2010年4月西部新城商务中心山东圣博华康城市发展咨询有限公司定位及功能策划专题研究定位及功能策划专题研究商务中心发展环境分析第一部分：商务中心定位分析第二部分：商务中心业态规模、功能布局及开发建议第三部分：商务中心开发模式及策略附录附录：部分五第四部分：第第部分目录目录第一部分：商务中心发展环境分析商务中心发展机遇分析商务中心发展机遇分析商务中心作用与影响商务中心作用与影响5.1.11.21.31.4151商务中心开发背景分析济南地产市场分析商务中心案例分析北侧北侧，，基地主要用于商务核心区的建设基地主要用于商务核心区的建设。。布局结构中的重要组成部分布局结构中的重要组成部分”多组团多组团、、三心三心、、两轴两轴、、站站基地东至腊山北路，北至济西东路，西至腊山河西路，南至站前路，建设面积约公顷，距主城区中心约公里，位于西客站片区平方公里核心区当中、站前产业发展轴线与腊山河景观轴线的交汇处，22.6106“一基地概况基地位于西客站片区十字功能轴的交汇处，区位优势明显，对未来发展极具带动作用是是隔济西东路相望的为文化中心、会议中心以及会展中心的建设用地。目前基地拆迁工作基本结束，可投入建设。商务中心开发背景分析1.1。济南市市委书记焉荣竹——举全市之力加快推进西客站片区的开发建设举全市之力加快推进西客站片区的开发建设，建设西部新城，西客站片区是核心z西客站片区建设是带动西部城区乃至整个城市建设的重点工程，对省会长远发展具有重要的战略意义。各级各有关部门要进一步增强责任意识、机遇意识，牢牢把握京沪高铁建设这一历史性机遇，把西客站片区建设摆到更加突出的战略位置，把它作为全运会后拉动全市投资增长、加快现代化城市建设、保障改善民生的重中之重重中之重商务中心西客站片区空间发展战略东拓、西进、南控、北跨、中疏”产业发展总体战略两翼展开、跨河发展”——“——“区域背景商务中心所在的西客站片区已经成为济南市城市建设的新的重点总部等产总部等产、交易交易、新省会的力量支点以及片区的动力引擎。，””功能，总体主大大体城市新中心城市新中心、文化三部、商业两大支持功能，布局服务外包、高科技研发基地关联产业，并完善居住、商娱、公建等综合城市配套。打造现代化的服务业中心，成为经济圈的聚集平台成为经济圈的聚集平台目前三大中心的总开发目前三大中心的总开发体量已经确定为万平方米。围绕核心区交易、展览、100泉城新商埠泉城新商埠、齐鲁新门户齐鲁新门户““商务中心区域背景西客站片区规划打造成为西客站片区规划打造成为业和功能主要是靠商务中心来实现，，业用地业用地工、、商贸餐饮和文商贸餐饮和文、展示展示、西北布局物流西北布局物流；；高品位的金融高品位的金融、物流会展等用地物流会展等用地、、规划建设高档次规划建设高档次，中部随新济南站建设重点布局商业金融中部随新济南站建设重点布局商业金融。””。政策背景和导向政府针对西客站片区侧重于对第三产业的引导，尤其集中于金融商务、会展以及配套服务等领域《年政府工作报告》把西客站片区、魏家庄片区等一批城市综合体作为新区开发、老城提升、服务业发展的龙头，高起点规划建设规划建设“做强区域性金融中心，以魏家庄片区改造和西客站片区建设为契机，推进金融商务中心区和后台服务区建设，完善多元化、多层次的金融服务体系。”《济南市城市总体规划（年年）》腊山新区位于二环西路以西，京福高速公路两侧，形成以新济南站为依托，以商务和会展产业为主导的现代化新区的现代化新区南部、北部结合自然地理环境，布局生活居住和工业研发用地。”《济南市－年服务业发展实施纲要》京沪高铁西客站片区突出现代化新城区特色京沪高铁西客站片区突出现代化新城区特色化娱乐等设施，规划建设代表济南形象、体现城市品位的地标性建筑，形成充分体现现代化大都市风貌的现代商业、商务片区，打造济南的新“门户”、新“窗口”，辐射带动济南西部新城服务业发展。zzz2010“2005—2020“20082010中国艺术节为商务中心锦上添花中国艺术节为商务中心锦上添花高铁推动济南西部商务中心崛起高铁推动济南西部商务中心崛起后全运时期济南建设重心由东转西后危机时代济南呼唤新的经济增长点商务中心开发四大机遇商务中心发展机遇分析1.2郑东新区截止到年即完成投资亿元CBD2007105拉德芳斯现有万人在其中工作，有万平米的欧洲最大的商业中心为其配套满足消费。CBD1510投资贸易消费商务中心中心广州珠江新城，每年有两百亿美元左每年有两百亿美元左右的国内外贸易都和其相关联CBD商务中心的建设恰好是拉动经济的新增长点，对构成经济的“三驾马车”都会造成直接影响，同时也是调整经济结构，提升服务业比重的积极措施。由于固有的危机并没有完全解决，很多方面仍存在不确定性和不稳定性，所以各国都面临经济结构和经济政策的调整问题。