郑州市小户型市场调研报告提呈机构：提报机构：提呈日期：目录一.宏观调研..............................................31.1郑州概况.....................................................3二.房地产总体市场特征....................................62.12004年郑州市房地产市场分析..................................62.22005年郑州房地产市场态势...................................122.2.1上半年房地产稳健、持续发展。..........................................................................122.2.2购房需要将进一步加大，外地人来郑比例提升.................................................122.2.3外地品牌企业挺进郑州开发，品牌化竞争日益激烈.........................................132.2.4CBD区地产将会继续升温......................................................................................132.2.5市区高层将成为市场宠儿，郊区化、规模化化趋势明显.................................132.2.6价格稳中有升..........................................................................................................132.2.7二手房市场更加活跃，经纪公司开始品牌化经营。.........................................142.2.8商业地产潜力开始释放。......................................................................................142.2.92005年建立房地产预警预报体系。.....................................................................14三.小户型产品市场概况...................................153.1小户型市场发展历史..........................................153.2小户型分类及特征分析........................................16四.郑州小户型市场综述及项目竞争力挖掘...................184.1市场环境....................................................184.2市场分析....................................................194.3市场总结....................................................25五.国贸总体项目分析.....................................295.1本案所在区域分析............................................295.2.项目基地位置分析...........................................305.3项目区位价值度分析..........................................325.4项目整体分析................................................40四.个案分析.............................................41一.宏观调研1.1郑州概况郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，东经112°42'--114°14'，北纬34°16'-34°58'，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4°C。7月最热，平均27.3°C；1月最冷,平均0.2°C；年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。境内大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河150.4公里。郑州市是河南省省会，全省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2004年的统计资料，全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积243.3平方公里；2004年末全市总人口708.2万人，其中城镇人口411.1万人，乡村人口297.1万人。非农业人口257.6万人。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，已跻身全国综合实力50强、投资硬环境40优、全国综合投资环境前10名和卫生城市行列。悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400多处，其中国家级文物保护单位26处。嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点，“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下，威震海内外的少林功夫从这里走向世界。这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观星台、中国宋代四大书院之一嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中岳庙等。在郑州周围，还有星罗棋布的古城古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场遗址中华人文始祖黄帝，著名历史人物列子、子产杜甫、白居易、高拱等就出生在郑州。郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。进入新世纪，抓住我国加入WTO、西部大开发、国家批准郑州市建设区域性中心城市总体规划的重大机遇，制定了“十五”时期国民经济和社会发展的战略目标：到2005年，实现国内生产总值超千亿，到2010年实现国内生产总值比2000年增长1.5倍，经济综合实力、城市化水平、辐射能力和人民生活水平再上一个台阶，人民的小康生活更加宽裕，社会主义市场经济体制比较完善，为率先在全省基本实现现代化奠定坚实基础。根据“十五”目标，围绕拉大城市框架，将高起点、高品位地规划建设郑东新区。郑东新区规划范围西起107国道，东至拟建的京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，总面积约150平方公里，预计人口150万，融“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等众多先进理念于一体。同时，还将本着老城区改造和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则，改善老城区面貌，提高人居环境质量，逐步把郑州建设成为具有中原文化特色的社会主义现代化商贸城市和全国区域性中心城市。2004年，全年实现生产总值1375亿元，增长15.5%，是亚洲金融危机以来增速最高的一年，人均生产总值达到2350美元。地方财政收入114.8亿元，增长32.7%；金融机构年末存款余额达到2724.8亿元，增长11.9%；非公有制经济完成增加值687亿元，增长25%，占全市生产总值的比重达到50%。完成或超额完成了新增就业再就业10万人、工业技改投资100亿元、非公有制经济增加值新增100亿元、地方财政收入100亿元、新设立外资企业100家、规模以上工业销售收入突破1000亿元的“六个一”目标。全市经济进入全面提速、加快转型的新阶段。二.房地产总体市场特征2.12004年郑州市房地产市场分析2004年，我市住宅物业共计投放211个项目，465.7万平方米；销售36690套，460.69万平方米，供求基本平衡，实现了投放销售的双线上扬。2001-2004年住宅物业投放销售折线图单位：万平方米60040020002001年2002年2003年2004年投放面积241.51320.99322.73465.7销售面积227.48259.98371.42460.69从上图可以看出，2001年至今住宅类物业的销售一直呈上升趋势，而投放在2003年稍有停顿。这一趋势与市场情况较为符合，2001年住宅市场开始复苏，2003年的土地政策收紧和121号文一度抑制了市场投放，从下半年开始有泡沫争论，房价受到影响稳步上扬，为了平抑上涨过快的房价只有加大投放力度，投放自然上涨较快。从实际的销售情况来看，购房