2012年7月西安东尚城项目定位营销报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归新聚仁内部所有，未经我公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库复制和发布报告中的部分或全部内容。CHAPTER.大势及片区分析1痛并快乐着www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库西安土地市场分析　住宅商业商住综合工业5月5.7315.38105.4516.76月1.748.670.75.586月份，西安市共挂牌出让土地26宗，出让面积86.6万平方米，环比下滑45.1%，成交土地18宗，成交面积75.72万平方米，环比下滑12.8%。6月份，西安土地供应量和成交量都出现下滑;西安土地成交金额为312174万元，较5月份增加了一倍。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年6月-2012年6月西安商品房预售情况分析在开发商大力促销及刚需购房者的积极入市下，楼市迎来了久违的销售高峰期，房企的资金回笼压力在一定程度上得到缓解。时至六月盛夏，受国家及地方政府政策调控影响，各方博弈日益加剧，致楼市供应量出现季节性回落，预计在未来几个月内，随着毕业季的到来，全6月份，西安市商品房供应面积为124.69万平米，环比5月下跌43.29%，同市商品房预售面积将持续出现回落比去年6月上涨28.40%。现象。逆市而涨6月商品房销量环比小幅上涨6.61%www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年6月-2012年6月西安商品房成交情况分析6月份，西安商品房成交面积为118.35万平方米，环比5月上涨6.61%，同比去年6月下跌3.98%。6月以来，在各方利好政策的催动下，西安楼市呈现出良好的增长趋势，尤其是车位/地下室物业市场，同比环比分别增长137.47%、118.16%，其中地处城南区大雁塔居住圈内的万众广场，其车位/地下室物业销量几乎与上月全市该物业市场销量持平。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年6月-2012年6月西安商品房成交情况分析2012年6月，西安住宅市场销售占比为84.39%，较上月小幅下滑1.26个百分点，商服用房占比为9.26%，较上月上涨www.fdc01.com2.63%房地产智库，写字楼占比为3.60%，较上月下滑2.07%，住宅市场仍在市场中占主导地位，相对稳定。西安普通住宅市场客群分析年龄分布小于2020-2525-3030-3535-4040-4545-5050-6060以上2012.05月23090427262088165714278137832532012.06月2289992694227316221412879821333占比变动-0.09%0.56%-1.13%1.00%-0.82%-0.58%0.33%0.09%0.63%2012年6月，西安住宅购房平均年龄为36岁，较上月上涨0.3岁。在楼市利好政策频出的当下，改善型需www.fdc01.com房地产智库求客户走出观望，及时的入市，致本月购房人群平均年龄出现增长趋势。城北、城东、城南住宅市场销售占比分别为：27.51%、19.58%、18.58%，三个城区销售量共占据了全市住宅销量65.67%www.fdc01.com的份额，占比房地产智库较为突出。从各区销量占比情况可以看出，目前全市六大区除城内外，其他五大区销售情况比较均衡。城东市场www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年6-2012年6月西安房地产城东区域情况别墅商品房车位/地下室普通住宅商服用房写字楼成交套数（套）631904294————2261成交面积（㎡）1929.69211599.4324649.79————238178.912012年6月，城东区商品房销量为23.82万平方米，环比下降17.36%，同比上涨13.9%，成交面积较上月www.fdc01.com减房地产智库少了约5万平方米，从走势图可见，在近一年的销售走势中本月销量位居第二。2011年6-2012年6月西安房地产城东区域情况2012年6月，城东区普通住宅市场成交21.16万平方米，环比小幅下降15.37%，同比上涨12.6%。各开发商在本月依旧延续着“红五月”期间的大幅度优惠，使价位处于持稳态势，但这些优惠措施触动了开发商利润最低点这根神经，一度保持这种优惠，价格也开始基本稳定。