谨呈：中铁大桥局武汉地产有限公司百瑞景中央生活区2012年营销策略总纲www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库报告结构2011年回顾开发商目标解析案例借鉴操盘策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1百瑞景前期营销审视我们走过了怎样的2011？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年实现销售业绩从11月6日开盘，截止2011年12月28日为止，百瑞景二期西区已认购566套，认购金额7.2亿，合同金额5.98亿，备案均价为10348.96元/㎡?单价突破万元大关www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年上半年由于货量不足，无大型活动造势因此市场影响力不足下半年二期开盘引爆市场，项目持续热销，市场热度迅速提升6月武汉小学百9月5日百瑞景“未来12月25日湖北瑞景小区奠基仪计划”活动开启，大桥剧院答谢业主式举行会入会活动话剧包场活动1月2月34月56月7月8月9月10月11月12月月月10月5日11月6日12月26日二期1-4月一期尾盘销售，均价8400元/5月一期住宅商业销售二期蓄客中二期启动二期8#开盘，推出㎡认筹，截2、3、690-164㎡高层止开盘前、9#开盘136套，开盘去认筹842，推出90-化108套，销组客户164㎡高层售率达80%，272套，小高层表均价高层127-10920元/㎡；174㎡110套；开盘销售高层220套，小高层51套，销售率达70%，高层表均价10500元/㎡；小高层13000元/㎡www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库推广主打学校卖点，项目整体形象缺乏主线贯穿，形象提升不足，陷入卖什么打什么的境地，缺乏对后期推盘的承接www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2开发商目标解析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库开发商目标年度交房金额2011年10亿2012年15亿2013年20亿2014年25亿2015年30亿该目标意味着什么？次年的交房目标为当年的销售金额，意味着在2011年，百瑞景销售金额需达到15亿,2012年销售金额需达到20个亿www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年西区可售房源盘点：www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年东区可售房源盘点：二期东区产品：主力面积为90㎡小户型，面积达到73060平方米，占总建面的75%，且位置属于大盘中边角位置楼栋户型面积分楼栋合面积单元户型编号户型套数（㎡）计（㎡）7777㎡㎡7878㎡㎡L121681号楼1个单元136144165959㎡㎡55J91686060㎡㎡J911362号楼2个单元27224888k9213644144144㎡㎡168168㎡㎡138138㎡㎡K-192343号楼9292㎡㎡1个单元O14434136142809090㎡㎡33J926892㎡92㎡N168344号楼1个单元M1383413516434J90679292㎡㎡9292㎡㎡H786811121121㎡㎡121㎡5F59136121㎡92㎡号楼92㎡91㎡2个单元4062657091㎡G601369292㎡㎡22I77669191㎡㎡9191㎡㎡合计1085套96588www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年底-2012年可售房源盘点：三期产品：三期建面13万方，产品线丰富，拥有高层和低密度产品物业类分面积段型楼栋面积段分栋总套数总面积套数170661#1322356218766134662#13214784906691683#92682041734072689168高层4#926820417340726891685#92682041734072689168物业类型楼栋面积段套数总面积6#926820417340726812#265379513#26541060小计108010770614#26537957#287、2074/48197615#265410608#287、2078/8163952联排16#265379517#265410609#287、2074/481976叠拼18#2656159010#287、2074/48197619#2658212011#287、2074/481976小计35927520#3582716小计4811856www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库双拼21#3582716小计414322011年-2012年可售房源盘点：二期可售房源?二期西区高层房源（2#、4#、6#、8#、10#，共计106套，1.6万方；?二期西区剩余小高层房源（1#、3#、5#、7#、9#，共计166套，2.4万方?二期东区未推高层房源（1#、2#、3#、4#、5#,共计1083套，9.7万方三期可售房源?三期高层房源，共1080套，10.7万方；?三期别墅房源，共87套，2.3万方www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库剩余产品总结：1。二期西区剩余产品主要为大面积段产品及小高层产品2。未来东区产品以小户型产品为主3。三期产品线丰富，种类跨度大www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库经济测算以销售物业类期数套数总面积预计单价预计金额80%金额销售时间交房时间型算二期西区高层106套15457100001.51.22011年2011年二期西区小高层166套23599120002.82.242011年2011年高层1083套96588105002012年二期东区1082011年一、二期住宅底商——8500300002.552.02011-20122012年三角地商业————4000400001.61.12011年2012年商业街————8000400003.22.562012年2012年2012年2011年107706底-2013三期高层1080套1100011.859.5底-2012年年2012年2011年底-2013三期别墅87套225632000043.2底-2012年年2012年底-2013三期住宅底商——4800300001.441.22011-2012年www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年10个亿交房、2012年15亿交房目标意味着什2011么？年，为满足2012年15亿交房目标?西区剩余货量必须全部清盘，共计272套，约3.8万方?东区必须销售8亿，共1080套，东区总面积约9.5万方，以均价10500元/㎡算，要到达8个亿，销售率需要达到80%以上?三期在2011年底必须预售，销售约5万方左右，保证2012年交房5个亿意味着2011年需销售西区剩余3.8万方+东区8万方+三期部分5万方，共计16.8万方，共约1800套左右西区剩余必须在1-4月消化完东区900套消化时间从5月至10月，意味着月均180套三期600套消化时间从11月至次年1月，意味着月均200套www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库从2011年住宅排行来看，年消耗16万方，约1800套，以市场最快消化速度来看，需要挤入市场前三名从百瑞景目前销售来看均价已经突破万元，如何在高价下保证高销售速度将是百瑞景的核心问题www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库[世联观点]:百瑞景目标的实现关键——如何建立高端大盘价值的持续影响力，全年市场保持高影响力？如何以较高的价格，迅速销售，保证消化速度？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Q1：我们可以类比是武汉怎样的项目？他们是如何做到10个多亿的销售目标？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3借鉴案例1。菱角湖万达2。华润中央公园3。万科高尔夫www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库菱角湖万达广场——定位于城市商业综合体?武汉菱角湖万达广场地处武汉市重要的城市区域，是集商业、办公、公寓、住宅等功能为一体的建筑群体。?南侧临新华西路和新华下路的交汇处，建设万达商业综合体，地上总建筑面积约为40万平米，地下11万平米，主要由购物中心、写字楼、公寓、购物中心外铺组成。?项目用地北侧主要室外步行街、住宅和底商。住宅区域采用围合的设计手法，同时考虑与商业综合体建立关系，沿轴线两侧布置底商，既考虑到了住宅空间的私密性、舒适性，又能与万达商业综合体相呼应，形成互动，提高地块的开发品质。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库推广展示：全城覆盖式推广＋现场创新展示1：集娱乐、展示功能于一体的售楼部（震撼的展示+趣味玩区+洗脑房）?现代风格十足的震撼售楼部，内部设置除沙盘、区域展板、洽谈区外另设置年轻人游乐区和洗脑房，多功能于一体，为武汉首个集趣味游戏、洗脑房、沙盘展示于一体的售楼部。2：密集的户外推广?大幅连续落地展板、道旗长廊、阵列式空飘等推广方式短时间内快速聚焦，形成市场轰动。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库营销活动：开盘前大规模活动集中爆破，全城轰动1：赞助2011中国武汉东湖梅花节?万达集团赞助2011中国武汉东湖梅花节2月6