2011朗诗柯桥项目营销策略报告www.fdc01.com房地产智库报告目录第一部分市场研究Submitslist第二部分客户定位第三部分营销策略www.fdc01.com房地产智库1市场研究1.新政解读2.市场分析www.fdc01.com房地产智库市场研究新政解读根据《关于贯彻绍兴市区住房限购政策有关事项的通知》，4月25日起，非绍兴市户籍居民在市区购买新建商品住房将受限。限购的具体办法是：自4月25日起，对绍兴市〈含所辖县（市、区），下同〉范围外能够提供在绍兴市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非绍兴市户籍居民家庭，限购绍兴市区1套新建商品住房。对不能提供在绍兴市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非绍兴市户籍居民家庭，暂停其在绍兴市区购买新建商品住房。对违反规定购房的，不予办理房产登记手续。新政解读——绍兴本次调控仅对于市区（包括袍江、镜湖新区）实施限购，柯桥并不在限购区域之内；柯桥实行“限贷不限购”政策，柯桥户籍第三套房不放贷，非柯桥户籍需能够提供在柯桥累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明才能贷款。相比周边上海、杭州、宁波等城市的限购政策，柯桥调控力度相对温和，对市场影响较小。www.fdc01.com房地产智库市市场研究场分析新政解读【在售及待推项目】金地自在城永利中央公馆柯桥万达广场万和丽都产品类型：高层、叠加产品类型：高层产品类型：高层产品类型：高层高层9000-12000元/㎡均价：11000元/㎡均价：8500元/㎡均价：8800元/㎡叠加20000元/㎡2011年5月推出2011年3月推出2011年1月推出预计2011年6月推出米兰公寓坂湖印象花园产品类型：高层柯北均价：10000元/㎡产品类型：高层大2010年11月推出小坂赞成香林大坂风情湖产品类型：高层产品类型：高层均价：7300元/㎡均价：10000元/㎡2011年5月推出2010年12月推出润泽大院坂湖明珠产品类型：联排、高层产品类型：高层均价高层9500元/㎡均价：8000-9000元/㎡2011年3月推出2011年4月推出老瓜渚湖玉兰花园浪琴公馆城区产品类型：多层、小高层产品类型：联排、叠加均价毛坯13000元/㎡主力面积叠加327-448㎡精装21000元/㎡联排408-510㎡2011年3月推出预计2011年9月份推出翡翠公馆（商住）新浪琴湾产品类型：高层复式产品类型：高层均价：8000元/㎡均价：11000元/㎡2011年1月推出2010年10月推出香湖郡世纪之帆金色丽都金色水岸产品类型：高层产品类型：高层产品类型：高层产品类型：高层均价毛坯12000元/㎡均价：8500-9000元/㎡均价：12000㎡均价：8800元/㎡精装17000元/㎡预计2011年6月推出2011年5月推出2010年10月推出2010年11月推出目前柯桥在售及待推项目共有18个，主要集中在瓜渚湖区域，未来大小坂湖区域也将成为主要供应区域。市场研究新政解读【在售及待推项目】总建规模均价主力面积主力总价已推销待推体量区域案名产品类型最新开盘（万平米）（元/平米）（平方米）（万元）售率（万方）毛坯13000毛坯178-230毛坯231-299玉兰花园58高层11.3精装21000（装修95%5精装264-300精装554-6306000）润泽大院28高层、联排11.3高层9500高层140、180高层133、17180%4翡翠公馆15高层11.18000复式108、14386、11475%2金色丽都40高层11.512000139-180168-21670%32瓜渚湖毛坯12000毛坯161、202毛坯193、242精香湖郡12.4高层10.11精装17000（装修80%5精装194-238装330-4055000）金色水岸11.4高层10.108800138、178121、15795%/世纪之帆2.9高层预计11.6报价8500-9000103-14388-129/2.9赞成香林33高层11.57300100-13573-9895%25永利中央公馆11高层11.51100091、141-196100、155-21690%2米兰公寓35高层11.310000141-166141-16698%/柯北新城柯桥万达广场68高层11.38500140-169119-14498%/万和丽都2.3高层11.1880088、13577、11898%/大坂风情31高层10.1210000140-200140-20090%5高层9000-12000高层90-178高层81-214叠加金地自在城150高层、叠加预计11.6/150大小坂湖叠加20000