房市金碟www.fdc01.com如果海南没有海，博鳌笑了--中信博鳌千舟3形象策略方案CITICBOAOPROJECT2010COPYRIGHTBYPLUS+AD.IDNO.201003房市金碟www.fdc01.com是海，害了海南一路考察发现海这种强势资源，让很多项目学会了“坐吃海空”反而忽视了旅游地产的规律房市金碟www.fdc01.com核心规律旅游地产的核心规律本能功能房市金碟www.fdc01.com功能城市地产是对人功能的满足：生活、身份、深爱房市金碟www.fdc01.com生活生活需求，即为基本交通通达性、配套富足性、教育便捷性、社区沟通满足、空间需求满足等等。交通满足：上海万科金色城市配套满足：万达HOPSCA式产品社区满足：上海仁恒河滨城空间满足：宁波金色水岸天津社会山房市金碟www.fdc01.com身份身份需求，即为购买力积累到一定阶段时对文化身份、财富身份、社会身份的证明性购买。文化身份：深圳第五园财富身份：上海世茂滨江社会身份：苏州九龙仓国宾一号房市金碟www.fdc01.com深爱深爱需求，即为购买力到绝对阶段，购房演变为一种对自己深爱文化的收藏性购买。文化收藏：深圳第五园别墅建筑收藏：杭州九树资源收藏：北京颐和原著房市金碟www.fdc01.com当城市满足人从生存到收藏的需求时问题产生了！房市金碟www.fdc01.com城的软肋人的功能需求越被满足城的软肋就越发凸显：它永远满足不了的人本能--身体、身心、身活于是在买尽城市豪宅后，人开始想去离城远点的地方寻找满足本能的房子这时候，旅游地产诞生了！房市金碟www.fdc01.com身体世界上，没有一个长寿之乡是靠奢华堆砌起来的。真正能让身体长寿的的地方，还是大自然。自然而然材质堆砌房市金碟www.fdc01.com身心世界上最贵的一个词“开心”，靠顶级管家是买不来的。但这个昂贵的词，在海边有时候几乎是免费的！简单而乐高高抬起房市金碟www.fdc01.com身活城里的日子，日程表决定。海边的日子，身体心情决定。很多有钱人想过身体说了算的日子，但不敢！因为这是城里。身体控日程控房市金碟www.fdc01.com海南：三身有幸正因为海具备了对”身体、身心、身活“三“身”的呵护优势海南，才获得了全中国有钱人的恩宠之幸房市金碟www.fdc01.com海，害了海南但，强大的资源既能造就一个产业，也能养成一个产业的惰性房市金碟www.fdc01.com我们尝试抽取几个简单的案例，来说明问题房市金碟www.fdc01.com清水湾模式：滨海度假城关键：城廓式开发房市金碟www.fdc01.com模式分析关键：城廓式开发步骤：1-以海为骨骼，建设海岸交通（清水湾大道）、海岸酒店、海岸生活线、海岸高尔夫、海岸商业街（湖畔商业中心），形成基本城市轮廓。2-配套逐步兑现，实现金色果岭等前期组团销售3-会所酒店投入运营，将海生活方式呈现实景。4-实景生活营销，带动瀚海银滩等优等资源组团的溢价销售。房市金碟www.fdc01.com模式链条：以海为骨骼以海+城市资源以城市服务点的运营以生活模式进行城市轮廓建设实现组团式销售呈现生活模式带动后期高端产品溢价房市金碟www.fdc01.com半山半岛模式：城市资源型开发关键：资源社会化房市金碟www.fdc01.com模式分析关键：资源社会式开发步骤：1-全国社会化覆盖，形成”第一参看“的核心价值2-通过大量的参看基数，奠定前期产品的销售3-通过沃尔沃帆船赛，形成海资源的社会化4-通过安藤忠雄的设计音乐厅，形成海配套的社会化5-通过两大核心资源（海岸线、海配套）的社会化，将项目从知名项目升级为高端公众项目房市金碟www.fdc01.com模式链条：全社会海资源营销通过市场知名度以赞助沃尔沃帆船赛以世界大师作品成为海南名片带动前期产品销售引导项目海资源的社会化带动项目配套的社会化房市金碟www.fdc01.com海上的中国院子模式：人文海开发模式关键词：海资源的二次利用房市金碟www.fdc01.com模式分析关键：人文海开发模式步骤：1-纯粹别墅产品的开发，总价和生活方式上为后期风格注入，创造良好的客户平台2-商周风格的打造，两大文化会所，一个婚纱教堂，形成海资源的二次升级3-通过《海上的中国院子》，强打海资源和中国文化两大卖点，在一条腿走路的海南市场，创造了新的双卖点模式。