前言：地块现状!!!东沙区主城区西沙区开发区规划路钟楼下巷拆迁后新建材市场地A地块块现状B地块//经济指标项目目前暂无祥规，容积率约为1.5左右分综合经济指标中，最终报规总建筑面积约为6万㎡，是区域内规模较大的商业项目。析地块租赁条件：?地地块租赁年限为17年，17年后产块权归村集体所有?建筑密度无具体限制现?状地块年租金为1000万元人民币?地块限高50米//?地块若开发住宅，则由开发商投租资，与村集体各占60%-40%所有权。赁?建设周期为2.5年，条件租赁条件优劣势分析：?优势：不存在拆迁补偿费用，地块开发条件为熟地?劣势：无产权，无祥规。租金租赁年限仅17年，住宅投资开发获益主体不明晰地项目发展目标块?公司目标：项目无产权，经营权仅为17年，在这个基础上如何实现现开发项目的盈利是公司的核心目标。状//?项目目标：项目作为区域内少有的大体量商业项目，客观要求不仅发现在要卖得好，将来更要便于招商和经营。展项目发展过程中必须结合公司整体的区域发展状况，及公司自目身的财务状况，地块租赁条件，合理制定阶段项目。标解决三个问题：?这个项目，能不能做？?如果能做，做成什么？?具体怎么实现？谨呈聚鑫实业榆林古城路商业项目竞标案上海传世商业策划有限公司2010-11-21总监制：胡昳项目经理：文斌制作组：文斌、传世地产策划部、招商部策略战略本报告的技术思路论证研究区域市场、商业分析项目开发现状经济分析报告框架区域竞品、客群分析项目发展目标问题界定项目产品线建筑借鉴项目启示概念建筑总平建议落位概念策划定位PART1：项目经济分析项目经济分析/核心问题分析核心问题分析?住宅：由于项目存在开发住宅的条件，是否要加盖住宅，需要通过经济分析进行确定。?每年租金如何保证：项目每年租用土地费用为一千万元，在整个17年租期内，如何实现项目的稳定租金收入，是开发项目的核心问题。?项目如何实现盈亏平衡：项目租期为17年，17年后产权归村集体所有。在这有限的时间内，是选择租还是售？如何确定项目的开发能够实现盈利？项目经济分析/住宅分析目前住宅在售中高端楼盘状况分析：分项塞维利亚御溪台元驰〃世纪城金源小区占地面积93.5亩100亩200多亩17875.00㎡地区开发区开发区开发区市区建筑面积10.75万㎡14万㎡35万㎡5万㎡楼高及楼栋13栋12栋30栋8栋容积率2.32.332.12.5绿化率40%41%38%40%总户数近1000户1000多户1800户近500户车位比1：0.81：0.71:0.751:0.65目前价格实收价6000元/㎡实收价5700元/㎡实收价5400元/㎡实收价5400元/㎡项目经济分析/住宅分析价值评判：分项塞维利亚御溪台元驰〃世纪城金源小区本案占地面积93.5亩100亩200多亩17875.00㎡----地区开发区开发区开发区市区市区建筑风格105989290100建筑立面1081029890100园林绿化10510010093100景观体系11010510298100区位96969396100交通1011029898100综合104.167100.597.166794.1667100以本案综合价值实现度进行打分，得到各项目的价值实现度。项目经济分析/住宅分析售价推论：分项塞维利亚御溪台元驰〃世纪城金源小区本案综合104.167100.597.166794.1667100目前价格实收价6000元/㎡实收价5700元/㎡实收价5400元/㎡实收价5400元/㎡----本案=（6000*104+5700*100.5+5400*97+5400*94）/4*100=（624000+598500+523800+507600）/4*100=5635=5600元/㎡其他因素修正：由于对比项目均已进入尾盘，故我司酌情对本案进行时间、土地性质等因素修正后价格约为5500元/㎡项目经济分析/住宅分析售价总结：本案租赁村民集体土地，因此需考虑与村上进行产权分隔，开发商最终只能得到60%面积的产权，因此实际实现均价仅为：3300元/㎡.售价因素分析：?本案受限高50米影响，目前小高层建筑建安成本约为1400-1500元/㎡，加上其他成本，总成本基本与3300元的实际推算售价持平，公司无利益。?本案受地块面积影响，住宅必定是商业裙楼上盖建筑，对商业结构影响较大，也会直接影响商业的价值实现。核心结论：本案不适合做住宅产品项目经济分析/年租金分析核心问题分析?住宅：由于项目存在开发住宅的条件，是否要加盖住宅，需要通过经济分析进行确定。?每年租金如何保证：项目每年租用土地费用为一千万元，在整个17年租期内，如何实现项目的稳定租金收入，是开发项目的核心问题。?项目如何实现盈亏平衡：项目租期为17年，17年后产权归村集体所有。在这有限的时间内，是选择租还是售？如何确定项目的开发能够实现盈利？