叠加147-229294-458坂湖明珠8.4高层11.48000-900090、14072-12695%2坂湖印象花园25高层预计11.10/90、140-160//25新浪琴湾11高层10.1010000-11000135-177135-19585%/老城区叠加327-448琴湾公馆6联排、叠加预计11.9///6联排408-510www.fdc01.com房地产智库市场研究新政解读··来来住住宅从宅从产品类型产品类型来看来看，市场在，市场在售主要为售主要为高层产品；高层产品；··除了瓜渚除了瓜渚湖个湖个别别一一线临线临湖项目湖项目跳跳出区域行情价出区域行情价格格外，区域内公寓价外，区域内公寓价格主格主要集要集中在中在8000-120008000-12000元元//平方平方米；米；··户型户型面积主要集面积主要集中在三房中在三房130-140130-140平方平方米米与四与四房房160-180160-180平方平方米，米，此此外，外，部分部分占占据据稀缺景观资源稀缺景观资源的项目的项目设设有有200200以上的大户型；以上的大户型；··来来住住宅待宅待推体推体量量在在260260万万平方平方米米左右左右。。www.fdc01.com房地产智库市场研究新政解读【历年供求走势】1409000115.1120107.5800092.998.47000100600080500060400038.230004020002010000020062007200820092010上市面积（万平方米）65.261.159.880.793.4成交面积（万平方米）92.9115.138.2107.598.4成交均价（元/平方米）43835055583176457700?绍兴县除2008年市场去化表现萎靡外，整体市场呈现供不应求的现状，基本是保持年均90万平方米的去化量；?房价呈现逐年上涨态势，其中2010年达到7700元/平方米的市场均价；?未来待推体量在260万平方米，按90万平方米的年均去化速度推算，存量房去化时间达到3年，未来面临一定的市场竞争压力。未来待推体量较大，面临一定市场竞争压力。www.fdc01.com房地产智库市场研究市场分析【玉兰花园】发展商：金昌、绿城、益泉工地位置：柯桥瓜渚湖北端开盘时间：2011年3月总建面积：58万方均价：毛坯13000元/平米精装21000元/平米（装修6000元/平米）主力面积：毛坯178-230平米精装264-300平米主力总价：毛坯231-299、精装554-630万元项目概述：项目由六栋现代风格的临湖高层住宅、十栋新古典主义风格的高层住宅，一栋临湖的高级写字楼共同组成。整个园区分为两期开发，目前一期仅剩少量房源在售，主要在售二期房源。客户情况：客户主要来源为柯桥及周边地区的私营业主和个体工商户、高官、公司老总等，多为改善型需求者。www.fdc01.com房地产智库市场研究市场分析【玉兰花园】22008年11月项目推出一期约600套房源，目前仅剩少量尾房在售。42010年10月项目推出二期第一批约2003套左右，面积毛坯180平米，均价13000元/平米，精装280、310平米精装房源，均价19000元/平米，装修标准6000元/平米，目前仅剩少量在售；2011年2月底加推约100套，毛坯233平米，均价13000元/平米，精装264-300平米，均价21000元/平米，目前去化60%左右，去化速度较慢；未来还有2、3、4#楼待推。规划办公楼。玉兰花园为区域内标杆项目，户型定位高端，总价相对较高，从销售情况来看，二期第一批房源集中在2月之前去化，月去化速度在40-50套，而近期推出的第二批房源去化相对较慢，月均去化速度在20套左右。www.fdc01.com房地产智库市场研究市场分析【香湖郡】发展商：浙江金昌房地产有限公司工地位置：柯桥东岸公园以东，百舸路以西开盘时间：2010年11月总建面积：12.4万方均价：毛坯12000元/平米精装17000元/平米（装修5000元/平米）主力面积：毛坯161、202平米精装194-238平米主力总价：毛坯193、242万元精装330-405万元项目概述：项目共有14栋16层高层建筑，分两期推出。一期1#、3#、5#、7#为毛坯房，2#、4#、6#、8#为沿湖精装修客户情况：主要为柯桥本地自住客户为主，还有周边柯岩等私企业主。www.fdc01.com房地产智库市场研究市场分析【香湖郡】782010年10月份项目一期推出561#、3#、5#、7#136套毛坯房源，面43积161、202平米，均价12000元/平米，目前剩余少量低楼层房源在售；1211月份推出沿湖2#、4#、6#、8#精装房源约136套，面积194-238平米，均价17000元/平米，装修5000元/平米，去化约60%左右，去化速度相对较慢。项目二期六幢高层，待推时