瑞虹新城4号地块营销策划方案www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库今日提案大纲www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库为方便各位评审查阅,本提报内容的对应页码如下页码速查表分章节报告内容(数字即为本提报PPT页数速查)a市场部分1宏观市场及政策解读5-102区域房地产市场分析11-28b策略部份1项目市场定位策略29-312目标客户细分策略32-373项目营销推广策略38-944项目产品优化建议95-105c销售执行1销售及价格策略159-1752销售周期(分阶段.分类型.不同模式的销售计划.资金回笼计划及其他保障措施)175-222d企划包装1案名建议及推广语,LOGO&VI设计2报广.杂志.网络等平面设计方案202-301www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库为方便各位评审查阅,本提报内容的对应页码如下页码速查表分章节报告内容(数字即为本提报PPT页数速查)e同策代理资源1客户渠道资源302-3602策划及推广流资源f同策服务流程1代理服务模式2全程代理工作计划安排g同策成功案例不同市场环境下,成功代理案例的营销策略.销售策略.推盘策略介绍h商务投标文件1销售代理及策划推广费用申报2合作协议或方式www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库中国地产界,过去这60天www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库本章导读分章节报告内容(数字即为本提报PPT页数速查)a市场部分1宏观市场及政策解读2区域房地产市场分析b策略部份1项目市场定位策略2目标客户细分策略3项目营销推广策略4项目产品优化建议c销售执行1销售及价格策略2销售周期(分阶段.分类型.不同模式的销售计划.资金回笼计划及其他保障措施)d企划包装1案名建议及推广语,LOGO&VI设计2报广.杂志.网络等平面设计方案www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库过去这60天宏观市场骤然剧变,政府再次严压宏观背景【新政出台背景】?在09年底组合拳调控“威慑”下，房价越调越高，房地产行业调控已不仅仅是行业经济面的调控，已涉及到政府经济管理能力问题，上升到政治层面。【新政出台目的】?打击非理性投机、投资性行为，稳定房价，将房地产市场引入健康可持续发展轨道。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库体质尚未恢复的中国经济又遇冷,影响遍及全球宏观背景【新政要素及后续导向研判】?供不应求的市场根本矛盾依然长期存在中国经济发展支撑要素?受近期希腊连锁欧债危机影响，国内出口将受到直接冲击消费?未来1-2年人民币升值压力及预期依然存在投资?通货预期出口?中长期保证市场健康发展的税收（保有税）政策　取代短期阶段性遏制政策目前为阶段性强控，后市仍将以引导市场健康发展为主线www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库调控,不只打压了地产行业,房/股市百姓更倍受打宏背景击观【宏观调控的阶段性市场特征预判】短期中长期长期新政细则颁布及实行人民币升值，地产泡沫尚未完全，市场处于整体经济基本面向好，逐渐压缩。打压政策逐调控预判“量跌价滞”的僵局短税收政策出台。渐走出舞台，缓和性政期内政策与房价的胶策取而代之着状态投资、投机型客户鉴于地产市场未来仍有伴随市场回暖，自住型大量离场，改善型较大的上涨空间，其作需求逐步释放和局部爆客户也被“一刀切”。为保值、增值作用仍旧客户特征发，同时客户的自住需各层次客户观望避明显，投资客户会陆续求将趋于理智市。择机入市以“乐观偏谨慎”的态度,对待此次宏观调控及未来市场发展www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库谨慎/应变/积极/应战,鼓励自己"乐观保有希望"宏观背景【不确定市场下的对策】?整体市场在年内依然处于胶着状态，市场有下行压力；?人民币汇率弹性政策将是未来经济局面一个很微妙的层面，将会对中高端市场带来一定影响1、市场下行压力需要具备解决短期压力的实战能力2、未来可能性要求我们必须具备市场的前瞻性www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库本項目4号地块面临的挑战www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库本章导读分章节报告内容(数字即为本提报PPT页数速查)a市场部分1宏观市场及政策解读2区域房地产市场分析b策略部份1项目市场定位策略2目标客户细分策略3项目营销推广策略4项目产品优化建议c销售执行1销售及价格策略2销售周期(分阶段.分类型.不同模式的销售计划.