项目经济分析/年租金分析主要干道临街商业租金表中等略好位置租金史租金年增长率街道名称较好位置租金一般位置租金较差位置租金租金时间：09年租金时间：10年09年10年上半年一街195元/㎡/月140元/㎡/月115元/㎡/月166元/㎡/月172元/㎡/月4%5%二街414元/㎡/月282元/㎡/月228元/㎡/月385元/㎡/月408元/㎡/月左右1%3%三街214元/㎡/月127元/㎡/月88元/㎡/月162元/㎡/月170元/㎡/月0%3%人民路100元/㎡/月75元/㎡/月64元/㎡/月96元/㎡/月99元/㎡/月3%2%柳营路77元/㎡/月65元/㎡/月54元/㎡/月69元/㎡/月72元/㎡/月10%6%肤施路52元/㎡/月44元/㎡/月41元/㎡/月49元/㎡/月50元/㎡/月8%6%文化路75元/㎡/月70元/㎡/月59元/㎡/月70元/㎡/月74元/㎡/月2%2%航宇路68元/㎡/月59元/㎡/月55元/㎡/月64元/㎡/月66元/㎡/月0%3%保宁路88元/㎡/月73元/㎡/月67元/㎡/月81元/㎡/月88元/㎡/月4%4%上郡路74元/㎡/月64元/㎡/月48元/㎡/月70元/㎡/月72元/㎡/月4%5%兴达路66元/㎡/月47元/㎡/月45元/㎡/月60元/㎡/月64元/㎡/月10%8%分析：以上调研为临街商铺调研。除二街外，其余主干道自08年至今每年年租金上涨1000元—3500元不等，签过合同的上涨幅度不大或不变，中途倒手商户，租金上涨幅度较大，甚至含有较高的转让费。租金增长率大多保持在3%—6%之间。项目经济分析/年租金分析长城路被当地人称之为——三街三街长城路北段商业氛围比较浓厚，南段相对较差，人流量一般，路况较好。其业态主要以品牌服饰店、大型商场、建材市场组成。长城路租金水平：本案位臵较好：214元/㎡/月位臵一般：127元/㎡/月位臵较差：88元/㎡/月?本案位于三街中段，商业氛围浓厚，是三街中条件较好的区域。?本案周边无大型商业项目可做租金借鉴，故本案只能依靠周边平均租金水平作为支撑。综合分析，本案租金范围约为150-160元/㎡〃月项目经济分析/年租金分析租金推算?当地租金增长率保持在3-6%/年水平，稳妥起见本案取其中间略偏下值，为4%年。?取租金水平的下值150元，计价时间为2013年。?2013年租金为150*（1+4%*2）=162价格推算：?据了解，当地年租金平均投资收益率约为9%，平均投资回报年限约为11年左右。?当地商业物业的管理费用约为10元/㎡〃月投资价格推算：?投资回报分析法：取租金下限（162元/月*12月-10元/月*12）/9%=20267元/㎡价格修正：?需考虑到项目年限仅为17年，且无产权，故全盘实际价格应酌情修正为18000元/㎡项目经济分析/年租金分析土地费用：本案土地费用为支付村上的年租金，每年为1000万元人民币，该部分租金需由项目商业部分租金支付。主力店是一个商业项主力店目稳定的资金来源！品牌店人气店主力店经营面积较大，销售难度较大项目经济分析/年租金分析以超市为代表的主力店经营稳定，租期长但租金较低，一般保持在30-35元/㎡水平取下限10000㎡超市面积，取35元/㎡租金标准，总年租金约为420万元项目经济分析/年租金分析剩余的580万元年租金缺口如何解决？？项目经济分析/年租金分析传世建议：甲方自留一部分优质商业，确保无论商场经营如何，均能有效实现租赁为标准。平均租金测算：年限第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年起始年份20132014201520162017201820192020202120222023租金增长率4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%4%租金实现163170177184191199207215224233242平均租金200经平均十年租金约为200元/㎡，可作为计算标准需要预留面积为：580万元/（200元/㎡*12月）=2416㎡≈2500㎡项目经济分析/年租金分析可销售面积：?超市预留面积为10000平米，实现年租金为420万元?甲方自留面积为2500平米，实现年租金为580万元?可供销售面积为60000-10000-2500=47500㎡这样的条件下，如何安排租售配比？项目经济分析/项目开发盈亏分析核心问题分析?住宅：由于项目存在开发住宅的条件，是否要加盖住宅，需要通过经济分析进行确定。?每年租金如何保证：项目每年租用土地费用为一千万元，在整个17年租期内，如何实现项目的稳定租金收入，是开发项目的核心问题。?项目如何实现盈亏平衡：项目租期为17年，17年后产权归村集体所有。在这有限的时间内，是选择租还是售？如何确定项目的开发能够实现盈利？项目经济分析/项目开