花园规模总占地面积60亩总建筑面积150000平方A:89.75两房两厅B:92.8两房两厅C：104.96两房物业类型/户型两厅D：136.65三房两厅两卫价格及销售情况开发商安徽远程房地产开发有限公司项目分三期开发，目前1.2.3期已经交房在售三期推出时间三期2011.7.18目前在售三期48#、50-54#楼，销售率达85%面积89㎡、92㎡、105㎡、136㎡，均价2780元/㎡。一次销售价格性付款减60元/㎡，贷款减40元/㎡。均价2900日均来访3-4组六月份成交量3套成交比3%客户分析主要以周边矿工为主以改善居销售状况住环境占大比例物业公司：新苑物业停车位：两个地下车库小区规模大，产品供应可选择性多，形楼盘点评象扎根深。小区靠近内侧环境干净整洁5620919销售电话：。近期活动无[个案篇]位置八公山蔡新北路国税局南侧水泥厂旁边占地面积5502.71平方米建设规模21469平方米地下1105平方米商业规模面积7292平方米经济系数容积率3.5绿化35%中央生活广场2栋：前面16层户型为89平方两房124平方3房128平方3房后面18层户型为89平方两房124平方3房128平方3房户型产品分析商业1-6层为商业单一层面积为1215.47一层可以分割出售开发商亳州市友阳房地产开发一期共120套8月份交房推出时间开盘日期2011.9.21销售率70%住宅均价3100商铺均价4200-4000之间商铺销售率25%价格及销售情况优惠：一次性9.7公积金商业按揭9.8折一房送一台空调销售状况日均来访2-3组6月份成交2套成交比2%停车位：地下60地上40销售电话：5617522客户分析以矿区为主，及周边生意人小区交通便利，周边配套齐全，但小区孤立无绿化靠近马路灰层大主力楼盘点评户型以120平米以上为主户型较大。[个案篇]位置蔡新路原瓷器厂东门家属区锦绣东苑规模占地76000建筑1360000经济系数容积率1.7绿化35%一期全多层户型产品分析：户型产品分析A:72.7两房两厅B:80.3两房两厅C:95.75两房两厅D:81.95两房两厅E：66.34两房两厅S：96三房一厅开发商淮南佳联房地产开发有限公司分期开发：一期现已经交房推出时间开盘时间：2010.12.5目前在售多层，面积在66-100㎡左右的房源价2800元以上。一次性付价格及销售情况款97折，公积金、商业贷款98折。销售率达80%余留大户型以及6层较多。销售状况日均来访3-4组6月份成交2套成交比2%物业公司：为民物业。3.5毛每平方停车位：地下无停车位，地上不清楚销售电话：56155615625561客户分析以矿为主，及周边住户小区为砖混结构，地理位置偏远环境脏乱。以中小户型为主部分楼楼盘点评栋一层赠送栅栏院子【早期建成物业】小区名称洗云居体量　建成时间2005年2梯四户4栋三梯六户13栋一梯四户2栋开发商矿务局棚户拆迁多少牌栋共19栋几梯几户二梯八户1栋户型　面积70-120总层数5+1层6+1层11层机动车辆有停车棚，汽车停在路层高2.8停车位边停车收费标准停车棚贴18元一个月，现在涨价25元一个月绿化45%楼间距20楼顶样式斜坡式一层面砖，二层以上外立面涂料白色面墙小区目前售价3400左右商业配套网吧，饭店，批发小卖部，对街有KTV，永和豆浆街铺（一层住宅打通商业类型做街铺）商铺面宽进深　　　物业收费标准0.4元一个平方游乐设施比较少　　不满意，物业不负责，卫生不好，小狗随地大小便，小鸡吃草坪，（小区内大部分是矿工，早晨四点多鸡叫，睡眠不好），收废品的多，晚上摩居住舒适度托车多，小孩子不安全，一楼饭店油烟特别大，晚上较吵闹，刚搬来的时候因为建造结构，被地震震给晃醒了，感觉住着不放心，每栋还没有防(业主言论）盗门【早期建成物业】小区名称劳动新村体量　建成时间　两梯四户四栋三梯六户14栋四梯八户十一栋开发商　多少牌栋30几梯几户六梯12户1栋户型　面积　总层数6+1停车收费标层高2.8米停车位有底下停车场，但是没有启用准　绿化　楼间距　楼顶样式斜坡式一至无层面砖，小区目前售外立面涂料六层石灰白墙价　商业配套街边商铺，烟酒批发部，理发店，男女服饰，排挡饭店，小吃小区内无商业，商铺面宽进面积大小不定，最小十平方，到四十平商业类型周边有街铺深方左右　物业收费标准0.45元一平方游乐设施游乐设施面积大，器械多，　　居住舒适度(业主言论）比较满意，小区内配备乐嘟嘟幼儿园，派出所，健身馆，社区卫生服务站，【早期建成物业】小区名称建南村体量　建成时间08年开发商　多少牌栋55栋，老楼四栋几梯几户两梯四户20栋三梯六户16栋四梯八户13栋户型　面积　总层数6+1层高2.8停车位走道停车，楼顶样式斜坡式绿化45%楼间距20米自行车7元一个月，电动车11元，助力车8元，轻骑蓝照13元一停车收费标准个月，摩托车黄照18元，室内停车场150元一个月，露天停车场一二层面砖，三90元一个月，零时停车位5元一次外立面涂料层以上石灰白墙