常州新北万达广场——项目调研定位报告2010年9月26日目录一、常州市基本情况介绍二、常州产业发展三、城市规划发展四、新北区域发展分析五、项目周边配套分析六、结论常州市基本情况介绍常州市基本情况介绍城市城市概况概况//区区位位城市城市概况概况//区区位位常州市经济概况常州常州经济经济近年近年来来保持平均每年保持平均每年17%17%的快速的快速经济经济增增长长走走势势，城市，城市经济开经济开始始进进入快速入快速发发展展阶阶段，段，经济经济的快速的快速发发展展将将推推动动房地房地产产行行业业的快速的快速稳稳定定发发展。展。2004-2009年国内生产总值走势（单位：亿元）2004-2009年人均GDP走势(元)增涨比例5686125.00%5028322.15%251920.41%4369519.89%220220.00%18.35%3743518813166531997156915.00%130312.40%11.70%110110.00%5.00%0.00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2004年2005年2006年2007年2008年2009年09年常州与长三角主力城市GDP对比表（单位：亿元）城市人均GDP（元）增长率（%）关系常州5686113.1%苏州9191117.4%无锡8115111.1%常州经济与长三角周边发达城市相比仍有相当差距，综合竞争力在长三角城市群中扬州4140614.4%排名居中。南通4023114.8%江苏442314.8%城城镇镇居民收入居民收入与与支出水平上升明支出水平上升明显显，商品流通，商品流通规规模持模持续扩续扩大，城市商大，城市商业业消消费费市市场发场发展前景良好展前景良好社会消费品零售总额（单位：亿元）。。人均可支配收入及人均消费性支出分析图（元）403735元人均可支配收入人均消费性支出250002375130230002159224.118.925210001908918.419000201664915961758.2901.4170001496715.316611150001386613789516151286712503444.1130001024110110009878324.1590007000050002004年2005年2006年2007年2008年2009年2004年2005年2006年2007年2008年2009年常州和长三角主力城市人均可支配收入和消费性支出表（单位：元）?人民可支配收入及人均消费性支出持城市人均可支配收入增幅人均可消费支出增幅关系续增长，增幅与周边发达城市基本同步。常州2375110%159616.6%无锡125767.2%1496310.3%?社会消费品零售总额总体呈现明显的居民人均可支配收苏州2632010.3%164028%入和消费支出仍保09持了高速增长，增上升走势，年受外在环境影响，扬州1941611.6%1288811.5%幅在长三角16个城市中位居中游。上涨幅度略有下滑，但总体形式基本南通2100111.1%1310312.8%看好。江苏2055210.5%131539.8%常州产业发展常州第二常州第二产业产业以制造以制造业为业为主主导产业导产业，未，未来来城市城市产业发产业发展在展在传统传统制造制造业业基基础础上上进进行升行升级级。第三。第三产业产业整体整体稳稳定在定在39%39%左右，左右，历历年年来发来发展展缓缓慢，以慢，以传统传统服服务业为务业为主，主，现现代服代服务业发务业发展相展相对滞对滞后。后。装备制造新材料农机制支柱产业输变电设造业备制造业传统四大产新能源产业升级业生物医药汽车及配新型纺织件制造业制造业电子信息2009年产业结构比例?第二产业成为常州主导产业第三产业第二产业第一产业的产业几乎可以忽略不计，09年第三产业的比重占整39%58%体的39％，且历年来涨幅较为缓慢，这也和常州市以产业带动经济发展的具体体现。?常州产业结构处于“二、三、一”阶段围绕上海，南京经济圈的经济空间扩散，常州市位于三个扩散圈第一产业层的第二扩散圈层。这一圈层产业结构处于“二、三、一”阶段3%，工业发展迅速，主要向机械、电子方向发展。城市规划发展分析城市布局呈城市布局呈现现“一城、七片”的“一城、七片”的组团组团、片、片区区式空式空间结构间结构，引，引导导人口外移。人口外移。构建“一城、七片”的城市布局结构：“一城”：常州主城区“七片”：即主城外围的七个片区分类构成区域组团/发展片城北新港组团、新龙组团高新组团、城西组团主城区8个组团城中中心组团、城东组团城南湖塘组团、武南组团东北城镇发展片、城东城镇东部发展片、东南城镇发展片主城外围7个片区西北城镇发展片、西部城镇西部发展片、卜戈城镇发展片、西南城镇发展片城市城市发发展格局展格局坚坚持“持“优优化中心、拓展南北、完善化中心、拓展南北、完善东东西”的方向，南北向成西”的方向，南北向成为为城市城市发发展主展主轴轴。。