七星水岸项目营销策划报告七星水岸项目营销策划报告2011年10月www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库七星水岸的整体规划目前已经基本定型，项目全面启动在即，在这个时候我们需要考虑一个问题：我们的产品以什么样的姿态面世？我们的产品以什么样的姿态面世？要想回答好这个问题，我们需要对自己有一个客观的评价，同时根据周边市场做相应的调整。商场如战场，房地产行业也是如此“知己”“知彼”才能百战不殆www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“知己篇”一、区位一、区位二、综合经济技术指标二、综合经济技术指标三、整体布局规划三、整体布局规划四、户型配比四、户型配比五、沿街商业五、沿街商业六、建筑风格六、建筑风格七、周边配套七、周边配套八、优劣势分析八、优劣势分析九、总结九、总结www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“知己篇”一、区位一、区位地块位置地块东至宁连路，南至深圳路、西至开发区、北至开发区，总面积51185.94平米，容积率2.0，项目地块属于清河区开发区，南向对面是淮安市经济开发区，属于两个开发区的交界处，深圳路东西走向，是淮安新兴区域的主干道之一，宁连路南北走向，周边道路交通结构良好。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“知己篇”二、综合经济技术指标二、综合经济技术指标项目总建筑面积123974平米，居住总户数为796户，属于中等规模的住宅小区。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“知己篇”三、整体布局规划三、整体布局规划项目整体呈现南低北高的走势，北侧是一排南北双向景观高层，别墅位于花园洋房中央，呈现“聚宝盆”式的布局，南侧集中性商业有利于大型商业的www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库布局。“知己篇”四、户型配比四、户型配比面积区段户数比例90平米以下30037.69%100-120平米18423.12%120平米以上31239.20%总计796100.00%根据最新的市场调查发现，区域内80-110平米左右的房源最为紧俏，通过以上两表可以看出，本案120平米以上房源占据近一半的比例，因此本案的客户定位应该是改善性为主，因此在楼盘档次方面需要做到中高端的档次。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“知己篇”五、沿街商业五、沿街商业6#、16#沿深圳路布局，5层，总建筑面积9820平米，其中沿街商业总建筑面积8534平米，目前规划设计是1-2层采取一拖二的方式，3-5层采取都是大平www.fdc01.comwww.fdc01.com层方式。房地产智库房地产智库“知己篇”通过上表可以看出，1-2层一拖二的商铺，开间3-4.5米，进深15米1:3.3(1:5),1:2.5www.fdc01.com左右，开间深比房地产智库远大于正常沿街商铺的，因此在后期营销方面要多做文章。“知己篇”六、建筑风格六、建筑风格项目建筑风格整体采用新古典主义，简约大气，面砖石材质感精细华贵，风格端庄稳重，符合淮安市场的主流偏好。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“知己篇”www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“知己篇”七、周边配套七、周边配套◆家居建材商圈日益繁荣，项目东侧有在建的大长江国际家居广场、博德五金建材家居广场、红星美凯龙专业市场，三大市场投入运行后将大大带动区域的人气和商业发展。◆休闲娱乐设施齐全，项目北侧有清河美食城、长荣大剧院、淮扬菜文化馆、奥特莱斯购物公园、农家乐等一系列政府规划打造的各类配套，方便业主以后的休闲娱乐。◆汽配商圈发展迅速，项目东侧有规模大片的汽车4S店集群，包括奇瑞、雪佛兰、五菱、丰田、日产、马自达、标致等品牌，除此以外还有规模庞大国际汽车汽配城◆周边商业规划好，项目东侧有规划中的明发商业广场，总建近50万平米，涵盖餐饮、娱乐、购物、休闲等功能，建成之后将大大带动区域的人气和商业配套。◆教育配套齐全，开明中学、淮阴师院附小新区实验学校、广州路小学、深圳路小学遍布项目周边。◆交通配套齐全，周边道路宽敞，淮安火车站正在扩建中，规划中的淮安汽车总站就在项目附近，今后的出行非常便捷。◆医疗配套齐全，淮安第一人民医院清河新区分院、淮安第二人民医院开发区医院都在项目www.fdc01.com3公里范围房地产智库内。