保定市·天河商务中心综合楼项目整体定位及招商营销策略建议（沟通版）?我们对集中式商业项目的理解及观点?Opinion商业地产是房地产开发中最复杂、难度最1大的部分住宅开发写字楼开发商业开发开发者住宅、写字楼开发的目标客户开发者涉及的利益者开发者投资者是小众，满足不同消费者中一消费者部分消费者的独特需求。（价值链）消费者经营者承租者商业开发的目标客户是大众，消费者满足不同消费者中大部分消费项目规划者的类同需求。项目规划涉及的环节项目规划项目招商项目销售（操作链）项目销售项目销售招租管理运营管理商业地产是“三高产品”：——高风险、高回报、高满足市场消费销售速度出租率技术含量。成功标准实现投资收益销售价格租金有利社会发展住宅、写字楼、商业开发比较商业地产开发是一个精细的系统工程，有2着众多子系统城市与运营商业区位管理与商圈！商业少消费招商能都不研究一个推广业态销售规划产品设计商业是城市的空间及功能节点，商业开发3要放在城市时空发展背景之下城市发展阶段初级阶段中级阶段高级阶段城市化率30%以下70%以下70%以上没有“市”的“城”，怎么还叫“城向心聚集向心分散离心聚集市”？城市商业空间（向城市几何中（向城市几何中（离开城市中心发展特征心聚集）心发散）向郊区聚集）商业发展要从“城”与“市”的关系时间轴出发：一是要重视城市发展趋势，抓住居住功能区商业发展的机遇，并以商业发展第一空间的前瞻性、拉动性，影响、促进（居住空间）工城市的发展建设。城业其市功人的活他功（一是要关注市场功能需求和城市能（公能工动空间共功作第空功能规划，寻找交点，营造城市区第空空三能二间间空间公共空间，提升和谐、宜居的城空））区政间务间市环境。功能区能区商业功空间轴商业要以区位价值为标尺，并合理体现这4一价值商业区位价值模型商业区位选择一般性规律高综合性商业交通便捷的城市繁华区中心区中心商中央商交通干道、快速交通出业街业区大型超市入口附近、大型或者高档居住区附近中间带市区商专营商区级商店业街业中心仓储商场用地相对丰富、交通便购物中心利的城乡结合部郊区小农贸市郊区商边缘带店场业中心高专业市场交通枢纽和物流集散中分散商业条状商业组团商业批发市场心商业区位最大的特点是消费不同零售企业在空间上表现服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相者指向，并以此来决定服务为商品销售量随着离开最高对应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等门槛和服务半径，从而决定地价商业区位距离的增加而级也相应较高，布局数量有限，为了扩大服区位价值。呈现递减的趋势。务半径，一般区位选择在交通的主要节点。消费需求是商业地产开发的唯一基础动力5源需求/态度劳动宏就收情景观业入消费行销活动状学习文化经（记忆）确认问题济况社居可状会民支知觉价值观消费银行搜寻资讯况社保总配人口统障资储蓄存款会收决策动机计变项保收入金评估与选择利障入投资人格社会地位率状储蓄商店的选择与购买及况金决策期情绪参考群体货融初购后过程币资金家计单位供产融股票应收资情景量入产生活形态的维持与强化居民消费、投资动态模型生活形态和消费过程经济发展决定了区域消费能力的水平，目标客户的消把握消费需求，是商业开发动作的起始点。费特征决定了细分市场的有效消费规模。6业态规划是对商业物业的灵魂塑造人800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$均G传统传统商商业发业发展展综综合合业种业种的的业态业态综综合性商合性商业业形式形式转转型商型商业业形式形式DP消消费费者价格敏感者价格敏感多多选择选择，自由，自由购购物空物空间间体体验验式的式的购购物需求物需求个个性消性消费费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达+到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩城短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。市化25%25%45%45%70%70%85%85%95%95%率人均GDP位于1500人均GDP位于1500人均GDP位于2000~人均GDP位于4000~人均GDP位于8000~商美金以下；城市化水~2000美金；城市化水4000美金；城市化水8000美金；城市化水20000美金；城市化业平在25%以下平在45%以下平在45%以上70%以下平在70%以上90%以下水平在90%以上及业商业形态出现第一次升广义性商业的升华转态商业处于与农业经济商业形态出现飞跃，超越传统商业范畴的广相匹配的原始状态级，取代了农业时代的多样化、规模化的现义商业形态出现，型，主题性的购物公发园等极具个性消费展地摊、集贸市场，商品代商业出现，如大型SHOPPINGMALL、为城市生活提供基本百货、综合超市、大型购物中心、旅游的演场所出现变保专卖店、精品店等商业地产、物流等综障合型商业形态出现市场经济制度下的商业竞争机制和市场化供求机制是促使零售业态与经营方式发展演变的基础性因素。