昆明原龙都疗养中心项目整体定位与物业发展报告巨基中国制作1本案公元贰公元二零壹零年，昆明别墅新巅峰零壹零年，昆明别墅市场再现雄鹰报告结构市场机会点研判项目定位部分项目定位部分项目整体定位建筑规划建议物业发展部分物业发展部分建筑风格建议户型产品建议报告重点回顾附件昆明低密度市场昆明低密度市场市场机会点研判市场机会点研判别墅政策机会点别墅政策机会点1城市机会点城市机会点项目整体定位规划机会点规划机会点建筑规划建议购买力机会点购买力机会点客群机会点建筑风格建议客群机会点别墅市场机会点别墅市场机会点户型产品建议同类项目机会点同类项目机会点报告重点回顾项目本身机会点项目本身机会点附件市场机会点研判市场机会点研判别墅政策机会点别墅政策机会点1城市机会点城市机会点项目整体定位规划机会点规划机会点建筑规划建议购买力机会点购买力机会点客群机会点建筑风格建议客群机会点别墅市场机会点别墅市场机会点户型产品建议同类项目机会点同类项目机会点报告重点回顾项目本身机会点项目本身机会点附件市场机会点1——国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发别墅政策政策的核心内容：?2003年《关于清理各类园区用地加优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继强土地供应调控的紧急通知》续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。?鉴于2004年国土资源部和监察部供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土联合下发的《关于继续开展经营性土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确监察工作的通知》保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经?《限制用地项目目录(2006年济适用房、限价房和90平方米以下中小套本)》和《禁止用地项目目录(2006型普通商品房的建设，防止大套型商品房多年本)》占土地。?2008年1月3日《国务院关于促进节约集约用地的通知》市场机会点1——政策对别墅市场的影响别墅政策别墅叫停——2006年5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，通知规定从5月30日起,一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关用地手续,并进行全面清理。?别墅停建，引发骨牌效应，别墅用地将更稀缺，现有的别墅和豪宅会升值?与别墅相对应的人群会将加快购买别墅的速度，势必造成别墅产品需求的快速上升。而——本地块是该片区最后一个可以做别墅的项目市场机会点1——小结别墅政策别墅政策带来的机会点：目前国家已经停止别墅类房地产开发项目土地供应，未来可开发的别墅项目土地越来越少。本项目的开发价值将更稀缺，而本项目作为该片区唯一可开发为别墅的土地，其价值和空间不言而喻。市场机会点研判市场机会点研判别墅政策机会点别墅政策机会点1城市机会点城市机会点项目整体定位规划机会点规划机会点建筑规划建议购买力机会点购买力机会点客群机会点建筑风格建议客群机会点别墅市场机会点别墅市场机会点户型产品建议同类项目机会点同类项目机会点报告重点回顾项目本身机会点项目本身机会点附件市场机会点2——云南将成为中国连接东盟的桥头堡，昆明城市引力将成为东南亚的休闲度假中心。点三大支撑点：中国在东南亚的经济地位；云南是东盟的桥头堡；昆明良好的气候，丰富的旅游资源。市场机会点2——昆明旅游具有逗留时间长、人均消费高的两大特点，其产业向以休闲度假为主的“富旅游”阶城市引力段转化特征明显点??昆明的旅游收入一直保持一昆明的旅游收入一直保持一个较个较高的水平在高的水平在202000亿亿元元//年左右，年左右，0909年游客的年游客的人人数数在在31153115万人次以上万人次以上,,旅游旅游总总收入收入226226亿亿元元；；??昆明的游客平均停留昆明的游客平均停留时间为时间为3.33.3天，天，消消费费水平水平为为人均人均21762176元元，，国内国内旅客旅游的平均停留旅客旅游的平均停留时间为时间为2.92.9天，消天，消费费水平水平为为人均人均16081608元元停留时间（天）3.43.33.23.132.92.82.7昆明国内平均数据来自于中国旅游网和云南政务网市场机会点2——宜人的环境吸引了大量外来人口，本地人与非本地人对于居住品质具有较高的追求，别墅和城市引力类别墅产品为再次置业客户的主要产品类型点别墅和类别墅产品为再次置业客户的主要产品类型，居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求昆明再次置业目的包括：旅游度假的需求、个人生活品质的提高、个人商务的需要、养老需求等多种类型现有两套住房，一套在昆明市内，另一套在西山别墅二期，物业面积200平米；平常住在昆明市内，周末到西山别墅处度假，全家人一起休闲娱乐。