wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟谨呈：廊坊市德荣房地产开发有限公司德荣帝景2011年入市营销策略北京中广信地产服务机构廊坊项目组2011年5月本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！1wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟从我们开始改变一切本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟提出问题?明确我们的营销目标是什么?我们的客群是哪些人?我们的推广策略?什么样的项目调性及形象支持我们的营销?工期临近我们的营销节点如何?我们案场又该怎么做?我们的推盘策略整理一套思路，搭建一个模型。本报告文档定义为：用以解保密决营销问题请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟解决七个问题一套思路体系思路导图外部环境分析发展战略客群描摹价格策略推盘策略分宏政城市明析观策市场实晰内经背规环节奏排期市场推广现外济景划境营营营部销销销营策本产价媒体投放渠道营销目目销Sw略体品值标标环o属构梳境性成理t案场包装销售手段内部条件分析销售团队案场管理制定营销执行细案本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟遵循AIDAS模型搭建系统营销执行体系行营销执确保效率、本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！执行力。5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟我们对开发企业目标的理解：牌碑品口好好价格提升：：野野视视业争企竞广泛的市场知名度品牌提升标志性项目本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.fdc01.com房市金碟本案营销目标目标1标志性打造——我们致力打造成为廊坊南城标杆式住宅，形象塑赢得市场广泛的认可。造目标2让客户认同我们的产品综合价值（建筑、景观、物管等）销售目，进而经过不同时期的营销，逐步提升销售价格，追求合标理的销售利润。目标3经过客户对产品形象的认可，及对价格增长的追逐，通过产品及服务树立开发商品牌，最终追求项目品牌及开品牌营发商品牌的双赢模式。造本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟解决七个问题一套思路体系思路导图外部环境分析发展战略客群描摹价格策略推盘策略分宏政城市明析观策市场实晰内经背规环节奏排期市场推广现外济景划境营营营部销销销营本产价策媒体投放渠道营销目目销Sw体品值略标标环o属构梳境性成理t案场包装销售手段内部条件分析销售团队案场管理制定营销执行细案本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟外部环境?经济背景分析?近期政策背景分析?廊坊城市规划?市场环境分析本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！www.fdc01.com房市金碟经济背景·抑制通胀本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！www.fdc01.com房市金碟中国经济—稳步发展，抑制通胀2010以来，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，国家坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强和改善宏观调控，国民经济保持平稳较快增长，开局良好。绝对额（亿元）比去年同期增长（%）国内生产总值（GDP）963119.7第一产业59803.5第二产业4678811.1第三产业435439.1工业生产者价格上涨较快。一季度，居民消费价格同比上涨5.0%。其中，城市上涨4.9%，农村上涨5.5%。分类别看，食品上涨11.0%，烟酒及用品上涨2.0%，衣着上涨0.3%，家庭设备用品及维修服务上涨1.6%，医疗保健和个人用品上涨3.1%，交通和通信下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.6%，居住上涨6.5%。工业生产者出厂价格同比上涨7.1%，工业生产者购进价格同比上涨10.2%，3CPI增速过快。为了减少对市场的冲击，央行此前习惯于在节假日期间宣布重大消息。今年的前两次加息就分别发生在春节和清明节的最后一天，市场预期6月将成为加息时间窗口。多家机构预计，央行将再次加息0.25个百分点。根据多家机构对4月CPI做出的预测，再度“破5”成为共识。其中预测值最高的来自上海证券和中金公司，上海证券认为4月CPI仍将延续3月幅度不变，为5.4%，中金公司认为CPI为5.2%-5.5%，中值约5.4%；预测值最低的是中国银行，认为4月CPI再次回落到5%以下为4.6%-4.9%之间，而这是多家机构预测值中惟一未“破5”的一家。2011年尽管经济发展中的不确定因素仍然较多，但我国经济发展长期向好的趋势没有改变。预计2011年我国GDP增长速度为8%左右，增速比上年回落1.5个百分点。中国经济的增长动力正逐步从政府推动转向市场驱动，已初步在市场基础上实现一个相对较高的增长。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！www.fdc01.com房市金碟廊坊经济—与全国一致2010年全市地区生产总值实现1331.1亿元，增长12.5%。其中，第一产业增加值157.4亿元，增长2.2%；第二产业增加值712.3亿元，增长13.5%；第三产业增加值461.4亿元，增长14.0%。数据显示，廊坊经济正在稳步发展，全是综合实力进一步增强。2010年受食品价格上涨的推动，全市居民消费价格总水平持续上涨，全年CPI上涨3.2%，涨幅比上年提高5.4个百分点。其中食品价格上涨拉动CPI上涨2.6个百分点，占总涨幅的81.3%。2011年第一季度，廊坊社会消费品零售总额完成132．8亿元，增长16．3％，通胀压力加大，对此央行频繁加息，调高存款准备金率，抑制通胀。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！www.fdc01.com房市金碟政策背景·悬崖边上的求生本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！www.fdc01.com房市金碟2010年核心政策2010年房地产市场进入新一轮调控期，政策调控频率高、强度大，以4月的“国十条”和9月的“新国五条”最为明显。4月17日国务院发出《国务11月15日住房和城乡建设部与国院关于坚决遏制部分城市房家外汇管理局《关于进一步规范境价过快上涨的通知》2010年政策强度波动曲线图外机构和个人购房的通知》3月8日国土部发出《关4月底至5月中旬各地于加强房地产用地供应方政府出台实施国十11月3日住房城乡建设部、财政和监管有关问题的通知条的地方性政策部、中国人民银行、银监会联合印》发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》6月3日国家税务总局9月29日国土部、住建部6月4日住建部、央行和银监发出《关于加强土地增《关于进一步加强房地产会联合发文《关于规范商业性值税征管工作的通知》用地和建设管理调控的通1月21日国土资源部发布《个人住房贷款中第二套住房认知》该《通知》国土资源部关于改进报国务定标准的通知》院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》8-9月政策淡9月-现在政4-7月政策密集期本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！化期策强化期www.fdc01.com房市金碟2011年核心政策中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。　　4月5日，中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是进入2011年之后，央行第二次上调基准利率，此次基准利率上调之后，一年期整存整取定期存款利率上升至3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。中国人民银行上调金融机构人民币存款准备金率，理由是抑制通胀　1月20日，中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月24日，中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月25日，中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4月21日，中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。5月18日，中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。关于进一步完善制度规定切实加强财政资金管理的通知　　4月29日，财政部发布《关于进一步完善制度规定切实加强财政资金管理的通知》要求，地方各级财政部门要按照《财政部关于清理整顿地方财政专户的通知》（财库[2011]1号）要求，切实做好地方财政专户清理整顿工作，对没有国务院、财政