地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1谨呈：深圳市振业（集团）股份有限公司振业峦山谷一期商业策划报告德思勤·深圳2009年12月20日——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2本报告解决的核心问题?如何突破区域“商业生地”的困境，找到项目的市场突破口？?如何突破项目社区型商业形态，形成强大的吸聚型商圈？?如何打造区域消费新热点，实现良好的招商、销售和持续经营？——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3报告整体思路经济环境政策环境商业环境外部市场环境消费者需求各项地块商业价值利目商家需求益条发展商愿景方件地块可依托资源需案例借鉴分求析项目定位营销策略附件:商家资源——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4一、宏观经济政策——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page51、经济环境分析1至11月深圳经济继续回升，GDP增长10%目标有望实现——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page62、政策环境分析整体宏观政策相对稳定，控制住宅过快上涨，商业仍具机会?12月5日至7日召开的中央经济工作会议定调：保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。?从2010年起，住房消费优惠政策将部分取消。12月9日召开的国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，而其他住房消费政策则继续实施。?12月14日主持召开国务院常务会议时提出:“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page72、政策环境分析限外令取消，商业迎来发展利好?2009年4月24日，港澳台购买深圳住宅的限外令正式取消，但商业(包括商铺和写字楼)部分一直没有放开。?2009年11月17日，深圳市登记中心下发了一份内部文件，内容显示“停止执行原市国土资源和房产管理局发布的《关于规范境外机构及境外个人购买商品房的通知》(深国房[2007]254号)”，这也就意味着，实施两年的商业限外令正式取消，香港人、台湾人、澳门人以及境外人士都可以个人名义在深购买写字楼和商铺。——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8二、商业环境分析——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page91、龙岗商圈整体格局?初具规模的商圈为龙岗老城及中心城两大商圈老城商圈：老五洲风情MALL、迈港澳新一佳、天虹、失欧景城购物城商业街顺电人人购物色五洲风情MALL天虹新一佳龙城碧湖人人购物一街商业街中心城商圈：前福临广百百货东方国百货世贸、万佳、乐购景电子世界际茶都看万佳乐购天虹、岁宝、广岁宝好世贸百天安数码新城奥体新城：未成天安数码新城高交会馆高交会馆气候——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page102、总体商业业态分布——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11重点商业分布龙平路1、天虹（双龙店）12龙2、五洲风情11城3、摩尔城15大44、新鸿基（规划中）216道35、世贸中心56、天虹商场（龙城店）14108137、福乐购道8、南联华润百货大路翔惠9、龙城西区购物中心916龙深1710、新天地555项目速11、珠江商业广场高盐12、宝能城市广场惠13、鹏达商业广场14、岁宝百货715、人人购物中心16、金海港17、星河龙岗本案现有商业规划中商业——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page123、整体商业供求分析?商业整体供应量大、空置率较高、经营欠佳新增：未来两年至少有商业项目入市时间开发商商业面积（㎡）66万㎡海量供应555集团商业项目未定加拿大555300000高交会馆、大运会落户奥林华府未定华讯伟业5000龙岗，地铁三号线动工。