宜兴官林镇恒生时代广场项目营销策划方案目录?市场篇——地块价值分析3?市场篇——城市基础分析14?市场篇——零售市场概览与分析26?销售策划篇49录目第一部分市场篇——地块价值分析?土地规划指标分析?地块规划布局图分析?地块四至展示图?沿街面商业价值表述?周边居住环境状况分析?地块SWOT分析?地块价值分析总结地块价值分析土地规划指标?总用地面积：32824平方米?总建筑面积(不含保温层面积)：39576平方米?地上建筑面积：39456平方米其中：一层商业建筑面积：15278平方米；二层商业建筑面积：12910平方米三层商业建筑面积：6717平方米；四层商业建筑面积：4462平方米?机房层建筑面积：80平方米?地下建构筑物建筑面积：120平方米?用地性质：商业?容积率：1.20地?建筑密度：48.89%块?绿化率：10%价值?机动车停车位：206辆分?非机动车位：3026辆析地块规划布局图地块价值分析总平面图地块四至展示图项目东临新宜金公路；东项目东侧为远程电缆厂；项目由东前行，可至滆湖度假村；新宜金公路为南北向双向交通主干道；南项目南侧聚集了一些工厂厂房；项目南侧不具有良好的可视性和可及性；项目西临东虹路；西东虹路路段绿化景观较好；整体车流量较少；基本无商业设施；地块项目北临远程路；北北侧与官林国际大酒店隔远程路相望；价具有较好的可视性；值临远程路有约200米长的展示面；分析地块四至展示图a.东侧：通往滆湖度假村b.南侧c.西侧：东虹路d.北侧：官林国际大酒店e.地块内部42地5块1价3值分析?项目的四至分析将对本项目未来的平面布局、业态分布产生比较重要的影响；?项目的四至分析将涵盖以下几个方面以确定项目不同临街面的商业利用价值：车行便利程度道路基础设施条件对外可视性和展示效果商业利用价值东虹路交通干道路况好长约200米高远程路较好路况较好可视性和展示效果佳高新宜金公路交通主干道路况好较弱低地块北侧无车行可行性/差无?项目周边道路均为新修道路，路况较好；地?项目周边商业设施较少，仅在本项目的北侧有官林国际大酒店和京都娱乐城；块价?项目距离官林镇商业发展相对成熟的凌霞北路约有2公里路程；值?项目北侧的部分工厂将在近几年内全部拆迁，未来将大大改善项目四周的可视性。分析沿街面商业价值表述商业价值最高商业价值较差商业价值相对较好差地值块价价值业分商析周边居住环境状况分析地块价值分析楼盘名称地理位置价格（元/平方米）小区年限牡丹苑曙光路南90002000年以后金色华庭育才路西40002000年以后滨湖花园官东路东38002000年以后紫京花园大田路东33002000年以后阳光花园长安街东95002000年以后?从2008年底开始，官林镇的房价开始逐渐增长，诸如一些已入住的小区，例如牡丹苑、金色华庭、滨湖小区、紫京小区、阳光花园等等，因为价格的提高，入住率并不是很高。而即将开盘的尚岛豪庭以及君临天下，居民的购买热情并不是很高。?目前整个官林镇在售住宅项目数量不多，普通住宅价格大多在3000—4000元/平方地米这个价格范围内，相对于高档别墅而言，该价格要便宜到一半左右，而官林镇的别块墅价格从今年年初开始便有猛涨趋势，如今别墅的价格大约在9000—10000元/平方价米。值分?目前官林镇住宅项目主要集中在本项目的西侧，而本项目周边目前居住人口相对分散析，但索性区域道路状况便捷，各区域均可方便达到本项目。项目SWOT分析优势劣势?项目临近两条南北城市主干道，交通便利；?项目所处区域与传统商业中心存在距离；?较长的沿街展示面，可视性和可及性俱佳；?区域缺乏成熟的零售氛围和潜在消费人群；?项目北侧的官林国际大酒店和京都娱乐城未?项目周边新宜金公路为快速道路，难吸引人群来会为本项目带来一定的消费人群；驻足消费；?官林镇市场缺乏优质零售物业；项目将成为?地块呈狭长形，地块部分区域进深较窄。区域标杆性商业项目。机会威胁?全新零售业态的发展存在一定的空间；?本项目为区域第一个全新零售物业，市场存?地特色、规模化、专业化的零售亦存在市场机在较多不确定性；块遇；?宏观调控政策可能带来的市场风险。价?多功能商业物业品种的协同效应带来的潜在值物业增值。分析地块价值总结通过SWOT分析导出项目定位需要从何下手，重点又在哪里？让我们在提炼一下，可以说本项目的土地价值这部分总结为三点：?从地块条件来看，地块整体呈现长方形，且临街面较长；?从周边配套来看，环境道路条件较好，距离政府机构较近；?从周边商业环境来看，项目周边人口少、商业基础差、商业设施少。根据这三点引伸出，本项目定位需关注的三点：?因区域商业环境较差，因此必须对本项目进行精准的定位，找到合适的市场切入点；?因区域人口较少，本项目消费群体必须扩大人口辐射半径；地?