与此同时，33个地市“微调”得到默认，以及央行利率调整等因素的影响下，部分购房者怕再次错过购房机会而纷纷入市，促使住宅成交量有一定程度的增加www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年6-2012年6月西安房地产城东区域成交产品情况单位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2012.05月1551234326533792041123148482012.06月67160369484365212135385420占比变动（%）-3.57%2.77%-0.39%-4.47%1.82%1.80%1.96%0.58%0.64%-1.15%6月城东区普通住宅面积段分布来看，90-110平米面积段占比仍为最大，占26%，其次分别是70-90和110-130平米面积段，均占19%。从各区间段占比的变动来看，本月90-110和50平米以下这两个区间段变动较为显著，成交面积均有一定的下滑，但在小面积上50-70平米和改善型户型110-180平米的两个区间段成交量分别有2.77%和1.8%的小幅上涨，其他面积段区间变化浮动较小。刚性需求标准成为市场主导产品，也是今年市场的特点，市场情况回暖，也使得刚性产品购买数量增加www.fdc01.com房地产智库2011年6-2012年6月西安房地产城东区域价格情况从2012年6月城东区普通住宅各价格段销售套数分布来看，各价格区间段占比总体表现为小幅波动态势，呈现了两极的分化。具体来看，4500-5000元/平米和5000-5500元/平米这两个价格段较上月变动最大，其中4500-5000元/平米以下占比上涨5.1%，5000-5500元/平米的价格段下降了5.2%。单位：套　小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60002012.05月542743895354372012.06月718799175367399占比变动（%）1.3%3.3%3.2%5.1%-5.2%1.0%单位：套　6000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于100002012.05月37323411764671452012.06月271154823653110www.fdc01.com占比变动（%）房地产智库-2.8%-2.6%-1.0%-1.0%-0.3%-0.9%2011年6-2012年6月西安房地产城东区域上客情况本市本省其他地区外省市境外2012.05月195512410602012.06月176877590占比变动3.38%-1.63%-1.75%0.00%2012年6月，城东区购房主体仍然以本市人口为主，占比为92.86%，较上月上涨3.38%。从整个城东区目前规划来看，浐灞新区的生活交通配套跟进，纺织城综合改造进一步深入、浐灞生态区的逐步成熟、地铁1、3、5、6号线规划以及各大湿地公园的逐渐建设和相继开放等影响楼盘选择的几大因素都逐步完善，在这种情况下，城东吸引着越来越多www.fdc01.com房地产智库的本市和本省其他的刚需及改善型人群的关注。2012年整个市场情况反应西安市场情况：1.从2011年6月截止目前，整个西安市场从去年低迷的情况下开始有所回暖2.目前热点开发区域和热点土地改造区域开始转移到东郊区域和北郊区域3.目前市场出现存量大于市场需求的情况，预售量不断下降4.整个市场受政策影响，未来发展会趋于平缓，逐步提升城东情况：1.城东近一年的销售走势中本月销量位居第二2.城东客户大部分为近地缘性客户3.城东处于旧城改造阶段，未来几年将成为重点发展区域www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库CHAPTER.项目本体分析2貌似平凡实则强悍www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目本体经济技术指标本体经济技术指标概述总建筑面积：748415㎡住宅建筑面积：447925㎡商业建筑面积：210015㎡整体容积率：5.34物业类型：高层住宅、商业、写字楼项项目目建筑建筑面面积积7575万方，万方，东尚东尚城整体城整体由由六六块块地地块组块组成，成，被被规划规划路路分分割割较为较为明明显显。。现阶现阶段段首推首推DK-4DK-4地地块块www.fdc01.com房地产智库项目本体经济技术指标DK-4地块经济技术指标概述总建筑面积：138450㎡DK—D647793住宅建筑面积：㎡K—商业建筑面积：35414㎡5容积率：4.85DK绿地率：40.5%—DK—6物业类型：高层住宅、商业裙楼4DK-4DK-4地地块块位于位于韩韩森路森路与与公公园园南南路路交交汇处汇处北面，北面，规划为规划为住宅住宅++裙裙楼楼底底商。商。www.fdc01.com房地产智库项目本体经济技术指标90-130㎡大两房占55%；120-150㎡三房占20%