A-1107-GW-2011-0025中国茶博汇茶业中心市场周边地块项目中期汇报阶段性沟通本报告是严格保密的。111项目问题聚焦2大盘开发案例分析3区域价值提升4物业类型竞争力分析5开发时序初步模拟6项目整体定位和发展战略7下阶段工作内容和安排本报告是严格保密的。2经过两轮沟通，我们明确了贵方对于本项目的发展目标实现利润最大化及综合效益最大化3-5年能内收回地价，实现滚动开发树立项目影响力及企业品牌形象本报告是严格保密的。3目标实现障碍1——区域相对陌生：不在城市的主要发展方向上，也不在安溪连接厦门的主要通路上，客户判断区域成熟需要5年南安市本项目老城安溪县城新城南翼新城：泉州市中心厦门市?城南片区是重点发展片区，是未来的新城中心?项目所在区域不在安溪连接厦门的主要通路上，主要对外交通通往泉州?“未来的新城就是宝龙那里，人们都觉得宝龙是下一个市中心…..感觉现在新城中心是宝龙广场那边，茶博汇那个区域相对偏远，配套不成熟”——大华绿洲销售代表?城东茶业新城那边比茶都都远了，而且我去过了，那边什么都没有……三年内不会发展起来，至少得五年左右——感德茶叶老板本报告是严格保密的。4目标实现障碍2——客户认知不高：项目区域是客户眼中的产业集聚区，而非城市新城?该区域汇集了茶都、特产城、茶博汇等茶业专业市场及其他茶相关产业茶博园茶博汇“茶都、特产城那边都是做特产城茶的，将来往茶博汇茶博园那边，都是发展茶产业的”——茶叶店老板李先生茶都本报告是严格保密的。5目标实现障碍3——价值较难实现：城市房地产板块的构成中，项目所在区域的价值最低，不存在显性的住宅客户光德片区县城片区城东片区?代表楼盘：龙凤都城?代表楼盘：大华绿洲、金?代表楼盘：蓝溪国际、世、金沙水岸龙现代广场纪豪庭?均价：4500元左右/㎡?均价：8000元/㎡?均价：5000—6000元/㎡?客户：乡镇进城客户?客户：企业主、政府机关?客户：茶产业客户、县城为主工作人员改善型客户茶都片区?代表楼盘：海峡茗北石片区城、君悦华庭?代表楼盘：时代广?均价：4500-5000元/场、龙湖山庄㎡?均价：4500元/㎡，?茶产业相关人群5.2米挑高7200左右元/㎡城南片区本项目所在片区?客户：县城外溢客?代表楼盘：宝龙城市广场、永隆国际城、学府名?代表楼盘：明珠茶叶城户、部分乡镇客户门?均价：3000-3500元/㎡?均价：4500-5000元/㎡，公寓精装修6000元/㎡?不存在显性住宅客户?本报告是严格保密的。客户：茶农、茶商、少部分公务员6目标实现障碍4——开发周期长：安溪住宅单盘最高消化量为5-6万㎡/年，商铺单盘消化量4-5千㎡/年，项目开发周期很长（一）数据来源：安溪统计局本报告是严格保密的。7目标实现障碍4——开发周期长：安溪住宅单盘最高消化量为5-6万㎡/年，商铺单盘消化量4-5千㎡/年，项目开发周期很长（二）本报告是严格保密的。8本项目发展面临着三大主要冲突目标现状?利润最大化?区域相对陌生?3-5年内实现回现?客户认知不高?顺利实现滚动开发?价值较难实现?项目和企业品牌树立?开发周期长冲突1：区域认知度较差与期望利润值的矛盾3大主要冲突2：价值低谷与价值溢价的矛盾冲突冲突3：区域自然成熟周期与期望销售期的矛盾本报告是严格保密的。9本项目的问题解决思路大盘项目的核1、如何提升项目所在区域的价值？心竞争力所在战略层面2、做什么物业类型实现价值提升？盈利模式的选择问题3、如何实现滚动开发？如何启动？开发节奏和启动策略解决项目大的开发思路和发展战略问题1、项目地块容积率指标的具体设定？战术层面2、规划落地相关问题问题3、项目户型配比如何？立面、户型如何打造？4、路网、景观如何设计？5、零散地块的整体性如何打造？6、……本报告是严格保密的。101项目问题聚焦2大盘开发案例分析3区域价值提升4物业类型竞争力分析5开发时序初步模拟6项目整体定位和发展战略7下阶段工作内容和安排本报告是严格保密的。11案例分析与借鉴选取案例的原则及借鉴点简介案例选择的原则——?城市陌生区域，客户认知度低，区域价格存在天花板；?千亩大盘；成都·中海国际社区?成功开发，年消化量和价格均成功突破区域瓶颈金域榕郡案例研究的切入点和目的——?项目如何化解区域陌生感？项目的开发模式？?在竞争激烈的市场环境中，通过何种占位突破激烈的竞争？天津·梅江南?或者在相对陌生的区域环境中，如何自我中心化来突破价格壁垒和年消化量壁垒？?如何利用现金流来实现项目的滚动开发？开发时序？我们选择：1、成都中海国际社区泉州惠安·聚龙小镇2、天津梅江南3、泉州惠安聚龙小镇本报告是严格保密的。