大悦城项目提案www.fdc01.com房市金碟非常感谢各位领导能给我们提供这样一个机会，让我们参与到本项目中来。在对本项目的初步的理解下，我们在此提出一个新的营销模式——《体验式终点营销案》，敬请各位领导指正。www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟?市场继续向好，压力依然www.fdc01.com房市金碟宏观关键词：中国第三极80年代——深圳，珠三角经济圈90年代——上海，长江经济发展圈现在——天津，环渤海经济圈环渤海经济圈区域未来将成为中国经济发展的第三引擎。环渤海经济圈在我国经济发展中的作用举足轻重，经济总量约占全国的1/5，它的发展既是区域发展问题，更是关联全国的战略问题。www.fdc01.com房市金碟宏观关键词：天津的战略位置2006年3月份，国务院审定同意天津城市发展规划，要把天津建成国际港口城市、北方经济中心、生态城市；6月初，国务院下发《推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》，正式批准天津滨海新区成为全国综合配套改革试验区；天津滨海新区被纳入国家发展战略，使天津顺理成章地成为中国北方经济的增长极，同时跃升为环渤海地区和北方地区经济发展的“龙头”。www.fdc01.com房市金碟宏观关键词：宏观调控2004年以来，中央动员了9个部委，启动了税收、土地、金融、行政四大手段调控房价。去年国家还颁布了“70，90”的政策，今年央行又先后6次加息，3次上调存款准备金率。在面对房价还不断上涨的今天，国家可能会出现更严厉的政策如：全现房销售.www.fdc01.com房市金碟天津房地产市场关键词：地产数据400030002006年，开工面积3500万，竣工面积1500万，销售20001050万。2007年，全年安1000排房地产新开工面积2100万平方米，房地产竣工面积02002年2003年2004年2005年2006年1700万平方米。其中，中心开工面积(万平方米)2135.62562.722865.553470.573500城区新开工面积为1087万平竣工面积(万平方米)746.4895.681108.131479.221500现房销售面积(万平方米)564786.5847.03938.021041.2方米。当年竣工并投向市场的小户型将达到14万套。资料来源：天津统计信息网2006年至2010总建筑面积为7000万平方米，住房总量为68万套至99万套，其中，中心城区及外围组团地区建设住宅建筑面积为3900万平方米，小户型约占30万套。www.fdc01.com房市金碟天津房地产市场步入07年，天津商品住宅成交价格持续走高2006年11月天津商品住宅价格上升到最高点为5106元/平方米；步入2007年以来，价格持续走高，4月份表现得尤为明显，4月价格达到5443元/平方米，环比3月上涨3.89%，同比增幅达到11.20%。2006-2007年天津商品住宅成交价格走势图www.fdc01.com房市金碟尚达信观点天津的市场就是全国的市场，随着天津城市的发展，将会有越来越多的人来到这个城市。从而形成像深圳或上海一样的购买力。从房地产市场投放量上看，未来的几年将会形成小户型的天下，而大户型特别是160平米以上的大户型将成为稀缺产品。从销售量上分析，未来的天津市场交易量持续走高，五年内将达到年成交1500万平米。从价格走势上分析，在今年下半年，天津地段好或是环境好的房价将会突破10000元大关。优质房源将会保持每年10%的速度增长。www.fdc01.com房市金碟消费者关键词：存款余额\人均收入家庭户均人口数：3人家庭户数为：335万城镇居民人均住房建筑面积：26平方米人均可支配收入：14000元人均储蓄款：2.5万元常住人口：1050万私营业主：15000元/月企业高管：8000元/月(大型国企及外企管理层、高薪行业、工程师等)资料来源：天津统计信息网www.fdc01.com房市金碟消费群体天津层次需求多样、数量庞大的消费群体。根据收入多少和工作类别，大致分为以下类别客群类别家庭年收入消费目标购房消费心理特征需求面积大中企业普总价、价格、交通配套、居住成本、综合品质、品牌10万购买居住40-100通员工形象、人文环境行政事业单总价、价格、交通配套、居住成本、综合品质、品牌10万购买居住40-100位职员形象、人文环境机关中层管价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人文15万购买居住80-120理人员环境、居住成本企业白领阶价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人文20万购买居住80-120层环境、居住成本机关领导干品牌形象、综合品质、人文环境、交通配套、价格