【滨江图腾时代领袖】御江华府项目整合推广策略案|策达广告www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库关键性问题[KEYWORDS]www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库QUESTION1项目是甲方对于深耕三线城市的转型与试水之作，如何从承载企业品牌与项目品牌双重提升的高度去理解和执行？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库QUESTION2项目所处区位决定了必须立足深挖仙桃客户，但距仙桃主城区有一定距离，区域认知度不高，如何吸引关注及至购买？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库QUESTION3别墅产品虽然只有57户，体量不大，但是作为撬动市场、树立形象的第一枪，在推广的发力点上必须向其倾斜，来带动整盘形象和弱化区域抗性；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库QUESTION4三线城市固有的人际、口碑传播特性使得首期面世必须叫好叫座，在价格和价值上做到当之无愧的领袖；那么，从一个怎样的切入点去包装推广？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库全案思路：建立扎实的推广体系，守正出奇，持续占据市场领导者地位。御江华府营销工作三大主线品牌定位广告包装推广策略统领产品优势购买理由设定事件营销强化竞争差异点产品利益承诺文化导入品牌形象现场管理媒体组合解决：竞争优势解决：消费者购解决：蓄客问题的根本性问题。买理由问题。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、品牌定位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库御江华府营销工作三大主线品牌定位广告包装推广策略统领产品优势购买理由设定事件营销强化竞争差异点产品利益承诺文化导入品牌形象现场管理媒体组合解决：竞争优势解决：消费者购解决：蓄客问题的根本性问题。买理由问题。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库统领产品优势，强化竞争差异点。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、江景牌怎样打：御江华府有众多产品优势，而江景资源只是其中比较重要的一项，且不同于一二线城市，江景资源缺乏观赏和稀缺性，对首期别墅产品而言江景只宜略带，若以江景作核心撬动资源，对推广在市场上的刺激点将不足，易造成竞争被动。产品价值点梳理：www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、御江华府有哪些价值：?城市发展：武汉城市圈发展重要增长极?区域走势：一片生机勃勃的热土?市场趋势：改善高端市场渐露端倪?资源景观：立体交通+汉江水景+新兴商圈?产品价值：低容低建筑密度的生态舒适型住宅；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库城市发展——武汉城市圈发展重要增长极随着大武汉1+8城市圈的深化发展，仙桃凭借良好的经济基础及明显的区位优势必将会融入武汉，成为武汉发展重要的经济增长极。在中部崛起大武汉1+8城市圈中，仙桃市是距离武汉较近的城市，离武汉中心区仅82公里。仙桃在武汉市1+8城市圈中经济发展水平及人均收入水平都较高，房地产发展速度也很快，2011年上半年商品房均价逼近3500元/㎡，位居城市圈的第二位。随着仙桃城际铁路、轻轨的修建及江汉大桥的开通，为加快仙桃城市经济的发展，区位的优势及便捷的交通能够很好承接武汉产业的转移，也有利于仙桃服务业、休闲娱乐的等第三产业发展。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库区域走势——一片生机勃勃的热土?500强企业富士康投资3亿元在工业园征地1000亩，打造仙北IT产业园；?武汉东湖高新技术开发区与天门市政府签订协议，在仙北工业园共同开发IT园中园；?湖北省联发投与天门市政府共同开发建设仙北工业园区；?汉江码头、国道、沪汉蓉高速公路、随岳高速构建了三位一体的立体交通网络。?半小时覆盖仙桃、天门、汉川三市及周边乡镇；；新商圈形成带来的不仅是人气，更是繁华景象与完善市政配套。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库市场趋势——改善高端市场渐露端倪?商品房购买群体中企事业单位所占比例较小，多数是生意人及回乡置业者；另有部分乡镇客户为了方便照顾在城区上学的小孩，而在学校附近购房者；?企事业单位购房者较少，因仙桃许多企事业单位都有修建自己的职工房、福利房，未来随着对居住要求的提高，会因改善的需求而在市场上购房。?仙桃房地市场的销售价格，在武汉的1+8城市圈排位一直靠前。