因项目临街面长，此点必须充分利用，发挥最大的商业价值；块价值以上我们从地块的客观情况对项目定位做了基础的关注点，后面报告部分会在这三点的分基础上做详细的分析。析第二部分市场篇——城市基础信息?城市历史文化介绍?官林重镇风采?宜兴区域位置图分析?官林镇区域位置图分析?宜兴城市规划分析?宜兴城市基础信息?官林镇经济水平状况?宜兴经济水平及周边城市比较分析城?市城市基础信息总结基础信息城市基础信息?宜兴城市文化形成的人文特色使得宜兴人具有怎样的特点和喜好？?宜兴城市的整体位置和规划为本项目带了怎样的发展契机？?宜兴城市的人口与经济环境为本项目提供了怎样的基础？城市基础信息宜兴历史文化介绍紫砂陶艺宜兴陶瓷被誉为“东方明珠”，紫砂、均陶、精陶、青瓷、彩陶“五朵金花”各放异彩；独步千秋的紫砂陶更为世界一绝。教授之乡有着5000多年制陶史和2200多年建县史的陶都宜兴人文景观相当丰富，可谓人杰地灵，人文荟萃，素有“教授之乡”、“书画之乡”的美称。在这里，出现过三千多位教授，21位国家两院院士，所以当城地人对教育十分推崇和尊重。市基宜兴人特点础对教育以及对孩子的培养很重视；略信息带小资情调；乐得清闲与享受。官林重镇风采人文地理官林镇位于宜兴西北区，镇域面积124平方公里，人口8万。官林镇地处太湖流域，水产资源丰富，也是宜兴市重要的工业经济中心。产业特色官林镇以工业化促进城镇化，以城镇化推动现代化，利用自身工业优势，大力发展线缆行业，被誉为“中国国际电缆城”，电线电缆销售量占到全国总量的10%。城市重镇风采基础“中国经济强镇”、“全国文明镇”、“国家卫生信镇”、“全国重点镇”、宜兴西北地区政治、文化息、交通、商贸中心。宜兴区域位置图宜宜兴兴地地处经济发达处经济发达的的长长江江三三角洲角洲中心中心环环太太湖湖地地带带，位于，位于江江苏苏省省南南端端、、太太湖西湖西岸岸，，与与浙江浙江、安、安徽徽两两省省交交界界，，东东距距上上海海180180公里，西公里，西距距南京南京135135公里，南距公里，南距杭州杭州125125公里。公里。城市基础信息官林镇区域位置图官林官林镇镇位于宜位于宜兴兴市西北市西北区区域，域，紧紧靠靠滆滆湖西湖西岸岸，，与与市中市中常州市心心直直线线距离距离约为约为2020公里，公里，距离距离无无锡锡市市5757公里，距离公里，距离常州常州市市4242公里。主要由公里。主要由S240S240省省道道连连接接官林官林与与宜宜兴兴市。市。无锡市官林镇城市基宜兴市础信息宜兴城市规划分析城市城市空空间规划间规划：：市域形成一市域形成一片片一一轴轴的的发发展展格局。其中，格局。其中，““一一片”片”为东为东部中心部中心片片区区；；??““一一轴轴””为为西部官林西部官林——徐徐舍舍——张张渚渚——太太华华城城镇发镇发展展轴轴。。??市市区区形成形成““一一核核三三组团组团””的的空空间结构间结构形形态态。其中，。其中，““一一核”核”为为以以龙龙背山背山、、东东氿氿公公园为绿园为绿核核；；城““三三组组””团为团为宜城、宜城、丁蜀丁蜀、、滨滨湖新湖新市城。城。??基础信息宜兴城市基础信息?全市总面积2038.7平方公里，宜兴市辖官林、丁蜀等14个镇，4个街道办；?至2009年末，宜兴市户籍总人口107.18万人，其中城镇人口54.69万，占全市的51.02%；?2009年，宜兴市GDP总量到达680亿元，财政总收入达到108.33亿元城，其中一般预算收入45.02亿元，市城镇居民人均可支配收入及农民人基础均纯收入分别达到23201元和信11230元。息官林镇经济水平状况官林镇国内生产总值及财政收入14050.00%120官林镇国内生产总值（GDP）近年40.00%100来呈现高速发展的趋势，在20078030.00%6020.00%40年突破100亿元大关之后，至10.00%202009年，缓慢下降至9%的增速。00.00%2006200720082009GDP财政收入GDP增长率财政收入增长率2008年，官林镇的工业销售成绩连续八年名列宜兴第一，以不到宜城兴5%的地域、7%的人口创造了宜市兴四分之一的工业销售业绩。基础信息宜兴整体经济水平宜兴市国内生产总值及财政收入单位（亿800元）40.00%70035.00%60030.00%宜兴市国内生产总值（GDP）近50025.00%40020.00%年来先高后稳的发展趋势，在30015.00%20010.00%2007年突破500亿元大关之后，1005.00%00.00%至2009年，缓慢下降至16%的增20052006200720082009GDP财政收入GDP增长率财政收入增长率速。2010年8月15日，宜兴市在2010年全国县域经济基本竞争力城与科学发展评价报告揭晓，蝉联市全国县域经济基本竞争能力第六基础位。信息宜兴市与周边主要