谨呈：武广新城开发建设有限公司神农大厦项目研究报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其本报告是严格保密的。它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1【城市属性】株洲是湖南重要的工业城市，长株潭地区中心城市，在全国属三线城市长长株株谭谭一体化的中心城市一体化的中心城市?株洲市是湖南省“一点一线”区域经济带的重要城市，也是全省经济最发达的长株潭“金三角”的重要组成部分工工业业城市：城市：?株洲工业基础较好?全市现有规模工业企业1100多家、上市公司7家?来株洲投资的中央企业、世界500强企业分别达到9家、10家交通交通枢纽枢纽?京广、沪昆两条铁路?京港澳、沪昆两条高速公路，?106、320两条国道、长株高速、?武广客运?千吨级船舶在全在全国属国属三三线线城市城市?目前对周边地县的人口集聚度一般本报告是严格保密的。2【占地及区位】项目占地33亩，位于株洲高铁站前区域南侧，武广新城范围内项目距离天元区9公里，西环线外占地33亩，位于武广高铁站前南侧高铁站天元核心区武广新西环城线?武广高铁站前区南侧?与天元区行政中心距离9公里，车程约10分钟。?占地33亩?位于城市西环线外围?用地性质：商业用地本报告是严格保密的。3【四至】西为武广高铁站、北为高铁站前广场、东南为小山包和农田，南接规划建设药品物流园小山包高铁站农田高铁站广场本项目（1300亩）小山包，药品物流园地势较为平坦本报告是严格保密的。4【道路】周边道路已建成，交通便捷外部交通内部交通上瑞高速3410971武京2珠广8本项1112高本项目5高目速铁63、长江西路8、栗雨南路京珠高速：连接北京至广州及珠海，全长约2310公里建成道路4、凿石路9、栗合路武广高铁：：京广客运专线的南段，全长约1068.8公里5、响合路10、西环路1、炎帝大道上瑞高速：东起上海，西至云南瑞丽，是横贯大陆中部6、西站南路11、株雷路2、湘芸路一条国道主干线规划道路：7、栗塘路12、昆仑山南路本报告是严格保密的。5业主单位希望通过世联的研究，论证项目的市场实现性，为区域开发奠定形象基础客客户户目目标标在市场可行的基础上，通过本项目树立区域形象，提升区域价值?商业、酒店、公寓及写字楼等各种业态到底多大体量合适？如何布局？客客户问题户问题——武广新城袁总?各业态功能的比例如何，怎么做？——武广新城欧总?该项目是物流园的配套项目，目的是为了提升土地价值和提升项目的品位.千金认为该项目用地一可引导株洲本地医药企业入驻该片区，30多家没问题的，二要有展示功能，主要是商品展示，但需要世联的论证。——千金药业袁总?结合物流园做一个综合性商业写字楼，具体做什么业？请世联的目的，就是要论证做酒店还是写字楼？体量做多高？预计项目年底开工，要站在商业地产的角度看怎么发挥最大效益？——申部长访谈本报告是严格保密的。6世联的研究目标客客户户需解需解决两决两大大问题问题::?从项目属性和市场出发，寻求本项目的物业发展方向？?各物业的比例及可承载的体量如何，如何布置？本报告是严格保密的。7基于上述研究目标，项目组成员进行了大量的相关数据收集与分析研究进行的调查进行的访谈进行的研究参考的数据?项目及其周边实地调?福尔莱酒店销售经理?株洲商业发展研究?世联平台研与踏勘?华天酒店销售经理?株洲专业市场研究?CNKI数据库?株洲住宅市场调查?九华酒店销售经理?株洲住宅市场研究?中国房地产信息网数?天台酒店销售经理?株洲商业市场调查?株洲写字楼市场研究据库?金轮时代销售人员?株洲写字楼市场调查?株洲酒店市场研究?株洲搜房网数据库?大地公寓销售人员??2000-2008年株洲统株洲酒店市场调查?大地公寓投资客?国内物流园研究计公报?株洲专业市场调查?中央商业广场销售?世界物流园研究?部分城市统计年鉴?株洲医药企业调查?尚格名城销售人员?药品营销研究?优秀硕博士论文?株洲医药物流企业调?玫瑰名城销售人员?高铁对新区开发影响?轨道黄金链查?华丽商铺店主?高铁经济研究?金帝商铺业主?物流园区规划与设计?深圳医药物流园调查?郊区商业研究?招标大厦物业管理处?挑战与选择医药营销?深圳专业市场调查?株洲投资客群研究?三湘大厦管理处突围?……?……?医药物流专业人士?现代物流学导论?长沙世联策划人员?药品营销本报告是严格保密的。8?……11开发方向初判22项目整体定位33项项目目开发开发建建议议本报告是严格保密的。·9·本项目两大属性决定其物业开发选择核心属性一本项目位居高铁驱动的新城内，作为启动的物业开发项目，它的成功开发必须符合新城启动的规律核心属性二本项目需要承担千金医药物流园的配套服务功能，那么这些配套功能需要何种物业来承接？