兰乔圣菲欧洲街市场研究及定位报告华岭地产?商业运营部二零一零年十月大纲消费者需求研究市场研究定西安市宏观经济主要商业竞争对基础/地块分析位报告及城市发展状况手与案例分析商圈分析商业发展机遇分析市场定位及商业主题建议(方案一与方案二)初步财务分析招商推广策略目录1西安市宏观经济与城市发展状况2基础/地块分析3消费者需求研究4商圈分析5主要商业竞争对手与案例分析6商业发展机遇分析7市场定位及商业主题建议(方案一与方案二)8财务分析9招商推广策略宏观情况回顾与分析陕西省西安地图西安概览榆林市延安市阎良区铜川市咸阳市高陵县渭南市宝鸡市西安市未央区临潼区商洛市灞桥区汉中市31安康市2雁塔区蓝田县户县长安区周至县西安3个市区6个城区4个县陕西省省会1.新城区雁塔区未央区蓝田县2.碑林区灞桥区阎良区周至县总面积9983平方公里3.莲湖区长安区临潼区户县其中市区面积1066平方公里高陵县全市常住人口834.46万宏观情况回顾与分析生产总值：2009年全市生产总值达到2719.10亿元，全年财政总收入397.63亿元；2009年西安城镇居民人居可支配收入18963元，同比增长24.7%，全年居民消费价格(CPI)比上年下降0.3%，全市人均GDP4737美元，合人民币32351元。2010年上半年全市生产总值1372.44亿元，同比增长16.8%。产业结构：2009年实现生产总值（GDP）2719.10亿元，比上年增长14.5%。分产业看，第一产业增加值110.38亿元，增长6.3%；第二产业增加值1148.77亿元，增长14.4%；第三产业增加值1459.95亿元，增长15.1%。按常住人口计算，全市人均生产总值32351元，比上年增长13.6%。100%80%53.7%300030%280060%27%260026.2%240024.2%24%220021%200040%180017.9%18%160016.0%15.2%15%1400120043.2%12%100020%9%8006006%4003%宏观情况回顾与分析2001270.11270.71473.4.1%71737.12190.12719.西安生产总值00%0%20052006200720082009第一产业第二产业第三产业国内生产总值(亿元)增长率2009年末，西安的地区生产总值为2719.1亿元。西安城市主要以第二产业和第三产业为主，但相对经济发达城市第三产业所占比重仍然较弱。其中，第三产业产值为1459.95亿元，占53.7%。随着经济的发展，其第三产业仍旧有很大的上升空间。按照平均计算，自2005年以来，西安的地区生产总值增长率超过15%，近2年的递增幅度超过24.2%。按照常住人口计算，2009年末，西安的人均地区生产总值已达32351元。150030%130025.3%25%110090019.7%20%18.7%70016.5%15.2%50015%30010%100宏观情况回顾与分析5666.2776.3921.31154.11381.社会消费品零售总额-100200520062007200820095%社会消费品零售额(亿元)增长率2009年末，西安的社会消费品零售总额达1381.12亿元，占地区生产总值比重的50.79%近5年来，西安的社会消费品零售总额增长速度较快，平均增幅已达19.08%社会消费品零售总额的快速增长，意味着零售业的繁荣与快速发展，对于零售商业物业的开发而言，起到了推动作用。109106.3107104.7106.6105108.7109103109.2107105100.3103.7101101.61039910199.7101.5979997宏观情况回顾与分析物价水平9595居民消费价格指数商品零售价格指数2005200520062006200720072008200820092009商品零售价格指数居民消费价格指数受金融危机的影响以及复杂的国内外形势，西安的居民消费价格指数在2009年时均比上年有所回落。从总体来看，自2005年以来，西安的物价水平维持在稳定水平之上，同时保持了不断增长。33000100%3.3%1.6%2.6%2.8%9.0%3000010.5%10.9%7.7%7.4%2700017.1%18.2%19.8%2400080%18.6%18.4%4.5%210008.3%8.1%9.6%10.3%9.8%1800060%8.1%8.1%9.4%8.0%150007.7%7.0%4.7%6.8%7.0%120006.5%9.0%8.4%8.5%40%8.7%8.8%90006000宏观情况回顾与分析300020%36.8%39.5%38.4%可支配收入和消费性支出34.4%35.8%072817,6289,9007,47520,90510,9878,01225,66212,09710,74929,20715,34411,03234,96318,74512,自2007年以来，西安的可支配收入保持了2005200620072008200916%的增幅，至2009年末，西安的居民可支元/人0%/年配收入达18963元。