12案例分析与借鉴中海国际社区【中海国际社区】二、三线城市陌生区域的大盘项目，实现全国十余个城市成功复制的战略品牌（1/2）项目名项目区位区域核心资源规模开发时间物业类型配套均价区间称成都中海三环外高新5000亩森林公占地2000亩，建面120万2004-2009小高层、高国际学校、涉外医院、5000-国际社区西区园平米，住宅面积102万平层、洋房、国际金融机构、酒店、10000元/掌握最具米，配套总面积17万平多层、别墅集中商业、街区商业、平米区域特质米(总规模的12.5%)两大公园突破区西安中海旅游度假区秦王宫遗址等人价值的资占地1000亩，建面135万2007-2012不同物小高层、高集中式商业、街区商业3700-国际社区曲江新区北文旅游资源陌生区域的千平米年业类型层、超高层、社区配套城市级、区域域价格13000元/部源（自然、、洋房、别平米亩大盘平台，人文或产组成多墅级、社区级多实现物业资源）个开发层级配套苏州中海方洲公园、沙湖占地1000亩，建面150万2008-现在超高层、高国际学校、商业广场、业的持5800-国际社区生态公园、白塘并加以挖平米层、小高层组团商业街、社区舍业、休13500元/续升值生态公园掘利用作、别墅闲中心、国际医院平米重庆中海南邻规划中1500为项目核米长江岸占地1550亩，建面230万2008-现在高层、别墅集中商业、商业街、写4400-国际社区的城市新线心竞争力+南山万亩生平米，商业总建面31.5万、洋房、公字楼、名校、中央公园9000元/CBD态森林+国际化平米(总规模的14%)，小寓、2公里滨江绿化生态平米总部基地区内中央景观公园20万运动公园、国际大道（平米(总规模的9%)40米的绿化带、7米宽的大理石铺装人行道）长沙中海洋湖垸生态7000亩洋湖垸占地540亩，建面130万2011年(尚高层、别墅教育、7万平米社区商——国际社区湿地公园片湿地+岳麓山风平米未开盘)、洋房业（仅已开发）区景区+科技园区本报告是严格保密的。13案例分析与借鉴中海国际社区【中海国际社区】二、三线城市陌生区域的大盘项目，实现全国十余个城市成功复制的战略品牌（2/2）?中海国际社区产品系列已进驻：成都、西安、苏州、重庆、沈项目操作特点阳、济南、长春、青岛、长沙等城市区域价值挖掘通过强势配套打造?常规手段无以拉开竞鲜明主题形象争，选择有规模的特色?由强大配套支撑的国资源所在区域进入，规际城邦运营模式+项目划中突出资源价值，把品质，作为项目自身特特色资源在项目中加以色发挥，以此作为区域价值标杆，打造区域不可复制的独特竞争力本报告是严格保密的。14案例分析与借鉴成都中海国际社区?其中，成都中海国际社区是中海国际社区产品系列中开发最早的一个，且已开发完毕，拥有完整的开发过程经验，下面就成都中海国际社区案例展开具体研究本报告是严格保密的。15案例分析与借鉴成都中海国际社区【项目背景】当年的城西地王，城市三环外，区域价值低、区域内客户支撑不足，和高地价压力、每年高达20万m2销售建面是项目面临的最大问题高新西延线，往城灌西区高速规模容积率楼面地价周边售价物业形态占地：1986亩建面：0.91000元/2700~3300多层、花园洋房三环119万㎡(住宅102万㎡元/㎡、小高层、联排㎡，配套17万㎡)、双拼羊犀立交项目面临的最大问题：市中心120万m2建筑面积，5年之内消化，平均每年20万m2消化量VS小区域?项目区位条件市场、中端消费者?成都西北角高新西区，城市三环外；?距离机场30分钟；?区域规划为城市边缘的产业区；周边3000元/m2的销售均价VS项2?地块自身资源优越，同5400亩的城市森目6000元/m的目标林公园相望本报告是严格保密的。16案例分析与借鉴成都中海国际社区【区域价值挖掘】重新界定区域属性，充分挖掘区域价值，5400亩森林公园、处于城市两大经济增长极之间，奠定了项目独特的竞争优势区域原来的价值?区域规划为城市边缘的产业区?政府定义为高新区配套区域竞争区域核心价值：生态+经济增长极：?挖掘区域核心区域价城市南区：商值：贸区、行政区它是独一无二的?5000亩森林公5000亩森林公园、城市西区：文园体育公园（生态）；明显区域于竞争对手脉延续处于城市两大经济增不可复制的长极之间重新建立区域价值体系?具有独特生态资源?处于城市两大经济增长极之间大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定和区域营销。本报告是严格保密的。17案例分析与借鉴成都中海国际社区【战略定位】主动城市化，通过区域核心价值资源整合与强势配套的建立，在偏远地区打造大规模高端国际居住城区核心竞争力?在充分挖掘区域价值的基础上，以不可复制的5000亩森林公园作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造实现区域资源在项目的嫁接，跳脱普通项目竞争战略?立足于全市，主动城市化，开放的社区，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区