---------王先生目前居住市中，面积200多平米。有1套别墅，在公园道一号，联排。再次置业原因很多，能和老人住在一起，所以面积要足够大；私密性好，环境好，自己充分放松的地方；跟客户沟通的平台（占比较大比例）；拥有一座好的别墅，可以提升个人的人格魅力和展现自身的资产实力，和请朋友/客人去高档酒店吃饭就是不一样-------宋先生目前昆明市房地产市场的供求关系可以，需求还是有很大潜力的，昆明人消费比较时髦，敢于消费，都愿意买房和车。很多人贷款也去再买房，并不是说消费能力一定达到那个阶段，昆明人有超前消费的这个特点---------李教授市场机会点2——小结城市引力点城市吸引点带来的机会点：整体经济良好，有力地推动了房地产业的发展。宜居的居住环境吸引着更多的人口前来置业和投资，为本项目带来了更多更广的目标客群。市场机会点研判市场机会点研判别墅政策机会点别墅政策机会点1城市机会点城市机会点项目整体定位规划机会点规划机会点建筑规划建议购买力机会点购买力机会点客群机会点建筑风格建议客群机会点别墅市场机会点别墅市场机会点户型产品建议同类项目机会点同类项目机会点报告重点回顾项目本身机会点项目本身机会点附件市场机会点3——以滇池为中心，构建“一湖四片”。各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位。规划昆明市城市总体规划图?城市发展空间：以滇池为中心，构建“一湖四片”现代新昆明城市区。规划总人口450万人，用地460平方公里。?根据昆明市规划，一系列的新城、卫星城规划，将为昆明拉开城市发展的骨架，一湖四片+两大片区是未来大昆明的格局。?从城市吸引力角度来看，昆明市在云南省内首位度极高，对地州人具有绝对吸引力，昆明未来的人口规模将会继续集聚扩大，并不断向郊区方向转移。市场机会点3——从未来的供应上看，昆明市场的后续供应仍然较大，且主要分布在城市近郊及新城发展带规划后续大盘的供应量充足：?世博生态城：占地5000亩的大盘，共分八期开发，目前处于三期。?世纪新城：占地3500亩，目前销售80%多。?滇池卫城：占地2500亩，最后一期开发。未来土地供应计划：?《昆明主城区住房建设规划》的住房发展布局，普通商品房二环路以内90平米以下供应比例不低于50%，二环路以外区域适合建设90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心区的居住功能。?2009年商品房建设建筑面积500万平米，2010年商品房建筑面积542万平米。?整个五年规划期内商品房供地规模12894亩。从2009年开始平均每年商品房土地供应3000亩。市场机会点3——随着昆明的城市化进程，本项目处于主城区西北扩的辐射地带，并在加速发展，尤其是规划沣源路的兴建和片区的拆迁改造沣源路：东起穿金路尾端金殿水库，过野生动物园、黑龙潭，西北至龙泉路，长6828米，双向6车道，宽50米，预计今年年中开通。沣源路连接起穿金路、北京路、龙泉路，还将连接昆曲高速和金浑公路本项目处于沣源路附近，直接受益，将与市区联系更紧密。本项目所在片区将在2年左右拆迁完毕，将带来环境的改善和大量获取高额补贴的拆迁户。市场机会点3——小结规划城市规划带来的机会点：随着昆明城市规划的推进和落实，无论是从城市基础设施（尤其是沣源路的即将开通），还是环境改善（尤其是片区的拆迁改造）会吸引更多客户群，都将为本项目的发展带来更多利好。市场机会点研判市场机会点研判别墅政策机会点别墅政策机会点1城市机会点城市机会点项目整体定位规划机会点规划机会点建筑规划建议购买力机会点购买力机会点客群机会点建筑风格建议客群机会点别墅市场机会点别墅市场机会点户型产品建议同类项目机会点同类项目机会点报告重点回顾项目本身机会点项目本身机会点附件市场机会点4——昆明产业结构中，旅游、烟草、矿产、物流、水电等支柱产业核心地位突出，产生了大量的购买力研有支付力人群判?昆明09年三大产业比重为17.3:41.8:40.9，二次三次产业结构相当，三次产业比例逐渐增大，且三次产业从业人员占比高，且逐渐增大?昆明产业基础主要依靠旅游、烟草、矿产、物留水电等几个支柱产业，其中旅游业占比高，旅游收入占第三产业产值30%以上昆明市二次三次产业从业人员200420052006200720082009数据来自于昆明政府年鉴市场机会点4——昆明的经济结构使收入结构呈沙漏型分布，大购买力研量高收入及中高收入阶层形成极强的消费力高收入人群：烟草、矿主、有色判金属行业主、物流企业主高收入人群：高级公务员群体、拆迁户（获取高额补贴）中高收入人群：公务员，外出打工人群，企业中高层管理人员中低收入人口：在岗职工，普通小生意者昆明收入结构状况呈沙漏型分布，贫富两极分化明显，高收入人群占到相当一定比例，他们对房地产的高端项目有需求并且能够消化。市场机会点4——小结购买力研判购买力带来的机会点：经济基础决定消费行为，大量高收入群体的存在，使昆明未来房产价值在市场操作上仍有较大上升空间。加上宜居的环境，对房产高端消费形成极强的支撑力，为高端房产也包括本项