www.fdc01.com房地产智库郑州二七万达广场2012年度营销策划服务（技术标文本）Together|通和www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录一、2011年郑州房地产市场回顾与2012市场预测二、区域市场分析与年度营销难点三、库存房源盘整四、2012年度营销策略1、三大核心问题2、把握三大节点3、做好三个升级4、避免一个隐患五、2012年度营销推广工作计划与铺排六、新销售中心包装与创新物料www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、2011年郑州市场回顾及2012年预测政策面——www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、继续执行2011年核心调控政策（限购/限贷/保障房建设）调控动因决定调控走向——持续高涨的房价和社会资金的疯狂进入，除了引发民生问题之外，更加不利于扩大内需战略的实施，不利于城镇化进程的推进，不利于实体经济的发展，从这个看度，此次调控或将长期化。政策面——www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、继续执行2011年核心调控政策（限购/限贷/保障房建设）郑州市住房保障和房地产管理局局长王万鹏近日表示，郑州限购令执行时没有规定具体的政策截止时间，从这个意义上讲，不存在是否继续执行限购令的问题。“下一步，郑州市将与中央对房地产业的宏观调控政策保持一致，限购令实施没有截止日期”。中共中央政治局中共中央政治局1212月月99日召日召开会议开会议，分析，分析研研究明年究明年经济经济工作。工作。要要坚坚持房地持房地产调产调控政策不控政策不动摇动摇，促，促进进房价合理回房价合理回归归，促，促进进房地房地产产市市场场健康健康发发展。展。中央中央经济经济工作工作会议会议1212月月1212日至日至1414日在北京日在北京举举行。行。要要坚坚持房地持房地产调产调控政策不控政策不动摇动摇，促，促进进房价合理回房价合理回归归，加快普通商品住房建，加快普通商品住房建设设，，扩扩大有效供大有效供给给，促，促进进房地房地产产市市场场健康健康发发展。展。温温家家宝宝11月月3131日主持召日主持召开国务开国务院第六次全体院第六次全体会议会议，，讨论讨论即即将将提提请请十一十一届届全全国国人大五次人大五次会议审议会议审议的的《政府工作《政府工作报报告告((征求意征求意见见稿稿))》》。。巩巩固房地固房地产产市市场调场调控成果。控成果。继续严继续严格格执执行行并并逐步完善抑制投机投逐步完善抑制投机投资资性需求的政策措施，促性需求的政策措施，促进进房价房价合理回合理回归归。采取有效措施增加普通商品房供。采取有效措施增加普通商品房供给给。做好保障性住房建。做好保障性住房建设设和管理工作。和管理工作。政策面——www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、在土地财政的压力下，地方政府存在放松调控的强烈冲动。?客观上，地方政府的救市措施有助于释放刚性自住需求、扩大楼市基本成交量；?但是，只要中央政府坚持行政限购、信贷严控（2套以上）的核心调控政策不动摇，多次置业及投资投机需求就难以入市，住宅市场总体的下调态势就无法逆转。?芜湖新政的紧急叫停，再次表明中央政府的调控决心和调控举措是不容挑战的，在调控的关键时期绝不允许出现扰乱调控预期的做法，这一事件将进一步加快楼市下行步伐。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库政策面——3、在中央核心调控政策不动摇的框架下，信贷政策的定向放松、地方政府的局部微调，有助于保障刚需，保障楼市软着陆。首次置业者。流动性的释放，客观上有助于保障刚需入市（信贷），保障楼市实现软着陆。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库市场面——1、在多种力量的综合作用下，市场或将进入全面降价阶段。?宏观调控继续深入推进，已不存在任何悬念；?随着销量的持续萎缩，市场库存量快速攀升；?2012年，房地产行业大量债务将密集到期。www.fdc01.comwww.fdc01.com市场面——房地产智库房地产智库1、在多种力量的综合作用下，市场或将进入全面降价阶段。在多种力量的重压下，2012年市场将积极响应购房者预期，推动房价实质性下降。www.fdc01.comwww.fdc01.com市场面——房地产智库房地产智库1、在多种力量的综合作用下，市场或将进入全面降价阶段。2011年下半年至当前阶段。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库市场面——2、项目价格的实质性下跌、刚性需求的长期累积、信贷政策的定向扶持，将推动刚需放量入市，以价换量成为市场主流。