房市金碟www.fdc01.com模式链条：以单一海产品开发风格注入文化营销为文化认同创造条件对海优势二次改造在形象上进行双卖点营销房市金碟www.fdc01.com鲁能城类型：城市社区式开发关键词：双向规划房市金碟www.fdc01.com模式分析关键：城市社区式开发模式步骤：1-以三亚湾海资源和镇配套，吸引前期旅游人口2-双向规划，以城市化配套（美丽MALL、城市广场、娱乐不夜城、体育公园）完成城市人口和养老人口的导入3-同时，以度假化配套（高尔夫球场、游艇码头、高尔夫会所）完成度假人口的导入房市金碟www.fdc01.com模式链条：城市化配套跟进完成社区生活建设利用原有配套和海资源城市型滨海度假产品营销前期度假产品双规划式开发度假化配套完成滨海度假建设房市金碟www.fdc01.com鲁能城：城市社区式开发清水湾：度假城式开发半山半岛：社会资源式开发海上的中国院子：人文海式开发四种不同的模式，诞生四种不同的价值体系：房市金碟www.fdc01.com产品价值体系之壹滨海城市社区式开发度假城式开发滨滨滨滨滨滨海海海海海海酒轮住住城度店廓区区区假群豪金蔚星万高高美美城娱游高海海海莱瑞色蓝海豪一三丽丽市乐艇尔交商岸福阁MALL果海传酒区区区广中中夫通业线士酒场心心场岭岸说店店鲁能城清水湾房市金碟www.fdc01.com产品价值体系之贰社会资源式开发人文海式开发滨滨中私海海国海住平隐别区台境墅公寓帆船平台艺术平台商周风格纯别墅社区别墅酒店平台高尔夫平台私人海岸线海上的中国院子半山半岛房市金碟www.fdc01.com模式总结价值体系，各有不同但归根结底，所有项目无非是“海岸线+酒店+游艇+高尔夫”除海上的中国院子外，基本属于单一价值体系贩卖只有海上的院子，再造了第二价值体系海资源隐文化海资源海资源海资源房市金碟www.fdc01.com分析到这，我们突然觉得：如果海南没有海，博鳌笑了房市金碟www.fdc01.com因为，当这个世界都在一条腿走路时中信却是少数“两条腿走路”的模式房市金碟www.fdc01.com中信模式模式：全时区论坛开发模式关键：四月经济到十二月经济房市金碟www.fdc01.com模式解读【模式原型】【模式实质】【模式价值】以论坛为中心，360°环绕式规划六大项目功能即有交集，又彼以论坛为核心，以世界此独立，形成对论坛外的论坛时为原型，开发一个24小居住、论坛交际、论坛休闲、时的、全功能的、封闭而论坛娱乐、论坛养身、论坛海开放的全天候论坛圈。生活六大功能从而将四月经济，升级为十二月经济。房市金碟www.fdc01.com模式体系【全时区论坛圈】养身岛论坛岛三江岛长寿岛凉爽岛纯氧气岛长滩岛核心岛24时区环岛亚洲论坛经济论坛论坛配套顶级居住时区国际游艇时区山地休闲时区山崖高尔夫时区养生度假时区综合娱乐时区实质：从4到12政府开发了一个四月举办的论坛，中信将经济模式延展到十二个月房市金碟www.fdc01.com两条腿PK一条腿在卖海的同时中信六个项目，巨舰规模，让论坛这条腿变得无比强壮假如有一天海南没有海，跌价最少的一定是博鳌，那时博鳌笑了。两条腿的中信一条腿模式海资源论坛资源海资源论坛生活圈海资源海居住海配套中信传统房市金碟www.fdc01.com虽然海南不可能没有海但论坛全时区配套，让我们可以双脚并走而千舟3，正是双脚并走的开始房市金碟www.fdc01.com不做定位，做分配因此不给6个项目做定位，而给他们做角色分配六个项目各自承担了论坛级人物某部分的度假需求而千舟3，显然承担了高级居住的需求房市金碟www.fdc01.com千舟3的角色分配一岛两屿26栋论坛区封卷作品房市金碟www.fdc01.com诠释【一岛两屿】级别优势（一座居住岛，两座论坛区社交屿）【26栋】数量优势【论坛区】位置优势【封卷作品】官方词汇，即封订卷宗，代表政府定案。意指政府确定的，核心区唯一别墅，未来绝对稀缺房市金碟www.fdc01.com但不管它封卷不封卷会是什么样的人买博鳌买房子？房市金碟www.fdc01.com客群框定的三原则n熟悉原则对博鳌及论坛有所了解，土地潜力相对熟悉n性格原则自身性格与“大气而平等，严肃不失轻松”的论坛性格不谋而合n满足原则挥之不去的政商气，在海南其他别墅无法找到这种气场房市金碟www.fdc01.com人物框定博鳌圈关联人物1论坛人物2论坛级人物3国事意识的商界人物房市金碟www.fdc01.com论坛人物【角色】参加博鳌论坛及其他相关论坛的人物【描绘】1-地理熟悉：因参加论坛，对土地及配套熟悉，并获得好感2-差异感染：所有度假区一样的海岸，所有度假区没有的政商氛围3-产品认同：身份对应的千万级别墅，封闭性的居住环境房市金碟www.fdc01.com论坛级人物【角色】没参加论坛，但身价与社会地位相同【描绘】1-口碑熟悉：同圈层论坛朋友的推荐或述说，让其产生基本好感2-空白购买1：城市别墅所不能满足的“度假满足+社会身份对称感”3-空白购买2：其他海南别墅不能满足的“政治或商界身份对称感”房市金碟www.fdc01.com国事意识的商界人物【角色】强势商界领袖，且具有强烈的公民意识与社会话语权欲望【描绘】1-口碑熟悉：同圈层论坛朋友