、30万购买居住120-160部总价、居住成本大中企业高综合品质、品牌形象、价格、总价、人文环境、交通50万购买居住120-160管配套、居住成本品牌形象、综合品质、交通配套、价格、总价、人文私企业主50万购买居住120-200环境、居住成本品牌形象、人文环境、综合品质、交通配套、价格、商界领袖200万以上购买居住160以上总价、居住成本人文环境、品牌形象、综合品质、交通配套、价格、文化精英200万以上购买居住--------总价、居住成本购买居住品牌形象、交通配套、人文环境、综合品质、居住成外籍人士----------50-100租赁居住本投资回报、居住成本、交通配套、价格、总价、综合各方投资客----------投资---------品质www.fdc01.com房市金碟购买欲望关键词：刚性需求天津３０岁人口约为112万，已进入婚育年龄，有购房需求。按户均77.4平米考虑，市场需求约4000万平米。结合宏观数据分析，市场需求量还很大，刚性需求将刺激房价继续上扬。www.fdc01.com房市金碟购买力支出事项费用（元／月）水50电200关键词：煤气50年收20万\月消费居住费2006000伙食2000?按中产阶层月收入分析，家庭年收家庭座机费100入在20万元以上。理论上进行分析，２人手机费300支付25万的首期款。假设除去基本消医疗费200费外再无其他花销，则用于月按揭的教育500款项达到14000元。娱乐500养车费1200交通100服装费600合计6000元www.fdc01.com房市金碟尚达信观点天津本土的人群基数较大，五年发展所吸引到的外来人口的增加将达到1800万人。经济实体的发展将会大大提高高管及技术人员的收入。结合刚性需求分析以及综合性需求分析，五年间天津至少拥有100万套以上的需求量，合计约7000万平米。结合本项目的情况，针对中产阶级的调查我们得出，首期支付能力最大为36万，除去所有开销外客户能支付的月供款达到6000-7000元。能承受的总房款为120~200万之间。在面积为90-130的区间内能承受的单价为13000~15000之间。随着天津房价的上涨，消费者能承受的价格还有一定的空间。www.fdc01.com房市金碟个案关键词：中央恋城占地：3.54公顷建面：16.59万平米容积率：5.9规模：9栋高层,1700户www.fdc01.com房市金碟个案区位价值南开城厢中路与南马路交口交通情况地铁1，2号线西南角站配套小区内部配套:车辆出入及停车场智能管理学校:中营小学、南开中学、31中学、南开大学、天大、天津师范综合商场:新世界百货、鼓楼、大胡同、和平路、家乐福、华纳影城、南市食品街、百盛购物中心银行:建行、交行、工行、中行、农行医院:第二中心、长征、眼科、永安医院其他:可视防盗对讲系统，主卧室薄警按钮，厨房设置燃气报警器景观园林无户型特点一般户型，无特色。物管和收费1.6-2元/平方米·月开发商品牌中新集团和美震地产工程进度未封顶销售均价8500元/平米销售率未开始销售传播渠道户外、网络、报纸、展会www.fdc01.com房市金碟个案关键词：98平2房厨房连阳台主卧和客厅全朝南方正实用户型比较规矩缺点就是缺少特色www.fdc01.com房市金碟个案关键词：86平2房有赠送面积户型朝北主卧通风和采光不足厕所门口对着房间门口www.fdc01.com房市金碟个案关键词：中央恋城商业配套新世界百货远东百货鼓楼东街www.fdc01.com房市金碟个案关键词：中央恋城餐饮/药店www.fdc01.com房市金碟个案关键词：餐饮配套——南市食品街www.fdc01.com房市金碟个案关键词：配套娱乐www.fdc01.com房市金碟个案关键词：金融、药店招商银行中国农业银行、海辰药店www.fdc01.com房市金碟个案关键词：商业配套服装街、鼓楼、水牛城折扣商场、加宜家居www.fdc01.com房市金碟个案关键词：金领·国际占地：60618平米建面：21.7万容积率：３规模：11栋高层排列而成，其中2栋22层，2梯3户；3栋32层，2梯4户。目前推售5幢高层www.fdc01.com房市金碟个案区位价值红桥区河北大街快速路与三条石大街交口交通情况地铁一号线配套中小学:三中、五中、三十一中学综合商场:大胡同商贸中心、新安百货其他:西沽公园生态园林区、天津美术学院景观园林河景和中央花园户型特点情趣空间、弧型造型物管和收费1.90元/平方米·月开发商品牌泰达广洋置业工程进度目前有３栋正在封顶销售均价7500元/平米销售率50%传播渠道现场、网络www.fdc01.com房市金碟个案关键词：叠翠阁119平米二B3B3163Ｂ2173房119舒适型二房客厅、卧室全南向双卫客厅大南向阳台主卧功能全www.fdc01.com房市金碟个案关键词：叠翠阁99平米二房舒适型二房客厅、卧室全南向独立客厅视觉小南向阳台和生活阳台大门对主卧