北上广等一线城市2月楼市成交量大幅回升——根据北上广深四地的地方住建部门网站房屋网签数据统计发现，2月份的第三周(2月20日-26日)，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨了219.4%；上海楼市同期成交量环比上涨70.5%；广州上涨13.11%；深圳上涨35%。价惯性下跌量触底反弹www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库调控成果——销售萎缩、存量激增，降价通道已经形成。郑州市场2011年表现——从7月开始，月度成交量同比跌幅稳定在40%以上；全年住宅成交量同比跌幅高达49%；1月16日，郑州市住宅与房地产业协会发布《2011年四季度郑州房地产市场运行情况及2012年展望》，报告称2011年四季度商品住宅价格出现回落，12月房价比1月降了649元/平米；商品房库存量创2008年以来历史新高，若按2011年销售情况计算，目前库存商品房（660万平米）可卖1年,商品住房（380万平米）可卖9.2个月。郑州住宅限购令2011年3月4日开始实施。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库调控成果——销售萎缩、存量激增，降价通道已经形成。郑州市场2012年表现——一月商品住宅销售2007套，环比下降52.6%；1月商品住宅均价5799元，环比下降3.51%。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库市场应对——大幅降价促销，以价换量，抢占刚需的第一波释放通和观点——1、项目价格的实质性回落+刚性需求的长期累积+信贷政策的定向扶持，共同推动的第一波刚需放量入市，是一次难得的需要主动把握的走量机会，是各企业和项目争夺的重点，是全年销量重要的支撑；2、一旦错过上半年第一波刚需放量入市的机会，在调控核心政策（多次置业的限购+限贷）的重压下，（下半年）市场或将进入新一轮再探底和再平衡，即客户再观望、需求再累积、项目再降价、刚需再放量。橄榄城2月25日住宅开盘，千万媒体助力计划，原价6800，现价5200元，76折优惠，直降1600，当天热销273套！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、区域市场分析与年度营销难点www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库区域项目表现——区域价格基本处于僵持状态，预计第一个主动出击的项目将获得市场刚性需求的积极响应。销售报价优惠方式　2万元入会，享受入会优惠和价格尚未出升龙城　开盘优惠，销售预计不超过7000　员讲5月初开盘。精装现房小户型；总房款里面减去升龙面积52平米，共30套56666元，再一国际中心　，优惠后价格次性优惠2％，5999-6600。按揭优惠1％　排号1000抵洋房9000以上，1万，每周日正商城　小开盘；按揭高层6500-6900。1%，一次性3%。　6500-6800元，在售主力户型85平米小三房；　正常楼层一次性德润3%，按揭2%；黄金海岸　将推出21层公寓，面顶层一次性4%，积40-60平米；已封顶按揭3%。　，计划6月前开盘，是否精装尚未明确。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库重点个案关注——升龙城，高品质+刚需产品+大盘首次入市，将对区域市场尤其是本案形成强烈的客户分流。社区大门、一期建筑景观及多套样板间的实景呈现，对于刚需客户具有极强的吸引力和说服力。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库重点个案关注——升龙城，高品质+刚需产品+大盘首次入市，将对区域市场尤其是本案形成强烈的客户分流。58平米小两房89平米小三房125平米三房紧凑合理的户型设计，铸就刚需市场绝对的热销产品。首批计划推出4、5、6#三栋楼，合计700多套房源，预计均价不超过7000元/平米；首批主力户型为刚需产品，2梯6户，58平米小两房，89平米小三房，125平米三房。项目动态：2万元入会，享受入会优惠和开盘优惠，销售员讲5月初开盘（存在变数）。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库结论：正视市场，把握机会，为全年业绩垫底坚实基础。可以确定的三点——1、中央政府针对多次置业的限购、限贷政策短期内不会松动（2012年），它将确保住宅价格的总体下行态势不会逆转；2、地方政府的政策微调和信贷政策的定向扶持，有助于刺激刚需入市，确保楼市基本的成交量，进而确保楼市实现软着陆；3、价格的实质性回落+刚需的长期累积+信贷政策的定向扶持，共同推动的第一波刚需正在放量入市，市场首个窗口期正在形成。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库结论：正视市场，把握机会，为全年业绩垫底坚实基础。存在变数的三点——1、第一波刚需的放量入市能够持续多久？通和