年全国已经实现“保八”成功，济南增长率为，衰退已经有所缓和，需要进一步保持持久的增长力，并优化经济结构。200912%后危机时代呼唤新的经济增长点商务中心的建设通过人口聚集而拉动消费，通过加快商务流动而提升贸易，通过基础建设而推动投资，这都为济南扭转危机局面，加快经济发展，提升增长质量带来了新的机会。大中心大中心三奥体中心片区、、的空间战略在逐步推的空间战略在逐步推””西客站西客站两翼展开两翼展开““，奥体中心奥体中心全运会前全运会后片区西客站西客站财力集中于西区建设财力集中于西区建设、物力物力、主要项目主要项目主要服务对象文博会、全运会京沪高铁、中国艺术节主要建设地区东部奥体文博区西部新城后全运时期建设重心由东转西全运会后更多的人力全运会后更多的人力进。高铁推动济南西部商务中心崛起zz济南商务的规模、档次、以及运转速度都会因高铁而提升至新的水平京沪高铁助济南填补京沪经济带中部塌陷的经济凹地。济青发展轴和京沪发展轴将由于高铁的通车联系更加紧密。济南西客站作为片区的核心，是未来省会新的“门户”和“窗口”，2020年旅客发送量将达到2507万，其中商务客流占比将达到45%，商务、旅游、探亲这些可以在济南形成消费的人群合计比例达到80%。商务中心如果能最大程度的将其消化，其流量经济水平将达到新的高度。大规模的人群聚集大规模的人群聚集，万人次参与其中万人次参与其中300300预计届时将有至少预计届时将有至少，年第十届中国艺术节年第十届中国艺术节20132013中国艺术节为商务中心锦上添花中国艺术节将塑造城市品牌、提升城市形象，从而带给济南深远的社会效益和影响力，成为商务中心的发展契机在湖北举行的第八届中国艺术节中，天内共万名演职人员参演，万名观众享受了视听盛宴，万人次参观展览，参加群众文化活动者达万人次。山东成功申办山东成功申办拉动商业消费，并且由艺术而衍生的服务行业和配套行业如酒店、艺术策划、咨询、出版等都会快速发展。商务中心将是为中国艺术节提供一系列的配套服务的核心主体。161.1974837.5283齐鲁软件科技园的建立带齐鲁软件科技园的建立带动了东部的产业发展租金水平（元平米天）//3.5-4.51.5-21.2-1.50.8-1的战略展依托城市向东发的战略依托城市向东发方向以及东部的产业发展、电子氛围大学周边的文化大学周边的文化专业专业，快快，氛围业中心区山大路东部区域高新区开发时间年代末年后年后年后90200020032005成熟的商氛围成熟的商速的区域可达性整体分布结构的不均衡济南商务区发展路径是由中心城区向东部城区发展，西部严重滞后。档次不高，难以满足高端企业需求现有写字楼多为金融企业类总部办公及大型国有企业总部办公场所及大型国有企业总部办公场所写字楼供应较少，整体写字楼发展水平不高zz依托资源客户特征中外资知名企业在济的分公司或办事处电子产品经销商贸易型、服务性企业科技研发类的创业型企业（1）济南商务中心布局现状分析济南地产市场分析1.3面积（万平米）2005-2009年写字楼供应量2005年2006年2007年2008年2009年5101502025山山大路高新区中心区年份供应量（平方米）吸纳量（平方米）空置率（）甲级乙级甲级乙级甲级乙级，，，，，，，，，，，，，%2008120000500008000060000182120070148000119518376772420060468632558870792920200545000026077730541926规规划中商务办公楼规模上进一步扩大，区域上向西扩张，档次上向高档次写字楼提升，已成为济南商务区发展的明显趋势山大路商商圈花园路商圈老东门商圈泉城路商圈北园商圈北园商圈英雄山商圈。商圈数量虽多，但结构凌乱，层次不高，功能单一，配套也不尽完善，同时泉城路核心商圈不够突出，西客站商圈在功能和布局上弥补了济南商圈的不足泺口商圈泺口商圈大观园商圈八一商圈西市场场商圈西客站片区西部地区商圈建设十分落后西部地区商圈建设十分落后，核心商圈：泉城路商圈次级商圈：大观园商圈花园路商圈花园路商圈英雄山商圈八一商圈西市场商圈西市场商圈老东门商圈等专业商圈：泺口服装鞋帽市场泺口服装鞋帽市场北园建材家居市场山大路科技市场张庄路茶叶市场张庄路茶叶市场zzz（2）济南商圈布局现状分析济南商圈集中于主城区济南商圈集中于主城区长清长清、、党家党家、、在崮山、腊山两大市级商业副中大市级商业副中心基础上，还将进一步构建白马山山城关、经济开发区四个区域级商业中心，并针对成多层级商业中成多层级商业中心。西客站片区商商业规划结构布局图社区等不同层级需求，设立社区级商业网点，形西部城区成为下阶段商业发展重点，打造崮山、腊山两大商圈，并借助新城开发和京沪高铁通车，逐步发展形成两个西部市级商业副中心。济南规划的商圈布局分析四