谨呈：嘉诚地产泰湖山庄项目定位报告广州世联泰湖山庄项目组2010.5我们对发展商目标的理解：T1：保证一期别墅用地成功运作，并树立项目整体高端形象T2：整盘实现溢价销售2项目项目位于花都区东部花东镇机场板块，距广州市认知区约40公里，属城市远郊地带地块区位区位?项目位于广州市北部花都区，地处花都区东部花东镇；?项目位于山前大道和S118省道之花都城区间，东临花东新区，南临省道本项目S118，西至龙山，北靠山前旅游大道。距离各区距离：?距离广州市中心约40公里；?距离花都区政府约20公里；?距离广州白云机场约10公里；广州市区属性一：城市远郊3项目项目占地2000余亩，总建面约200万平米认知经济指标?占地：约2000亩，其中一期为别墅用地共714亩，含195亩湖面面积；?容积率：一期容积率0.32（净用地容积率0.45），二期2.0?建筑面积：约200万平米?二期地块范围及容积率暂定二期一期属性二：大盘4项目项目靠山面湖，视野开阔，四面环山，原生山水认知景观优美地块四至1EDEB2DBAA3一期用12地C3C属性三：生态环境优越5项目距白云机场10公里，临近京珠高速、机场高速、认知105国道、118省道，区域通达性好地块交通往路线车程白云国际机项目——中花路——机场大10分钟本项目场道山前大道S118京项目——现代大道——机场30分钟机机珠广州市中心高速广场场高中花路速区域（天河项目——S118——京珠高速清高大高G速道1北、珠江新0项目——S118——机场高速速5城）项目——S118——G105佛山项目——广州城西——佛山1小时九号线东莞项目——京珠高速——广深1.5小时深圳、香港项目——京珠高速——广深2.5小时本项目三号线从化线（轨道14号线）属性四：交通便捷6项目花都区配套集中于花都区府片区，项目周边配套认知匮乏，是认知中的陌生区域项目配套?本项目位于花都区花东镇，花都商业配套集中于城，花配套落区东镇本项目后，商业氛围不浓；?项目周边5km范围内仅有富力金港城一项目，周边人口稀少，缺乏人气，尚未形成良好的居花都城区住氛围；?项目所在片区为传统认知的陌生区域属性五：陌生区域7项目花都为广州市商品房供应大户，山前大道板块聚认知集了众多具有优势山水资源的大盘区域属性勤天一品项目占地面积芙蓉绿茵颐和山庄南航碧树苑花园豪苑玖珑湖约120万平方米假日半岛山清水秀兰乔圣玖珑湖桃花源44万平方米菲兰乔圣菲50万平方米桃花源美林湖金港城天湖峰境天湖峰境80万平方米山前大道南航碧花园约160万平方米颐和山庄约40万平方米本项目勤天一品树苑8.5万平方米天马河新假日半岛485万平方米公馆区政府机美林湖社区约1.3万亩场金港城50万平方米汽车城天马河公馆46万平方米南华时南华时代城27万平方米代城区域属性：竞争激烈8我们对项目的理解：项目界定：具有原生山水资源的远郊大盘；交通便捷项目挑战：片区内供应量巨大，同质化竞争激烈；陌生区域，人口稀少，居住氛围差9我们对发展商目标的理解：T1：保证一期别墅用地成功运作，并树立项目整体高端形象T2：整盘实现溢价销售我们对项目的理解：项目界定：具有原生山水资源的郊区大盘项目挑战：片区内供应量巨大，同质化竞争激烈核心问题1：如何保证泰湖山庄郊区大盘运作成功？核心问题2：启动期如何起势确立整盘高度？101广州大盘之道。1、广州市场概况2、广州别墅市场分析3、大盘概况及成功要素分析11广州土地市场呈现繁荣向上的趋势，价格和供应量在大势总体上逐年攀升一级市场土地一级市场（不含工业）交易价格走势2002-2009年广州十区土地一级市场情况500060%用地面积（万总建筑面积（万年度出让宗数40%平米）平米）400020%20031230.6985.6630000%2004911.3036.682000-20%20052840.89198.431000-40%200638233.48534.740-60%单位：元/2003200420052006200720082009200778390.89778.62㎡楼面地价2461236624022696417826304026200830194.05404.82同比增幅7.80%-3.90%1.50%12.20%55.00%-37.10%53.08%200979404.371140.52?土地市场至03年以来至09年，总体呈现向上趋势。用地面积由03年的30.69万平米上升到09年的404.37万平米，总建筑面积由85.66万平米上升到09年的1140.52万平米?