在君悦龙庭未定龙光地产7000住宅开发、市政配套等利好星河龙岗中心预计10年星河地产85000因素的带动下，片区商业地产开发又呈现增长苗头华业玫瑰郡09年10月华业地产5000深业紫麟山未定深业地产8000回龙埔旧改项目预计10年尚模发展32000万科-九洲预计11年万科地产100000存量：大量空置商业项目珠江广场预计10年珠江地产80000奥林华府、君悦龙庭、徽王府、水蓝湾等项目尚阳光天健城预计10年　天健地产23000有大量的空置铺位；商业区绿景大公馆预计10年　绿景集团12000的人气依然相对不足，存量水蓝湾　蓝湾地产4000商业面积大合计　　661000——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page134、典型商圈分析①中心城商圈中心城商圈是近几年发展起来的新商圈，目前主要辐射龙岗中心城和龙岗老城，属于龙城次市级商业区近期重点发展的的子商圈；在规划中，中心城商圈是作为龙岗区金融商贸中心，是龙岗区重点发展区域，未来将有大型商业项目进驻,商业聚合力和辐射能力将逐步增强。?商圈概述：新兴商业聚集区，由三家综合性百货、部分住宅裙楼商业和龙岗电子市场组成，主要分布于龙翔大道等城市主干道两侧?商圈定位：深圳本地中高档超市和百货?客户来源：以龙岗中心城消费者为主，以偶得的龙岗老城中档消费者为辅。——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14?中心城商圈商场及商业街商圈内主要商场情况名称业态层数总营业面积主力店面积开业时间岁宝百货百货+超市地上3层28000超市75002005年5月天虹商场龙城店百货+超市地上4层16000超市60002003年12月百货+游乐世贸百货地上4层27000游乐城65002002年6月城商圈内主要超市情况名称业态层数总营业面积开业时间万佳超市综合超市地上4层260002002年4月商圈内主要商业街长度名称主要经营种类商铺数量经营档次（KM）吉祥中路1.6餐饮、服装、家居厨具、美容美发247中档清林中路（德政路-平安路）1.8餐饮、服饰、饰品、汽修、装饰材料273中档龙翔大道（如意路-龙城大道）4.5服装、广告、保险、餐饮196中档碧湖皇冠假日商业街0.9餐饮、酒吧、服饰144中高档龙城国际0.6餐饮、工艺品、副食店、金融中介110中档——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page15?中心城商圈业态及分布名称楼层面积业种组合主要商家化妆品：美宝莲、雅芳、清妃、OLAY珠宝：周大生、金大福化妆品、烟酒、礼品、珠钟表：瑞士手表、宝华利、天樱宝、钟表、个人护理、眼1F8500眼镜：维明、海昌镜、鞋类、皮具箱包、药鞋类：百丽、富贵鸟、TATA、老人头品、保健品、超市、康耐工艺礼品：艺博内衣：宜而爽、安丽芳、雅芳婷女装：艾格、天恩、歌莉亚、贝茜、岁宝百货男装、女装、内衣、袜子威斯曼2F9500、休闲运动、小家居用品男装：金利来、皮尔卡单、劲霸、迪、美容院、超市发休闲运动：以纯、自由空间、邦威、班尼路家电：海尔、松下、长虹、康佳、步床上用品、大小家电、儿步高3F9550童用品、体育用品、儿童体育用品：安踏、阿迪达斯、艾迪蒙乐园、图书影像托、Goldland童装：小卡龙、好孩子、小猪噜噜——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page16?中心城商圈业态及分布名称楼层面积业种组合主要商家珠宝：银百合、赛亚玉器、SVE、幕乐祥珠宝、化妆品、数化妆品：美宝莲、雅芳、清妃、OLAY、羽西码产品、钟表、烟皮具:花花公子、保罗、贝蒂、丽天妮1F3500酒、餐饮、眼镜、钟表：天王、梅花、西铁城、依波、飞亚达皮具箱包、鞋类、鞋类:达芙妮、百丽、花花公子、TATA金利药品来天虹2F3950超市、辅营区凉席、烟酒、茶叶、药品、保健品商场女装：艾格、歌莉亚、影儿国际、普普风、侨龙城女装、男装、内衣、阿姨、淑女屋、欧尼迩店3F3750美容美体、运动休运动休闲：森马、真维斯、以纯、美特斯邦威闲内衣：曼妮芬、安丽芳、芬怡男装、儿童用品、男装：华伦天奴、虎豹、七匹狼、欧尼杰小家电、体育运童装：可可鸭、安奈尔、好孩子、丑丑4F3500动、文具、图书音床上用品：时尚桔子、埃迪蒙托、亚兰、富士像、床上用品体育:安踏、阿迪达斯、耐克、李宁——Copyright?2009Taskinworldwide.AllRightsReserved——page17?中心城商圈业态及分布名称楼层面积业种组合主要商家珠宝：银百合、赛亚玉器、SVE、幕乐祥化妆品：美宝莲、雅芳、清妃、OLAY、羽珠宝、化妆品、数码产品、西1F3500钟表、烟酒、餐饮、眼镜、皮具：花花公子、保罗、贝蒂、丽天妮皮具箱包、鞋类、药品钟表：天王、梅花、西铁城、依波鞋类：达芙妮、百