www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库解冻御园一年清盘论世纪瑞博青岛事业部2012-3-11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一个知名度很高，出售率却很低的豪宅一个即墨的灼热地段，价格已飙至高限的豪宅一个表现平平，让人找不出有什么理由要买的豪宅一个消费者对其数度涨价，怀疑价值虚高的豪宅www.fdc01.com房地产智库这是世纪瑞博2012年3月接触御园时面临的难题我们希望2012年11月底御园顺利清盘www.fdc01.com房地产智库“如果营销问题出在价格上，那广告就要在价值上做文章”关于御园的解冻之道的一系列想法，都从这句话开始。www.fdc01.com房地产智库辩方观点一：8500的价格高吗？www.fdc01.com房地产智库请拨打88635220www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库美南地产的销售员，会告诉我们：“德馨园，即发阳光城的二手房，现在售价8000以上。”www.fdc01.com房地产智库辩方观点二：不降价格。重整价值www.fdc01.com房地产智库28中之于御园的价值，不仅是子弟就学。其实，御园背后，还有更深厚的价值，市场意识到了，而我们没有意识到。www.fdc01.com房地产智库解冻，解决三个问题:1、让大家对项目重新关注，改变形象。2、给贵一个支撑点3、核心价值的深入挖掘www.fdc01.com房地产智库辩方观点三：一切的答案，在消费者身上找到。www.fdc01.com房地产智库所有的卖点，只有对应了消费者的需求，才能成为买点。[消费者洞察]：ConsumerInsightwww.fdc01.com房地产智库“32岁以上，以即墨市及周边区域为主以政府官员和商业私营业主居多他们通常事业有成有较强的消费能力和鉴赏水平对子女的教育有着较高的要求”X不。[消费者洞察，过于宽泛]www.fdc01.com房地产智库他们是这样一群人www.fdc01.com房地产智库即墨人·土财主·没文化----所有青岛人对他们的印象，也包括他们自己www.fdc01.com房地产智库客群特征骨子里对文化极度渴望www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库获得财富的即墨人，最急缺的，不是财富的标签，而是文化的认可www.fdc01.com房地产智库为什么御园旁边的2手房，能卖8000？即墨，最缺的文化！最贵的也是文化！www.fdc01.com房地产智库财富之后，急迫的文化需求不是等待遥远的未来，通过子弟就读名校而得。而是当时当下，透过显赫的文化门牌号，立即获取。www.fdc01.com房地产智库偌大的即墨市，文化门牌号，仅此一鉴。www.fdc01.com房地产智库【文化路】www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库[子弟]：即墨惟一闻名全国的28中三分之二，清华北大；文艺进京，央视汇演www.fdc01.com房地产智库[熏陶]：即墨惟一的国家一级图书馆www.fdc01.com房地产智库[宅泊]：即墨惟一的城市文化广场www.fdc01.com房地产智库[门第]：即墨惟一政商要员的人文贵地www.fdc01.com房地产智库居住在这里的人生，心态和视野，与别处不同www.fdc01.com房地产智库因为，这里是即墨的文化核心。拥有这里的宅邸。让自己，和整个家族的门风，焕然新生，文风代代相传。因为，这里是：城市的文化源生地。www.fdc01.com房地产智库价值定位：城市文化源生地www.fdc01.com房地产智库城市文化源生地&地产价值www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库6000元。买城市豪宅7000元。买德馨小学和28中学籍。8400元。买的是文化。买的是门第www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库御园。文化路上惟一宅www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库为了对得起即墨最珍贵，也是最后的文化贵地，御园广采当代建筑的人文精粹，创造出一座人文雅集的时代城品。www.fdc01.com房地产智库给御园一个产品概念：3G人文世家www.fdc01.com房地产智库3G人文世家的建筑人文：Green（绿色）：文化源生地上，最后的低层低密建筑。人车分流，抬头只见林溪不见车嚣。45米开阔间距，让舒朗的板式雅宅生长在花团锦簇、溪流潺潺的地中海花园里。Grew（成长）：大户型，功能空间齐备，家庭成员各有居室，保证个人私密，又兼得各人之间的文化交融，为健康、积极、进取的心理生活提供场所。Glad（幸福）：全南北通透的居室格局，中正大气中迎来家族长幼的阳光心境。每户设置一儒雅书房，让文化世家里成员之间数代人，于此相学相习，传承家风。www.fdc01.com房地产智库御园项目定位：城市文化源生地，惟一世家大宅广告表达：解冻，要猛火www.fdc01.com房地产智库拒绝一切不清不楚的价值诉求抓住一个重点：文化。拒绝一切不温不火的广告表现：老项目营销：需要猛火！市场冷市：需要个性出挑！市场需要一句直接对话到消费者心里的广告主张SLOGAN：住了才文化[围档]文化源生地，需要御园把围档做成文化路上的一道风景。当然，它也必须有强大的产品价值吆喝。市场环境不好，项目需要跳出来文化的存在+文化的生活教育、图书馆、文化广场、圈层文化生活全景---住了才文化贵族---文化---生活大片www.fdc01.com房地产智库城市文化源生地，惟一世家大宅“如果你的生活方式发生了改变，商机就已经来了。”城市文化广场·政商要人住区·与《李嘉诚材智人生》“头枕万卷，方做好官。”国家一级图书馆·城市文化源生地·与左宗棠《家书》“巨大的家族，总是一木一石叠起来的。”最后的低密人文住区·人车分流台地溪林雅境·与鲁迅《百草园》“在学校，你考第几不重要，但进入社会却不然。不管你去到哪里，都要分等排名。”划片重点德馨小学·直读智/艺中央双重点28中·与《比尔盖茨的10句话》“每一宗人文的弘扬，都要以平常生活的格局，来丈量。”45米间距地中海花园·大尺度名贵精装奢宅·与余秋雨《收藏昨天》[报纸]如果市场没有高潮，那御园掀起一个高潮，如果市场没有话题，那我们创造一个话题。住了才文化城市文化源生地，惟一世家大宅因为子弟，能就读即墨惟一闻名全国的28中因为人生的靠山，靠着即墨惟一的国家一级图书馆因为家族的基业，立基于即墨惟一的城市文化广场因为自己安身在，即墨惟一政商要员的人文贵地因为建筑，是即墨今后惟一的低层低密花园溪林大宅因为5大城市级文韵，只孕育一个文化世家入住这里的即墨人，你的门牌叫[文化]住了才智富。“如果你的生活方式发生了改变，商机就已经来了。”城市文化广场·政商要人住区·与《李嘉诚材智人生》御园惟一能显赫100年的门牌号因为即墨惟一闻名全国的28中因为即墨惟一的国家一级图书馆因为即墨惟一的城市文化广场因为即墨惟一政商要员的人文贵地因为即墨今后惟一的低层低密花园溪林大宅财富朝来夕往，文化兴家立业入住御园的即墨人，你的门牌叫[人文][户外][亮相户外][亮相户外][开盘户外][开盘户外][热销加推户外][热销加推户外][PR公关]开盘/二期加推/样板区开放。今年的几大营销节点，公关活动，必然与城市的文化主题相接合。《唱响央视，载誉华彩》28中45周年校庆暨中学生艺术团央视获奖回乡汇演《开元盛典》即墨文化广场开街仪式暨御园开元大典[价值海报]在夏季热销期，我们需要在市场上掀起一个用数据说话的价值高潮！拒绝观望，刺激市场。[总结]住了才文化。用消费者的心声，做广告。用广告，给御园价值解套。感谢聆听！