云东海森林体育花园市场发展报告1序序语语项目的市场研判指导项目的整体定位，是对项目定位立足点全面思考提炼成果。因此在研究项目市场定位之前，我们首先对定位立足点进行全面的思考，即市场研判，务求项目定位适应性能更加准确、更加全面。2项目市场研判思维矩阵基于以下三方层面的思考：基于区域发展的思考基于区域发展的思考核心竞争力提炼核心竞争力提炼基于项目自身条件的思考基于项目自身条件的思考推定位适应性探讨定位适应性探讨导基于市场竞争的思考基于市场竞争的思考3第第11洞：洞：第第22洞：洞：项项目宏目宏观观大大环环境解境解读读区域发展项项目微目微观观片片区研区研判判第第33洞：洞：项项目自身目自身开发条开发条件理解件理解项目自身条件第第44洞：洞：第第55洞：洞：三水本地高端市三水本地高端市场场分析分析市场竞争项项目周目周边边高端市高端市场场分析分析第第66洞洞项项目目类类比借比借鉴项鉴项目目简简述述：：第第77洞洞：项项目目产产品建品建议议探探讨讨4：项项目宏目宏观观大大环环境解境解读读5一、项目所在宏观区域界定广州市和佛山市地理相连、基础设施互通、产业互补、生活相依、文化同源，“血脉相连，唇齿相依”，在改革开放以后，两地各种交流频繁，经济社会上的联系更是密不可分。项目随着城市化进程的加快，佛山市南海区东部的广州黄岐、平洲等地已经与广州的芳村区和荔湾区佛山的大坦沙连成一片，城市空间结构已初步形成都市圈的格局。因此自从2002年初起至今，广东省、广佛两地政府之间、学术界和社会其他方面在构建广佛都市圈已达成初步共识广佛都市圈。小结：小结：广州跟佛山两地区域在历史、文化、地理、经济、政治等层面的融合性源远流长，具备打造都市圈的基础及发展契机，与此同时这定格了本项目研究的宏观本项目研究的宏观大环境范围。大环境范围。6二、广佛都市圈的经济份量类别数值占珠三角的比重占广东省的比重面积（平方公里）1118126.8%6.2%户籍人口（万人）1088.5644.0%13.3%城市人口（万人）707.5653.5%24.5%国内生产总值(亿元)5769.5144.3%35.4%工业总产值（亿元）9808.3837.9%29.8%社会消费品零售总额（亿元）2217.2451.4%35.7%全社会固定资产投资（亿元）1887.3645.0%32.7%城乡居民储蓄存款（亿元）6285.6350.5%39.5%备注：1.以上列表为2004年经济社会发展统计表；2.珠三角指包括广州市、佛山市、东莞市、江门市、深圳市、珠海市、中山市和惠州市的市区、惠阳区、惠东县、博罗县，肇庆市的市区、高要市、四会市在内。点评：?珠江三角洲地带作为广东经济的核心区域，而广佛都市圈的经济份额在珠三角乃至整个广东省都占据相当重要的比重，这充分显示了区域经济的龙头地位；7?本项目具备宏观区域经济发达的坚实基础支持，保证了项目的长足发展。三、广佛都市圈发展方向及战略规划?广佛都市圈的发展方向广州：广州：?广东的核心都市圈；中心城市中心城市?开放的、多元的突出岭南风格的文化跨跨国国企企业业型都市圈；总部经济总部经济?以香港为中心的珠三角都市圈中的枢纽型都市圈；佛山：佛山：副副中心城市中心城市?以广州为中心、佛山为副中心的双城本本土企土企业业式都市圈第二第二产业产业?三大整合发展战略城市规划和基础设施广佛地铁”及珠二环连接广州、佛山两地运行机制和产业发展广州第三产业发达，而佛山制造业优势技术开发和文化合作发挥广州综合科技实力雄厚优势，打造完善高效的广佛区域创新体系广佛两地的未来发展方向及定位都对项目有利好支持，与此同时，区域8三大整合的发展战略更为项目的长足发展提供更为广阔的市场发展空间。四、大佛山城市发展规划“5+2”城市发展公式：2=建成2个100万人口以上的城区项目所在区域广州中心组团、大良－容桂－伦教组团；　5=培育5个30万～50万人口规模的佛山城区狮山－小塘组团，西南组团，西江组团；黄岐－盐步－大沥－松岗组团；龙江－九江－沙头组团；小结：作为广佛都市圈副中心的佛山，其5+2组团城市发展规划，从战略的层面上为佛山城市未来发展定格，预示着佛山五区资源整合正式全面启动，其结果是配合广佛都市经济圈建设的不断深化，这同样为项目的长足发展提供更宽阔的发展平台。9五、大佛山城市路网建设“二纵二横两环”的高速公路二纵广州环城高速公路西环段与广珠西线高速公路、项目广佛及佛开高速公路；二横广三及广肇高速公路、广明高速公路广州广州两环为珠二环高速公路佛山段、珠外环高速公路佛山段佛山佛山快速干线系统“五纵九横三国道”的快速干线系统城际轨道交通广佛地铁大佛山“井型框架、环状衔接”的城市交通路网规划，一方面迎合了佛山组团式城市发展规划的布局特征；另一方面则充分考虑了佛山与广州等珠三角城市间的地缘区位特点，以城市交通路网为纽带加强区域间的紧密联系，从而巩固了佛山与广州合作的基础；切入项目而言，大城市的交通路网纽带能使项目扩大市场辐射面。