“知己篇”八、优劣势分析八、优劣势分析优势：优势：1、项目位于淮安市深圳路与宁连路路口，地处清河区经济开发区，与淮安市经济开发区仅一路之隔，周边商业、市周边商业、市政政等配套规划等配套规划完完善，区域发善，区域发展潜力无限展潜力无限；2、整体规划品位高整体规划品位高，包含南北双景观高层、花园洋房、精品别墅等高档物业形态，具备打造中高端产品的基本条件；3、紧靠七星岛公园，临河而居，周边分布众多绿化景观，生生态态环境环境优优越越，居住，居住舒适度舒适度高高；4、周边楼盘的价格差比较大，最贵的6680均价多，最便宜的4000均价，这为为项目的产品定位项目的产品定位留足了空留足了空间间。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“知己篇”劣势：劣势：1、与生活息息相关的生活配套不够完善，目前居住不够便利；2、周边居住区较为分散，导致公交线路较少，出行方面不够便利；3、周边竞争楼盘多，很多都是品牌开发商开发的大型高档楼盘；4、小区西侧有铁路。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“知己篇”九、总结九、总结本项目位于淮安市新兴发展区域，交通便利，周边的规划完善，区域发展潜力大，同时本案的整体规划档次高，物业形态包括景观高层、（电梯）花园洋房、别墅、集中性商业，周边生态环境优越，具备打造中高端项目的基础条件。但项目周边的竞争个案较多，很多都是品牌开发商打造的超大型高档楼盘，如何与“巨人”同场竞技，是本案启动之前需要思考的问题。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“知彼篇”一、周边市场现状及分析二、典型楼盘分析三、小结www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“知彼篇”一、周边市场现一、周边市场现状及状及分析分析本项目位于清河新区和市开发区交界处，周边楼盘云集，众多楼盘可以按区域分为三个板块：水渡口大街板块、翔宇大道板块、开发区东侧板块本案水渡口大街板块☆开发区东侧板块翔宇大道板块www.fdc01.com房地产智库“知彼篇”1、水渡口大街板块水渡口大街板块主要指水渡口大街两侧的众多楼盘，该板块的楼盘档次普遍规模大、档次高，主要有别墅和高端住宅小区组成，价格普遍较高，公寓价格基本都在5000-6000左右，代表性的楼盘主要有以下楼盘。楼盘产品类型价格优惠高层4600-6500一次性92折，按揭96折，此外再享995折的会员优惠，准融侨华府联排16000-17000时签约99折香格里拉小高层5500现房，送装修基金，约30000-50000长岛一墅双拼8000-9000一次性97折，按揭99折弘辉首馥高层6680均价一次性付款优惠可以谈茂华国际汇高层5000-5500一次性92折，按揭96折，此外再享准时签约99折和达雅苑小高层4400均价一次性98折万达广场高层6000-7000一次性94折，按揭97折丰球白鹭湖叠加、联排6000-9000　www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“知彼篇”2、翔宇大道板块翔宇大道板块主要指翔宇大道两侧及附近的众多楼盘，该板块楼盘档次高低俱全，既有百万方的超级大盘，也有总建几万平米的小型楼盘，均价最高的楼盘可达6000元/平米，价格最低的楼盘均价在4200元/平米。楼盘产品类型价格优惠中天优诗美地高层5700-7400一次性95折，按揭98折上海新城高层4200-4300均价一次性98折，按揭99折，如果买还可以再申请其他优惠翔宇壹号高层4900均价一次性98折，按揭99折，准时签约99折郦城国际高层6000均价一次性93-94折，按揭95-97折，根据付款相应折扣亿力未来城高层5800-6200均价一次性98折，按揭99折河畔花城高层5400均价一次性97，按揭99折山水名邸高层5300均价一次性9折，按揭98折水韵天城高层5980均价一次性96折，按揭99折www.fdc01.com汇金豪庭房地产智库高层5200均价“知彼篇”3、开发区东侧板块开发区东侧板块主要指水渡口大街以南，翔宇大道以东最新开发的区域，这片区域的发展刚刚起步，目前生活配套不齐全，主要依靠周边企业的人流，但随着区域的不断发展，这个片区的发展空间非常大，目前这个区域的住宅楼盘规模普遍较小，价格都在4000-4500左右。www.fdc01.com房地产智库“知彼篇”楼盘产品类型价格优惠天香花苑多层4500均价剩6F跃层,4100-4200，基本没优惠御景天成花园双拼6000-7000一次性96折，按揭98-99折大湖城邦双拼7400-11000目前封盘，只接受一次性付款，按揭不受理多层4200东城佳园小高层4000红豆国际商务一次性96折，按揭99折，再享总价-15000，送电梯费小高层4200均价城3600，返契税1.5%天生赢家小高层3900均价一次性97折，按揭98折，价格还可以再谈谈华富汇小高层4300均价　多层4300-4700价格可以谈罗马假日小高层3938起8月开盘花园洋房（共430