仙桃城区面积较小，城区人口达46万，土地少，人口众多，市场上需求比较旺盛，造成近几年销售价格一直保持着较快的增长。?仙桃房地产市场产品类型多是小高层、高层项目，少数多层，市民喜欢电梯房，住在高处，接受上不存在抗性。以绿地华庭为代表的少量别墅项目入市反应高端需求浮现；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库资源景观——立体交通+汉江水景+新兴商圈汉江桥头门户，高层瞰江；仙北工业园商圈生机勃勃；沪蓉高铁仙桃站毗邻；5分钟直达老城区；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库产品价值——低容低建筑密度的生态舒适型住宅；珍稀美墅（可往英伦风情带）+瞰江高层新古典主义建筑+现代自然主义园林+低层架空+中心庭院www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库御江华府价值体系设定仙桃住宅升级产品城市核心资源独占论城市城市战战略略战战略略层层城市城市功功能能大手笔提升仙桃人居标准城市精华集一身纯正别墅基因时代的伟大作品品牌价品牌价值值品牌基品牌基因因形象形象层层尊贵、身份从未有过，不会再有政府规划指导城市增值、对外积聚和扩散执执行行层层规划布局设计理念服务配套建筑标准生态环境www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库未来前景可观，但现状不容乐观；小城市固有的地段抗性在入市阶段不可避免那么，我们相对于市场其他项目的核心优势在哪里？选择十个典型项目对市场作一直观认识；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库从价格上看，仙桃市场地段对价格的支撑因素非常明显；项目地理位置建筑面积(㎡)容积率价格（元/㎡）主要客户群临江雅苑何李路与临江大道交汇处1600001.82200上班族，个体，教师，投资者福泰·锦江国际大新路与沿江大道交汇处4132043200个体，周边居民三丰鼎城仙桃大道与丝宝路的交汇处1200002.43500私营业主、白领世纪雅园2期领秀仙桃大道与丝宝路交汇处1345511.92900上班族，个体中央华府仙桃大道与丝宝路交汇处1000002.83100教师、个体，少量记者、医生和合·国际城仙桃大道特1号2500003.5商人、公务员、白领周边居民，结婚买房，中等收锦绣龙城沔阳大道136号200002.72500入者黄金大道以南天诚国际大酒金诚花园600002.23400管理阶层者，经商者，公务员店西职院教师，周边居民，部分投新城华府纺织大道10号500002.93000资者收入较高人群，企业管理层，银信·御景名邸沔阳大道与仙源大道交汇处570005.393500-4000私营老板www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库从产品上看，景观规划、户型附加值的比拼日益激烈；项目建筑设计园林设计绿化率车位比内部配套临江雅苑武汉开来设计-40%1:0.5医疗诊所，幼儿园,购物广场,中心园林,架空车库福泰·锦江国际深圳市艺恒　-30.05%1:0.25底层车库，中央广场，竹海景观商业街，欧式园林景观，地下停车场，架空层，空中三丰鼎城深圳鑫中建　-38.4%1:0.5花园世纪雅园2期领加拿大开朴建筑设　-40%1:0.5中央景观园林秀计(深圳)中央华府武汉轻工院广州普邦园林32.5%1:0.5层级式跌水水景,主题广场3500㎡中大型集中商场、10000㎡品牌商业街；国际和合·国际城深圳鑫中建　34.26%1:0.5幼儿教育；羽毛球/网球运动；五星级会所；地下车库锦绣龙城武汉地大　-35%1:0.615亩园林绿化湖北标准设计研究金诚花园环亚景观设计40%1:0.54000㎡中心花园，大型地下停车库,商业配套院新城华府中南勘察设计院武汉环艺设计25%1:0.31号楼底层商铺，基本无内部配套深圳市广泰建筑设5000㎡的地上与地下停车场，泛会所，商场，超市，银信·御景名邸　-20.3%1:0.5计棋牌室，儿童游乐场www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库■仙桃在售典型楼盘销售情况均良好，客户对老城区中心的配套及生活上的便利比较认可；近年来政府重点发展南城新区，也获得客户高度认可；■客户层面组成是以项目周边居民、生意人及私营业主，部分公务员及教师。另外，地段的优越性，也带来一定比例的投资客。■仙桃房地产市场历经多年发展已相对成熟，品牌开发商、知名楼盘层出不穷；从整盘操作的角度来讲，若从产品力层面去对比则易陷入地段误区，反而得不偿失；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库解决竞争优势的根本问题——地块重新包装，以高端别墅形象提升地段及产品认知；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库案例之金地澜菲溪岸：历尽非凡而来金地四新项目处三环与江城大道交界，并无真正自然水景，却定名澜菲溪