1天房发展产品研究部2010年10月18日—天房发展蓟县综合体项目产品建议书2前言项目概述地理位置周边环境区位条件地块条件市场定位客户群描述与定位策划报告住宅部分产品主流舒适型生活阳光型都市休闲型居家养老型高端定制型商业部分主力店次主力店辅助店半内街公寓部分商务公寓老年公寓酒店公寓休闲公寓综合休闲部分会议接待娱乐健身餐饮电玩教育培训景观环境与产品配置工作原则配置标准低碳节能智能安防依据：政府规定的该项目土地开发和招投标文件。国家及本市相应的技术规范、通则以及实施细则。公司近年建设项目的成功经验及教训。目的：为修建性详细规划的确定和初步设计、施工图设计提供建议。---(//////).---(////).---(///).---(///)---(///).(///).??????????3第一篇项目总体构成:产品类别：中高端住宅、大型商业、配套商业、公寓（商务公寓、酒店式公寓、休闲渡假公寓、老年公寓）精品酒店等。规划环境：产品外在形象空间环境上突出旅游休闲特征，塑造精致典雅的建筑形态。并注重与后面的五名山和侧面的盘山在空间尺度上取得连续性、协调性。在总体规划中强调小区的空间构成、景观绿化、路网布局、功能分区、市政配套的有机结合与合理性。突出高速路绿化隔离带做景观带状公园的可能性。注意用地南侧高压线塔对住区的视线及心理干扰。商业用地布局中强调主力店、辅助店之间在业态上的互补性，并注意人流物流的功能流线与道路衔接的合理布局。突出沿路高层住宅、公寓建筑的标识性、简约性和现代都市风情。交通组织与停车方式：有效利用项目用地，采用停车楼、架空平台、地下车库等方式组成综合停车系统，满足住宅1：1停车指标要求。强调庭院内人车分流的开发理念。景观绿化：强调绿化环境与建筑风格的统一性、协调性，以精美小景和宜人的尺度来提升整个社区的意境和氛围。结合社区入口应有便与管理的警亭以及其他物业设施。无障碍设施：区内公共部位应考虑无障碍设施，其内容应满足规范要求与业主的使用。??????????4景观绿化：强调绿化环境与建筑风格的统一性、协调性，以曲溪、景石和小面积水景为要素巧妙结合，体现宁静致远的林泉意境。强调宅前屋后庭院空间的人性化尺度。重视均质均好的产品特色，展现庭院立体绿化和舒适的生活理念。力求整个社区体量与周边山景相互协调与衬托，景观上相互借景造势，空间构成上更加和谐交融，体现远看山景，近赏园林的美好愿景。安全性考虑：边坡或地界内有高差超过米高的区域，边缘必须架设护栏等防护措施。配套设施：物业管理用房宜与会所结合统一设置。0.7????5消防：在总体规划中应做好消防车道及消防车登高面设计，应注意消防车道转弯半径设置，若消防车道下面为地下室时，结构顶板应考虑吨大型消防车荷载。垃圾站应设在区内的下风向和较隐蔽处，用地与建筑面积按照《天津公共服务设施标准规定》执行，与建筑距离不宜小于，外部与道路相连，垃圾站地面及内壁宜贴光滑、易清洁材料，并配置给排水设施。水泵房、变电站、垃圾站、箱式变电、地下人防、围墙、煤气调压站等设置应在方案中明确其各自位置及相关做法。室外环境：园林草坪灯应与路灯一同设置。草坪灯、路灯、围墙灯等应分别为不同的多个回路，并加装定时开关。灯的控制应引到控制中心，用总控一起控制。3610M6宜处理好土建变电室与环境、建筑之间的协调关系，宜与商业或其它公建结合考虑，否则宜采用外装饰或绿化遮挡。电话箱、配电箱、有线电视箱不应设在区内主要视线内，宜放在较隐蔽的地方，并用灌木绿篱隐蔽。小面积水景的净化系统宜采用人工投放净化剂机械净化过滤的处理系统，建议做旱喷。出入口、大门、警卫室、围墙等设施的风格均应与项目整体风格相协调统一。大门、标志物与围墙上均应设置企业及项目。区内车行道上均应设置减速带。车道上的排水沟沟盖板要选用带胶边的铸铁或高强复合材质产品，井盖上应特制项目标识。不用水泥盖板，以免车行驶时噪音大，易破裂。公共休闲区与商业区周围应设置背景音乐播放系统。室外艺术品设置的设置原则应遵循体现项目品位与文化特色。+LOGO???????7客群来源：以蓟县城区，周边个乡镇为主；辐射一些天津、北京客户以及外地置业者；职业构成：政府公务员、公司中高管、教师、医生、自由职业者和有关人士；置业目的：旧城改造的需求型，舒适改善性都市休闲型投资增值客理性描述细化描述目标客户与产品定位10,,://.京津都市生活圈的文化休闲港；生态绿色的产品设计多元的业态组合打造都市圈级的休闲综合体天津后花园的头等舱；产品设计应遵循人性化功能化精细化的开发理念二住宅客户定位“”,,””.“”,,.,:???住宅市场定位,:一?????第二篇:住宅产品概念8关注产品配置和开发商品牌且注重社区环境配套和文化氛围购房心态成熟，对产品质量优劣有理性的认识关注老少居产品．家中老人均为企事业退休人员，有稳定的退休金。３，高端享受家庭：关注项目综合品质和升值潜力．关注居住氛围和周边配套，关心产品的功能设计和空间尺度，对服务配套有特殊需求．