土地的楼面地价由03年的2481元上升至09年的4028元，其中06-09年这4年间，楼面地价的价格起伏波动较大广州2009年住宅用地平均溢价率大势50％一级市场2009年一级市场溢价率分布180%160%140%上半年推地较少，下半年土地竞争120%100%溢价率加剧，土地成交溢价幅度加大80%60%40%20%0%2009-3-282009-5-172009-7-62009-8-252009-10-142009-12-32010-1-222009年成交楼面价分布(元/㎡)180001600014000)㎡12000/10000元(8000价6000楼面地价随之攀升，成交地块楼面地价面楼4000集中于4000-8000元/平方米200002009-3-282009-5-172009-7-62009-8-252009-10-2009-12-32010-1-2214广州2009年广州本土企业拿地表现强势大势一级市场开发商宗数建筑面积（万平方米）比重雅居乐322820%2009年广州拿地主要开发商保利518817%嘉德丰,25,万达,28,3%3%碧桂园216715%雅居乐,228,城建,37,4%22%其他,166,富力116014%17%其他1316615%富力,160,保利,188,16%18%城建10373%碧桂园,167,17%万达1282%嘉德丰1252%?雅居乐、碧桂园、富力联合体以255亿元拿下广州亚运城，总建筑面积411万平方米，此外保利、城建等本地企业拿地积极，并形成了琶洲-保利、大学城-城建的局部垄断格局。广州广州商品房市场发展迅速，价格一路上扬，但新大势货的供货量却一路下降二级市场02-09广州地产市场预售面积与成交面积1500预售面积(万1.6?自02年以来，至09年，广州地产成交面㎡)积(万1200吸㎡纳)率市场的商品房预售面积由原来的8161.2900万下降到09年的668万，呈逐年下0.8降趋势，而成交面积呈现波动式起6000.4伏，除了02、07、08年外，商品300房的成交面积均在900万平以上。00.0020304年0506070809816.29年790.08年753.72663.21年694.45年669.78年792.7年668.03年790.23909.16962.08918.92924.65801.57553.04978.396.8%115.1%127.6%138.6%133.1%119.7%69.8%146.4%02-09广州地产市场商品房成交均价1000040%成交均价800030%同比增幅?自03年以来，至09年，广州地产600020%/元㎡市场的商品房均价由03年的3888400010%元一路上扬至09年的9346元，均20000%价几乎增长三倍0-10%0203040506070809年年年年年年年年41433888461851176315859993399346-1.80%-6.15%18.78%10.81%23.41%36.17%8.61%0.07%广州市场成交重心集中于广州近郊地区，花都成交量大势大，占十区总成交量的20%。二级市场?广州房地产市场重心较集中于番禺、花都、海珠、天河、白云五区，2009年商2009年广州各区成交比重品房签约面积均在100万平米以上；而萝岗区,荔湾区,越秀、荔湾、黄埔、萝岗可开发资源较41.79,4%48.27,5%少，商品房供应量小，2009年商品房签南沙区,越秀区,48.9,5%40.45,4%约面积不到50万平米。海珠区,花都区,127.58,13%193.32,20%?2009年荔湾、越秀两区成交面积占全市总成交面积不足10%。广州西部区域未天河区,129.56,13%番禺区,来土地供应主要集中于广佛交界处的金黄埔区,白云区,197.66,21%沙洲板块和芳村-南海板块，随着广佛11.93,1%138.86,14%同城一体化进程的推进，广州西部板块的商业环境、居住氛围、配套、交通等将得到大幅提高。广州广州市近3个月商品房销售总价在300万以上的大势近900套，从整体上看，广州消费能力相对高二级市场?广州市近3个月商品广州市2010年2-4月商品房总价销售情况房销售总价多数是300万以下，300万以上的单位约占全部500-800万,1.6%800万以上,0.1%的6.3%，约883套；300-500万,4.6%?500万元/套以上的单位也比较多，约300万以下,236套，占全部的93.7%1.7%300万以下300-500万500-800万800万以上广州番禺和花都成为未来供应大户，该片区市场热度大势将不断走高二级市场新增供应货量(套)在售余货合计推货量?区域据阳光家缘网显示，截至2009(套)全新盘(套)年12月31日，广州十区在售楼盘旧盘新推余货约2.5万套，加上明年新推货天河48304400130010530量，预计2010年广州十区全年可售货量约7.4万套（详见左表），总越秀91313004002613供应量亦创近年新低。荔湾2474