本报告是严格保密的。·10·【【思考思考一】一】作为新城启动的首批物业，本项目究竟应该发展何种物业类型？本报告是严格保密的。·11·武广新城为城市建成区外的一块飞地，依托高铁打造，当前尚处于启动状态，现状空白，难以承接城市功能溢出启动项启动项目目（（2010~20122010~2012））?二中教育配套建设?医药物流园建设本报告是严格保密的。·12·由于高铁正点率高，站点近，交通好，人群能迅速到达自己的目的地，在站点滞留时间短，完全可享受市区配套高铁站天元区芦淞区5分钟5分钟广铁集团介绍，从2009年12月26日开通运营至2010年6月19日，武广高铁共开行11123列车，晚点10分钟以上有76列。以晚点10分钟内计算，正点率达99.3%。晚点的主要原因为三大方面：?计算机保护系统检测到异常参数而进行自我保护采取减速或停车措施?年初的冰雪大雾、近期的雷暴雨等恶劣天气导致列车减速?由旅客原因引发的烟雾报警、车门不关闭等原因，但此类原因近期已经极少出现——(南方都市报）本报告是严格保密的。·13·所以站前区域的发展需要通过内向市场的培育制造吸力，引导人群在区域的停留，从而带动区域发展人流通过培育超越城区价值的配套设施、环境和产业吸引城区人口外迁产业高人流城城区区铁形象区域吸引力的增加进人流、物流一步推动车站人流的、信息流增长，并提高驻留量本报告是严格保密的。·14·具体而言，就是通过形象塑造和产业开发引入各类人群，从而启动新区发展高新技术产业高新技术产业高新技术产业园高新技术产业园产业人群制造业制造业经济开发区经济开发区//工业新城工业新城产业启动产业启动旅游业旅游业旅游新城旅游新城//都市休闲区都市休闲区旅游人群……………………高星级酒店高星级酒店公共建筑公共建筑居住人群体育馆体育馆//艺术馆等艺术馆等形象形象启动启动行政搬迁行政搬迁生态环境生态环境休闲人群…………本报告是严格保密的。·15·从陌生新区启动规律分析，结合项目特点，初步判断作为武广新城区域的启动物业可发展的物业类型项目规模：33亩?不是新城的功能板块，只是物业开发开发时间：2010~2012年?启动性物业客户要求：价值最大化，形象标杆化?有利可图，高形象产业及配套内生性配套商务大型体育设施大型文化设施目的地目的地型型配套商配套商业业大型商业体、专业市场大型商业设施高等级酒店临时性接待型居住高星级酒店、商住公寓……那么，作为医药物流园的配套服务中心，到底应设置哪些功能呢？本报告是严格保密的。·16·【【思考思考二】二】作为千金医药物流园的配套服务承接空间，本项目又应该发展哪些功能和物业类型？本报告是严格保密的。·17·当前中国医药流通层级和渠道众多，流通体系复杂药药品品生生产产企企业业11药药品品生生产产企企业业22药药品品生生产产企企业业33医药医药代代表表11医药医药批批发发企企业业11医药医药代代表表22医医院院药药店店医药医药批批发发企企业业22医药医药代代表表33消消费费者者本报告是严格保密的。·18·导致我国的医药商业流通费用远高于国外，利润微薄竞争竞争加加剧剧低低价价值值生生产产谈谈判判能能力弱力弱低低价价竞争竞争?流通企业的分散经营?医药生产企业创新能?与众多流通企业相对?流通渠道的混乱造成导致市场竞争的加剧力弱，产品本身附加比，终端渠道单一，同一通道的低价格竞，利润水平持续降低值低，利润微薄流通企业的相对谈判争能力较弱流通成本高流通成本高流通流通利利润润低低中美医药流通费用率中美医药流通利润率中国12.56%美国1.5%美国2.9%中国1%1%流通费用率流通利润率本报告是严格保密的。·19·通过解构价值链，医药物流中心集合流通环节，打造医药流通中间体，以降低流通成本，快速准确响应客户药药品品生生产产企企业业11药药品品生生产产企企业业22药药品品生生产产企企业业33医药医药物流中心物流中心区区域域医药医药批批发发企企业业11区区域域医药医药批批发发企企业业22区区域域零零售企售企业业医医院院消消费费者者本报告是严格保密的。·20·选择案例：选择国内外成功的医药物流园案例进行研究?亚邦医药物流中心?南通苏中医药物流中心?国药控股长沙物流中心?达诚医药物流中心?东北制药医药物流中心?康心药业物流中心重点选择案例?江苏华晓医药物流中心?罗浮药谷医药流通中心?已成功运营?亚邦医药物流中心?山东康力生药业药品现代物?区域级医药物流园流中心?全洲医药食品港?益和药业集团现代化物流配送中心?九州通医药物流中心?全洲医药港?三和医药城?中原康城?华源太和医药物流园本报告是严格保密的。【发展策略一】在传统物流的基础上增加自动化系统和信息处理等服务功能，提高药品的配送效率和准确率供应商现代医药物流园通常通过硬客户件和软件两大方面实现物流的高效和准确：互联网软软件件方面方面?通常采用WM