中心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设，着力改变长期以来单中心向外扩展的城市空间布局结构，引导人口外移，初步形成多组团绿色开敞、相对分散、功能完善、联接通畅、环境优美的现代产业发展化城市格局。产业基地物流集散城中：建设城市商业中心中心中心城区商业中心新型城乡特色城北：突出产业发展功能产业基地城南：生态人文新城建设新城建设西太湖生态城城东：城乡特色产业基地太湖湾旅游城城西：产业基地、物流集散中心中心城中心城区经营时区经营时序：序：优优化中心化中心拓展南北拓展南北完善完善东东西西分期规划范围规划定位重点建设项目“两圈”(市河和京杭运河文化景观圈)一“五区”(三个历史文化街期区和城北现代旅游休闲区常州城市本体：、淹城遗址公园和滆湖旅中心城区：，主要功能为优游休闲区)2北至沪宁高速公生活居住、公化“一城”(以高等职教为特路，东、南至联共服务、商业提色的高等职教基地)三高速公路，西金融、文化旅升“三园”(城北国家级常州至西绕城高速公游、科技教育中高新技术产业园区、城西13路和高新技术产3心工业园区、城东工业园业等。城区)区“三中心”(公共服务中心、商贸中心、文化中2心)。随着常州市市政府的北迁，行政中心的划分职能也将相应地北移。城市中心区域的重心将倾向于商业和住宅的发展。将加大力度经营常州市的商业圈，继续努力建设城市的商业中心。中心城中心城区经营时区经营时序：序：优优化中心化中心拓展南北拓展南北完善完善东东西西分期规划范围规划定位重点建设项目“一园”(武进高新技术产南翼：主要功能为发业南园)即武南组团。范围展高新技术产为联三高速公路南业、现代物流“两区”(常州环滆湖休闲，南至公路大外环业、生活居住二度假区和武南生态居住南线。和休闲度假。期区)：拓“一港”(长江常州港)展北翼：主要功能为现“一区”(滨江工业区)、南包括新龙、新港二代生活居住、北个组团。范围为北港口和现代制“一城”(新龙新城)至长江，南至沪宁造业基地。高速公路。“二园”(电子工业园和环保产业园)。城市南部以大学城和太湖为核心资源,着力推进高素质人力资源培育基地、生态城和新兴旅游度假区的新城建设。城市北部突出高新产业发展功能，加快沿江产业区及服务配套建设；而新政府的入驻代表着城市重心向北迁移，区位优势开始显现。中心城中心城区经营时区经营时序：序：优优化中心化中心拓展南北拓展南北完善完善东东西西分期规划范围规划定位重点建设项目依托东南经济开发区东部经济增长区和经济、戚墅堰经济开发区中心，接受上海经济辐和遥观工业区等传统东城：/射的前沿阵地；工业基地为依托，发三展电子信息、精密机常州先进制造业和特色期械和机车车辆制造等产业的承载空间。：产业完善现代城市产业和功能向东西拓展的主要载体；依托钟楼经济开发区西西城：/，以精密机械、电子具有“水、陆、空”交通信息、新材料为主导优势的新型产业基地和的现代制造业物流中心。东西城区战略定位：作为常州市现代制造业基地的重要承载空间——制造业和特色产业集群板块。新北区域发展分析?新北区概述?新北区发展分析?产业经过经过了了1919年的年的发发展，新北展，新北区区成功的成功的实现实现了了从从工工业业村到村到政政治治中心的中心的蜕变蜕变。。区区域政域政治治中心的定位也中心的定位也促促进进了了区区域房地域房地产产的快的快递发递发展。展。成长阶段板块成长特点客户项目竞争房产开发未步入正区域内传统老孕育期天安工业村(1990)轨，以工业区开发式住宅小区居--1995-2002为主民，产业工人竞争较小成长初期板块进入人口导入区域内外动迁，去化较高新区(1992)2002-2004期人口入住快产品品质加强，中区域内动迁，竞争初期成长中期高端客户导入，各中高端客户导，同质化新区(1995)2004-2006类规划启动入竞争为主区域外客源导品牌开发商进驻，竞争扩大(2002)入加速，区域新北区2006产品由中档向高档，范围扩内客源比例减转型大少各项配套趋于完善高客户覆盖全市，品牌产品开始销板块内竞潮2007，高端客源比售，价格在品质提争加大期例增加升基础上上扬?西部区域：主要指通江大道以西的区域，以工业园区主；区域内配套趋于完客户覆盖全市版块内竞2008善，板块逐渐成熟?中部区域：主要指通江大道周边区域、及黄山路周边区域，是商，高端客源比争趋于激至今，高端产品属性凸例继续上升烈业和居住区；显?东部区域：主要指藻港河以东的区域，是现代旅游休闲区。新北区发展分析从从政政策策性、性、区区位性、位性、交交通和通和产业产业完完备备度上，新北度上，新北区区已已经经基