住宅开发提供的不仅仅是居住空间，更是一种生活方式商。业消费者需求的不断发展变化，是促使零商业开发提供的不仅仅是商业售业态与经营方式发展演变外在的、关业空间，更是一种消费方式态键的客观因素。。发展为了不断适应市场需求和竞争环境，零业态规划要遵循其发展规律，规售企业对业态与经营方式的研究与创新超前同落后一样会受到市场的，是促使零售业态与经营方式发展演变律的内在因素拒绝。KPI科学技术发展是促进零售业态与经营方式发展演变的第四个因素。良好的物业产品设计为商业提供可持续发7展的空间平台目标设定商业用途、目标、规模、性质生活预测商店的外部条件社会商业环境与人在购物中到他处文环境、自然环境多样性调查、规划设计条件心的兴奋购物实体程度商业空内部条件经营人员与消费者功能要求环境间评价调查再惠顾此空间内容与形式，平停留意愿空间构想立剖构想，动线空间购物涉购物中心划分，感官环境，入程度的意愿技术构想材料、结构形式、构造空间改良、设备报告拟定设计要求，功能分配，购物中心兴奋程度的因素与任务书消费者再惠顾意愿的模型商业建筑策划流程商业建筑规划最大的目标是集中商业的规划设计体现的是建筑美学和商业建筑规划涉及多个方面，营造商业氛围，留住消费者市场理念的充分结合，需要解决大量客流需要建筑师、城市规划师、市。和广泛类型零售商所带来的复杂需求。场研究、商业管理等众多专业人才共同完成。8适合的销售模式为商业成功打下基础商业地产市场第一阶段第二阶段第三阶段发展阶段开发商商业购买人群以投资客为主投资客、商家商家、投资客地产项目正常运产品营的客流业态规划良好消销售保证销售成功营销手段解决销银行担保商业氛围营造费场所收益的方法和手段售问题引入主力店整体商业营销消费者投资者后期商业经营管理经营投资物业经保证商家利益，聚集良好收益回报克服销售阻力服务营权商业地产开发单个项目顺利销忠实客户，获取市场租金，保证单个项成功的标准售诚信，实现地产的持收益目销售成功经营者商管公司续开发成功统一营销直接销售返租销售销售方式朴实诚信的销售方式返租销售带租约销售商业地产核心价值链商业地产开发的发展阶段销售是商业地产核心价值链在开发过程中销售模式的选择决定了未来商业运营的特实现的时间起点，销售模式的选择决定了点，某种意义上会左右商业项目成败的轨核心价值链的内涵迹。9招商先行为商业成功提供保障招商管理十原则：?招商先行原则招商是将商业地产的开发从营建方案阶段转变成商业营运阶段的中间步骤。?维护项目的产业经营黄金比例原则?维护项目统一主题形象、统一品牌形象原则?功能和形式上实现同业差异、异业互补原则集中商业通过“统一招商管理”与所有合作商户建立并保持一种既对立又融洽、?集中商业经营方式的选择原则和谐统一的关系，这种关系是集中型商业项目长期成功的保证。?核心主力店先行，辅助店随后原则统一招商管理的成败是商业物业统一运营成功与否的前提因素。?核心主力店布局优化原则?特殊商户招商优惠原则?放水养鱼，先做人气，再做生意原则?承租户的选择确保租金来源原则10运营管理是商业持续成功的关键统一招商管理运营管理是商业地产开发过程中的最后一环，也是关系项目成败的关键一统一业统一市环，是商业地产收益和物业价值提升场营销态调控的源泉。统一管理分散经营集中商业运营管理的核心是把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到统一物统一服一个经营主题和信息平台之上。业管理务监督1.市场篇市市场研场研究究思路思路Part1Part1项项目目本本体体条条件件Part2Part2项项目目发发展背景展背景研研究究Part3Part3零售零售类类集中商集中商业业市市场研场研究究Part4Part4办办公公类类物物业业市市场研场研究究Part5Part5酒酒店物店物业业市市场研场研究究Part1项目本体条件?项目区位?项目交通?项目四至?项目周边资源链接?经济技术指标?项目属性界定本报告是严格保密的。项目位于保定市新市区与高开区交集区域项项目目区区位位，三区“黄金分割点”，各项配套设施成熟完善，认知度高高新技??项项目位目位于于保定市天保定市天鹅鹅北路北路与与向向阳阳大街大街东东，行政，行政区划区划上上术开发区北市区隶属于高开区.但处于高开区和新市区的交集区，同隶属于高开区.但处于高开区和新市区的交集区，同新时时也是高也是高开区开区、、新新市市区与区与市中心市中心三大三大经济极经济极点的点的黄黄金金市分分割割点。点。区市中心化纤宿舍都市华庭本案南市区福星阁工会宿舍天??本案本案临临近市政近市政府府及及新新市市区区主要商圈主要商圈，，已已经经形成相形成相对对鹅待建项目湾成成熟熟的生活的生活区区，生活，生