10六、项目宏观大环境结论?广州与佛山两地区域在历史、文化、政治、经济、地理等层面上的交流具有悠久的渊源，沟通的天然共性基础扎实，具备打造都市经济圈的坚实基础，这也为项目在宏观层面上锁定研究的切入着陆点；?广州与佛山共同构筑的广佛都市经济圈，经济份额比重中在珠三角乃至整个广东大环境中均占据重要的地位，由此可判断项目所在的大环境区域经济水平发达，项目的长足发展具备坚实的经济基础支持；?佛山作为广佛都市圈的副中心城市，两地资源整合的三大发展层面显示着双方甚为广阔的区域发展前景；切入项目而言，项目的长足发展有着潜力巨大的发展平台；?着实到佛山区域建设，5+2城市组团的发展规划预示区域城市发展在战略层面上得到落实；与此同时，结合城市交通路网建设的不断深化，强有力地拓宽项目的市场辐射面。11项项目微目微观观片片区研区研判判12一、项目片区经济总体概述2004年三水区佛山市比重面积（平方公里）874.223813.6422.92%人口（万人）39.13350.8911.15%国内生产总值(亿元)141.211653.78.54%工业总产值（亿元）326.844058.98.05%社会消费品零售总额（亿元）49.29542.199.09%全社会固定资产投资（亿元）65.26565.411.54%城乡居民储蓄存款（亿元）109.892028.815.42%切入整个佛山大市来说，三水片区拥有相当分量的土地面积，可开发潜力大，但目前经济发展水平整体尚处起步阶段，预期经济的强势发展可利于项目长足发展。13二、项目片区发展总体规划2005年1月28日召开的三水区委十界五次全体会议提出三水“一中心两板块”发展战西部服西部服略。?东部工业板块要建成三水的工业板块和珠三角重务业板务业板东部工业东部工业要的制造业基地；块块板块板块?西部物流、旅游服务业板块要发挥西、北江黄金水道和铁路、公路的优势，以三水港和321国道西南组团河口段为依托建设两大物流基地；项目?以芦苞、云东海和大旗头村为三大旅游文化基地，力争建设成为省的旅游强区。小结：北江水道三水区“一中心两板块”的城市总体发展战略，为三水区指明了未来的发展方向，项目区位上属于西南组团内，符合片区发展方向，同时拥有天然的旅游资源为项目打商贸旅游牌提供契机。14三、西南组团城市发展前瞻西南组团是“2+5”城市组团中5个30～50万人口规模城区的重点项目，是市域西北部重要的产业基地、物流基地、区域性交通枢纽和旅游、会议、培训基地。项目未来三水西南组团建设将形成功能明确、突显特色的四云东海云东海大片区，即中心城区、云东海片区、江南新区和工业园区区区：工业工业四大片区重点发展方向：中心中心园区园区城区城区?中心城区重点突出行政、文化；江南江南新区新区?云云东海区东海区则突出休闲休闲、、娱乐娱乐、、旅游旅游、、商贸商贸；；?江南新区以高尚住宅为主；?工业园区侧重工业。四大功能片区的划分，为西南组团城市发展指明方向；与此同时，结合各自的发展重点，切入项目所在的云东海片区来说，云东海旅游开发区的优越硬件资源底蕴同样支持的项目长足发展。15四、三水（西南）房产分析?三水近年以来房产成交分析03-05年上半年三水房产住宅成交面积(万平方米)统03-05年上半年三水房产住宅成交金额(万元)统计计20000001435909.781506078.510001500000930641.63606.88553.14320.17100000050064.41162311105100102.4720.7250000039800002003年2004年2005年上半年2003年2004年2005年上半年三水(住宅)佛山合计三水(住宅)佛山合计?三水住宅成交面积在03、04年以及05年上半年在大佛山中的比重分别为16.9%、11.6%、6.5%；?与此同时，成交金额比重一直也只有11.3%、7%、4.3%；?说明该片区房产在整个大佛山中的比重有限，房产发展水平比较滞后，市场端口比较狭窄,同时预示其存在很大的发展空间。1603-05年上半年三水房产住宅成交均价(元/㎡)统计400027232907300023662000192110001584163202003年2004年2005年上半年三水(住宅)佛山合计?综观成交均价来说，三水区住宅市场在03年、04年以及05年上半年分别比佛山均价低782、1091、986元/㎡；?这也说明了三水房产市场相对落后的现状；17?三水经济、房产比重量化比较GDP比城乡居民储蓄住宅成交面积住宅成交金面积比重人口比重重存款比重比重额比重2003年22.92%11.29%8.43%5.36%1