资金回笼计划及其他保障措施)d企划包装1案名建议及推广语,LOGO&VI设计2报广.杂志.网络等平面设计方案www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库11、、品虽是老牌牌大支撑力面盘,品牌更需要源源不临挑战断的维护面临挑战囿于拆迁进度每期推盘无法做到前后连贯开发顺序断断续续品牌形象相对零散一直没能做成大盘应有的整体品牌造势品牌维护的意识让位于具体产品的推广项目原有的鲜明大盘个性被市场淹没不同的销售团队只在乎自己的那批销售品牌个性没能彰显站在高度全程考虑整个品牌的统一性未见成效所承诺的未来大盘生活承诺不断推迟后浪推前浪,近几年市中心精装修城市公寓涌现瑞虹的领头市场地位受到极大威胁品牌地位受到挑战新招是啥?如何再次高调亮相,抢回老大地位?www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、规划调整为超大盘了,当然迫切需整合新价面临挑战值能否承前启后?这成为瑞虹打造"城市综合体"的转折点和制胜关键纯住区概念(130万)升级为融居住+商业+商务的城市综合体(22万)虹口版新天地(28万)区域产业集群奠定强大经济基础住宅、商业、商务复合型社区的生活机能商务功能强化对消费者说更具有吸引力尤其产业的导入对整个街区带来更高层此的住区人口和消费人口商业轴线www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、现在已是超大规模,但我们却长在价格洼地面临挑战区【虹口区历年供求对比及成交价格走势】上海中心城区各区成交价格走势虹口区历年供求对比走势33965元/m2?市内各区中，虹口区09年以来成交均价保持相对低位平?市内各区中，虹口区域历年累计供求比基本处于末位，且一稳运行；直位于1以下运行；?截止2010年6月，虹口区公寓成交均价达到33965?供不应求的市场格局在区域市场中长期表现明显。元/m2。为何虹口区这些年来的价格,一直位于市中心城区的下游水平呢?关键是很久没有市政新利好,民众对该区域的印象分数一直不高"老区域没建设,没有新生活,就没有新刺激"www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3、价格曲线上扬?关键是天助及自助能否给支面临挑战撑【四川北路板块近三年公寓供求及价格走势】板块标杆价格项目-建邦16区2成交均价约：38000元/m(精装3000元/m2)?随着09年5月以来板块公寓产品的供应放量，需求相应呈现较大释瑞虹新城8号地块放22?截止10年6月，板块成交均价达到峰值：33965元/m2成交均价约:2800028000元元/m/m随着09年供求放量，板块价格已发生天翻地覆的变化www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库4、自身产品的结构同质化太高,且朝向有缺面临挑战陷【4号地块产品户型结构特征】户型房型单元面积套数比例2R2R01-0485-8752082%3R0513911618%合计6363R2R2R2R2栋点式高层，产品布局"均好性弱"除朝向问题外，自身产品结构"同质化明显"www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5、竞争格局呈"小半径包围攻击"态势,不容面临挑战乐观【在售项目分布】世博花园(二期)中信和平家园建邦16区本案溧阳华府(二期)中信虹港名庭www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5、竞争对手实力不俗,"攻其差异软肋"是重面临挑战点【在售项目概况】近期项目项目总建面积开盘成交量/交付容积项目诉求成交均价状态名称(万方)率时间供应量标准(元/m2)内中环精装在售建邦16区203.962009-11-21法式景观38000252/4003000综合大盘北外滩即将中信63.44预2010-7月海派预计340000/305毛坯入市虹港名庭人文社区8000平米主中信题景观102.922009-05-1628000226/240毛坯和平家园+和平公园双公园景观尾盘溧阳华府上海老洋房43.652009-07-30人文报价39000251/257毛坯二期()风情社区世博花园9.82.252010-01-13地段/轨交31700233/362毛坯(二期)未来面对的直接竞争对手：建邦16区和中信虹港名庭www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5、竞争对手实力不俗,攻其差异软肋是重点面临挑战【主力产品户型】建邦16区中信虹港名庭本案2R103m22R89m22R80-90m23R124-132m23R140-150m23R134m2各产品面积及户型相近，产品竞争同质性较强www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5、竞争对手实力不俗,攻其差异软肋是重点面临挑战【竞品未来推案预估】推案2010年6月2010年2010年2011年2011年2011年2011年时间轴存量