当恩格尔系数达到20%-40%时，将进入富职工平均工资居民可支配收入消费性支出裕阶段，2009年末，西安居民的恩格尔系20052006200720082009数为38.42。从消费性支出的比例构成上看，除食品支出外，教育文化娱乐服务已经占有了较大食品的比例，这也从侧面上反映出，西安城市衣着家庭设备用品及服务医疗保健居民已经开始愈发重视生活质量。交通和通讯教育文化娱乐服务居住杂项商品和服务宏观情况回顾与分析城市道路系统咸阳市随着近年来西安对西大街、友谊路、3二环路、绕城高速公路等一批重要道未央区路的改造和建设，大大改善了交通状2况，提高了交通通达性。为商业网点灞桥区新城区4莲湖区15的发展和调整提供了有利的条件。钟楼碑林区大雁塔雁塔区长安区编号道路名称完工时间长度(公里)1环城路N/AN/A2二环路199934.043绕城高速2003804西三环路2006165东三环路200612.6宏观情况回顾与分析城市轨道交通草滩北客站新筑地铁发展的影响42后围寨5纺织城1、带动相关产业发展12、促进地铁沿线地产价值提升纪阳53、缩小城乡差距，加速城市化进程4、改变原有商业格局，促进商圈由纺织城火车站3单一向多元化发展新型工业园6韦曲西安航天科技侧坡村产业基地完工时间长度公里站点数()本项目所在位置1号线201323.9172号线201026.4203号线201523.4N/A4号线2020后N/AN/A5号线2020后N/AN/A6号线2020后N/AN/A宏观情况回顾与分析城市规划《周礼·考工记》中记载“匠人营国，方九里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨，左祖右社，前朝后市，市朝一夫。”根据《西安市2004-2020城市总体规划》，西安将建设成为一个高效、繁荣、文明和可持续发展的国际性区域中心城市，即适宜创业发展又适宜生活居住的山水景观型绿色生态城市。在中心城市范围中确定了“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城六心”的空间布局模式。按照西安第四次城市规划，拉大城市骨架，逐步形成“九宫格局、一城多心”的空间结构，形成新古分治、历史文化与现代文明交相辉映的大都市形态。宏观情况回顾与分析商业网点规划商业网点规划要点形成以中心商业区、二环商业带、社区商业为主的市区商业网和以三环商业带、卫星城商业圈(含阎良、临潼、高陵、户县等)、城镇商业为主的外围商业网络。近期重点建设和完善二环商业带围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心。商业网点布局体现“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的调控导向。近期规划中，在中心商业区内规划设置一个市区购物中心；中远期规划中，在六个城市副中心内各规划建设1-2个市区购物中心。社区购物中心主要布局在人口密度较高的二环路---三环路之间以及三环以外的一些新建的大型社区内和区域商业中心内。目录1西安市宏观经济与城市发展状况2基础/地块分析3消费者需求研究4商圈分析5主要商业竞争对手与案例分析6商业发展机遇分析7市场定位及商业主题建议(方案一与方案二)8财务分析9招商推广策略基础/地块分析区域环境四区：两基地：西安高新技术产业开发区西安国家民用航天产业基地西安经济技术开发区西安阎良国家航空基地西安曲江国家文化产业示范区西安阎良西安浐灞生态区国家航空基地基础/地块分析1、西安高新技术产业开发区?1991年3月经国务院批准为国家级高新区，是全国十大先进高新区之一。?形成以高新技术产业为主体，电子信息、先进制造、生物医药、汽车四大产业集群高速发展的产业格局。?距离市中心7公里，距火车站15公里，距飞机场45公里。?科技创新竞争力位居全国第三位，仅次于北京中关村和上海张江高科技园区。基础/地块分析本案基础/地块分析2、高新区发展方向伴随高新区的发展，高新区规模不断扩大。逐步向西向南延伸。二一本期期案三期基础/地块分析地块位置?地块位于西安市高新技术产业开发区一期。?地块西临高新区与南二环路相连接的主干道-太白南路，南北二个地块皆与电子三路相毗邻。?项目占地面积5.5万平方米，其中住宅面积达15.4万平方米，商业面积达2.6万平方米。?西安高新技术产业开发区，一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开发的窗口。?项目交通十分便利，距咸阳机场45公里仅需40分钟车程，火车站18公里仅需20分钟车程。位于西安高新区居住核心地带内，区内大量住宅项目电子二路以及各科研院所