具有较强的投资实力，可以带动项目销售业绩的整体提升．,,..???????年收入万左右首次置业自住为主多为有车一族，对区域范围的选择要求相对较低工作家庭及收入稳定其购房选择较为稳重与矜持更为关注产品的均好性交通方便最重要，对配套及治安要求较高，特别关注未来子女上学方便，成熟家庭年收入万之间，有一定资金实力，购买能力较强关注产品舒适度，具备一定艺术鉴赏力10-20...,...2:30-40..，新婚夫妇????????1:三，项目客群描述:9住宅户型比建议主流舒适型消费成熟家庭平米两室或小三室，要求舒适度高。生活阳光型单身人群或小两口平米一室及两室，产品功能齐全。都市休闲型都市悠闲族有经济实力和文化修养，平米两室或小三室，强调卫生间、观景台主卧房间的尺度舒适和内外景观的交流，厨房功能比较弱化。居家养老型突出两户之间的合理拆分，老人用房应强调光线明亮向阳，宽大阳台，厨房不宜使用燃气设施以电磁用品为主。主卧开间应大于米，卫生间宜近邻卧室。高端定制型高端客户有很高的消费能力，平米四室，宽景阳台、入户花园、空中庭院、步入式更衣间、佣人房、画廊等产品要素应充分体现。面积㎡㎡㎡㎡面积比例:90-120:50-80:90-120:3.6:120-15050-6585-90100-110120-1307.0%63.0%22.0%8.0%４，产品要点描述；?????10电梯及电梯厅：电梯数量、吨位、速度应满足居住人流量要求平均等候时间不宜超过秒发梯间隔时间不宜超过秒类别数量户台额定容量人速度常用级舒适级豪华级井道电梯井道不应采用空心砌体砌筑。不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音墙体。电梯配套：轿箱内应设摄像、电话，电梯机房至控制管理中心（消防控制室）应设置视频与电话。电梯机房：电梯机房应满足通风和散热需要并应自然采光通风。不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管，蒸汽管和烟道。消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于立方米，且不宜布置在电梯井内，宜布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接。车库及汽车坡道车库净高应为。计算净高时除各种管线高度外，应预留的设备管道安装量。车库应考虑给排水设备，以便清洁。坡道出入口高度不应小于，计算净高时应预留的施工误差量及考虑坡道横坡的高度。车道入口斜坡道应采用有防滑措施的面层并在两侧设置照明。,120,69.(/)()(M/S)60-8010-181-1.540-608-151.5-2.01-26-101.5-2.5:22.4M0.1M2.4M0.1M???????????功能要求：公共部位：首层或入户层宜设大堂，并布置服务台、休息区、信报箱、统筹安排布告栏及其专用照明等设施。在其隐蔽处设清洁龙头一处，便于物业卫生清洁，大堂采取精装方式。面积约60-90平米。过道：楼层公共过道及各入户门设置应方便用户搬运家具。管道；不宜集中设在单元入口处，如设置应用轻质隔板加以封堵并在隐蔽位置设可拆卸的×壁板检查口。管线：各种管线宜暗埋，消防栓等不能暗装的应设于楼段下较隐蔽处，大堂内不宜设置管线和消防栓。强电、水暖管井净尺寸宜为进深，宽度。入户门垛与消防给水立管或消火栓箱相邻布置时。应注意消防给水立管与入户门及管井门的相互关系。消火栓宜采用内嵌式，不宜设在户内厅、卧室的墙面并避免正对入户门设置。楼梯：楼梯宜采用简洁、美观、造价合理的硬木扶手及栏杆形式。地下室：地下室地面若设排水沟，其宽度应为，间距不大于；超过两层的地下室应设置滤水层。排水沟不应跨越防火分区或人防防护单元。设备用房的顶面宜预留地下大型设备吊装孔。地下室防水应作好挡墙迎水面、顶板面防水以及地面排水，处理好变形缝、穿墙套管的防水。,0.5M0.5M0.65-0.7M1.5-1.7M0.15-0.2M12M???????????11热水器：燃气热水器宜设在厨房且采用强排式，预留安装空间和电源插座；厨房与卫生间合用时宜考虑升安装宽度卫生间单用考虑升安装宽度。排气道尺寸为∮排风孔中距地当热水器安排于阳台处，应考虑废气排放，其阳台应做保温。若设电热水器应预留位置和电插座。插座：距离燃气管道应保证有以上的距离，在合理位置预留电磁炉专用插座，预留食品加工机等厨房小家电插座。水立管：尽量集中设置，以不影响有效台面使用面积。上层使用的下水支管不能暴露于下层住户的非厨卫空间内。洗菜盆：宜布置在厨房窗下合理位置，盆下橱柜中预留厨宝位置和插座，以不影响厨房整体功能流线为原则。卫生间：应合理布置卫生间内给水管排水立管、排气道、浴缸、淋浴房等；避免交叉，排水立管应靠近用水量大的卫生器具。在淋浴区，防水层应沿墙做到高。暖气：