谨呈：保利地产走在正确的走在正确的趋势趋势之上之上然后人定然后人定胜胜天天世联地产2008年04月08日商业秘密声明　　本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。基本思路开发商提出问题要求我们对问题的理解：1.市场分析（项目竞争情项目目标况分析）2.客户分析：本项目的主实现目标面临的困境要客户是谁？解实决现3.项目优势/劣势分析项目营销策略4.作为一个35万平米的大盘，如何进行项目操作项目营销执行实践本次报告解决的核心问题——项目营销策略01大势0023501004052008大势判断：看清环境，谨慎把握方向观察强制结构调整政策土地清理经济适用房限价房金融政策延续90/70提高首付……利率上调严审贷款交易税……市场参与者低价入市持币观望……一线城市：受928等新政影响北京上海等一线城市商品房成交量出现大幅度下降，平均降幅超过20%2007.1-2008.1北京商品房成交走势2007.1-2008.1上海商品房成交走势成交套数（套）成交均价（元/㎡）1600016000成交套数（套）成交均价（元/㎡）29000160001400014000240001400012000120001200019000100001000010000800080001400080009.289.28-25.7%-25.7%9.289.28-23.0%-23.0%6000600090006000400040004000400007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.107.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.12007.1-2008.1广州商品房成交走势2007.1-2008.1深圳商品房成交走势成交套数（套）成交均价（元/㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）1350012000850020000115007500180001000065001600095001400055007500800012000450010000550035009.289.28-37.6%-37.6%60009.289.28800035002500-43.5%-43.5%6000150040001500400007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.107.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.1二线城市：受928等新政影响天津杭州等二线城市商品房成交量出现大幅度下降，平均降幅超过30%2007.1-2008.1武汉商品房成交走势2007.1-2008.1杭州商品房成交走势成交套数（套）成交均价（元/㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）11000600070001500014000900060005000130005000700012000400040005000110009.2830009.283000100003000-38.9%-38.9%20009.289.28-29.8%-29.8%9000100020001000800007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.107.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.12007.1-2008.1沈阳商品房成交走势2007.1-2008.1天津商品房成交走势成交套数（套）成交均价（元/㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）110004000135008000115009000700095007000300075006000500055009.289.28-38.3%-38.3%50003000-51.2%-51.2%35009.289.28100020001500400007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.107.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.1价格波动影响表现不同，但也有逐渐从一线城市到二线城市转移的趋势2007年1月--2008年1月一线城市商品房销售均价走势单位：元/平方米20000北京上海广州深圳价18000价1600014000一一线线城市城市销销售均价售均价12000逐逐渐渐出出现现明明显显波波动动100008000600007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.12007年1月--2008年1月主要二线城市商品房/住宅销售均价走势单位：元/平方米16000天津武汉杭州沈阳价价1400012000二二线销线销售均价波售均价波动动10000不明不明显显800060004000200007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.1长沙：11月中下旬起新盘销售减半，市场均价松动，但明星大盘价格依旧坚挺2007长沙住宅交易走势图80360072.7271.9374.5468.2265.5134006062.9664.6337259.8455.7132563311320651.263200311031674038.173000299835.9630542887284330122800202822260002400123456789101112住宅销售量（万）住宅均价（元/M2）?在售楼盘暗降措施：1、加州阳光，送2008美金。2、普瑞斯堡，折扣多，优惠活动频繁。?新开盘楼盘保守定价：1、万科西街庭院，5700元/平米（带800元装修），一次性付款9.6折。?3月底4月初开盘项目，暗降措施：1、共和世家：3月15日起，存入诚意金1万元，每天增值666元。2、汇一·紫东郡：5000元诚意金抵10000元房款。2007总结淡市诱因——紧缩金融政策旺市终结，成交量大幅萎缩[主导因市场机制[动量因素][市场表素]供应/需求/参与者行为现]迅速回现/低价入市(供应者)：部分开发商贷不到款，面临资金压力，企业战略转为现金流第一需求抑制(需求者)成交萎缩首付提高、月供提升—消费者置业门价格松动金融槛和成本提高政策观望心理(参与者)后市信心不足，观望情绪严重市场作用2008年，宏观调控将何去何从？2008首要经济问题：抑制通货膨A主导因素胀中中国国20082008经济经济的主要目的主要目标标：：1、努力完成今年国内生产总值增长8%左右；2、居民消费价格总水平涨幅控制在4.8%左右；3、城镇新增就业1000万人，城镇登记失业率控制在4.5%左右；4、国际收支状况有所改善等预期目标。共识：必须抑制通货膨胀否则——经济将出现衰退、失业率增加、社会动荡不安……资产价格：07年上半年以商品房和股票为代表的资产价格飚升：一线城市新增商品房价格平均上涨37.1%；股市综合价格指数一度突破6400点消费品价格：07年下半年以食品为代表的消费者价格迅速上涨，08年1月CPI同比7.1%，食品总价上涨18.2%，其中肉禽及其制品上涨41.2%案例研究：中国经济开放以来，经历四次经济膨胀，持续期最短1年，最长2年历次通货膨胀显示，金融政策是政府宏观调控的主要手段和有效措施通货膨胀压力环境下：货币政策从紧已成定局，仍会加息1、2007年12月5日在中央经济工作会议提出：“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”。2、《2007年第四季度货币政策执行报告》中，央行对通胀走势表达了深切担忧，并且首次明确表示，“将加强利率和汇率政策的协调配合，稳定通货膨胀预期”3、《国务院2008年工作要点》明确指出“继续实行稳健的财政政策，实行从紧的货币政策”2008年4月2日，央行货币政策委员会昨天表示，当前我国经济继续保持平稳快速发展，但固定资产投资反弹的压力较大，货币信贷投放仍然偏多，价格上涨的压力明显。央行指出，防止价格总水平过快上涨是今年金融宏观调控的中心工作，应从增加供给和稳定预期等方面综合采取措施。业内专家认为，“稳定预期”的提法暗示央行有可能于近期内加息。通货膨胀压力环境下：政府开始实施价格干预政策，当前措施仍相对温和08年1月14日，国务院召开会议，着重指出食品价格上涨较快，实行临时价格敢于措施，重点控制。会议提出了四项措施。?一是严格控制政府定价和政府指导价的调整；?二是对部分重要的居民基本生活必须商品及服务，实行临时价格敢于措施；?三是对未列入申报和备案范围的其他居民基本生活必需品，也要进行必要的监管；?四是严厉打击价格违法违规行为。经国务院批准，2008年1月15日国家发改委公布了《关于对部分重要商品及服务实行临时价格干预措施的实施办法》（以下简称《办法》），规定了实行临时价格干预措施的品种范围、干预形式和具体办法。既有政策短期不可能松动，下一轮行2008政策政政策将出“重拳”01、02月（管制下）CPI再创新高，但出台政策效果尚不明显银监会重申第二套房贷“老规矩”有关第二套房贷