www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案如曙光初现，可昭日月；谨呈：惠东县股益房地产开发有限公司如苍鹰奋翅，可感天地；股益，2010新时代。。。股益?2010新时代NEWTIMESCOMING股益?怡景湾项目营销策划方向沟通版权声明：世联出品?2010本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案怡景湾项目介绍基础经济数据?占地面积：49568平方米?总建筑面积：19.6万平米?容积率：——?住宅销售套数：870套，其中三期188套。?车位总数：600个?主力户型：五房二厅、四房二厅、三房二厅三期?周边配套：与市民广场、文化馆、图书馆、博物馆、科技馆、滨江公园为邻wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟//最最有有价价值值房房产产策策划划33000000案案本次报告项目的目标1.突破价格瓶颈，深挖怡景湾核心竞争价值，重塑形象，扩宽客户渠道，实现高价高速；2.通过成功运作怡景湾项目，在惠东片区树立股益发开商的品牌，为后续土地开发，赢得市场口碑奠定基础。3wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟//最最有有价价值值房房产产策策划划33000000案案2010年风云变化的2010年，实现目标，将面临四大挑战！挑战篇wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟//最最有有价价值值房房产产策策划划33000000案案挑挑战战一一国家宏观调控下的房地产市场带来的不确定性一：在2009年12月9日召开的国务院常务会议上，中央决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。二：自国务院2009年12月14日常务会议提出遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策（即“国四条”）之后，国家机关密集出台信贷、税收、土地等一系政策措施，全面加强房地产市场的调控力度，当前房价上涨过快的有望得到有效遏制。三：2009年12月17日财政部、国土资源部等五部委联手发布《进一步加强土地收支管理的通知》,明确开发商以后在拿地中,“分期缴纳土地出让价款原则上不超过一年,特殊项目可约定在两年内缴清,首次缴款比例不低于全部土地出让款的50%”。四：2010年3月5日，第十一届全国人民代表大会第三次会议，温家宝表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟//最最有有价价值值房房产产策策划划33000000案案挑战二目前惠东房地产市场呈现缓慢发展态势，价格提升缓慢惠惠东东各各档档次物次物业业价格至高价格至高线线价2005-2009年惠东高层均价走势图格高端别墅(独区域高端项目：金海湾栋）20000，双拼300018000）中低端别墅项目：碧水城2500普通别墅，长城国际，美安居英伦5500-60002100印象，东逸名门等15601760小高层中高端小高层：怡景湾、丽3300-4000景华庭，中航城等小高层中低端项目：立晶花园、2006年2007年时2005年2008年2009年2500-2800清晖花园等间wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟//最最有有价价值值房房产产策策划划33000000案案项目三期规模小，景观资源非最强势，实现片挑战三区高价高速的突破存在一定的挑战江怡景湾三期总建面约3.7万西枝㎡，188套住宅。法院三文化期中心局安公www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案挑战四从2005年惠东县商品房供应有了飞跃的增长，且继续保持高速增长态势，需求相应开始平缓稳步增长，但目前市场需求尚未全面释放。?目前居住现状主要以私宅和80年代统建楼为主，前几年买地皮自建住历年施工、竣工及销售面积对比宅现象非常普遍，但自国家严格控制土地以来，这种现象受到制止。250?施工、竣工面积于2005年高速增206.5200179.66160.1157.14长，此隔3年竣工面积持续在110-150.3121.27150129.25120万㎡，而施工面积持续增长，1101151202007年增长幅度较大，开发量快速100上升，市场供给旺盛。5021.324.618.986.115.16?2005年商品房的销售面积为6.1万0平米，其后两年里，商品房销售面20052006200720082009积在快速增长，市场需求开始逐步施工面积（万∕㎡）竣工面积（万∕㎡）销售面积（万∕㎡）释放，但与施工竣工面积相比，市场需求尚需进一步引导释放。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案2010年实现目标，面临挑战，一切回归本体，回归市场，竞争，客户思考篇www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案本体的四本体的四个个视视角角A.本体分析www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案本体分析本项目位于惠东三大城镇区的中部核心城镇区，即惠东中心区中部核心城镇区：县域中心，珠三角产业转移承接基地，现代商贸物流中心发展布局：以平山为中心的组团和沿平中部核心城区作深公路、广汕公路两条建设带延钊的综为惠东的行政、合发展布局经济、文化和商北部山区城镇贸的中心，成为广州发展区珠三角城市产业中部核心转移的重要承接惠城区城镇区地。产业布局清城区晰，合理。深圳、惠阳区汕尾稔平半岛城镇北部山区城镇发展区：发展现代农业及密集区生态旅游业，促进农业生产效能提升、生态环境保育、水源保护。发展布局：以多祝为区域中心，保护优稔平半岛城镇密集区：以稔山为区域中心，沿先、适度开发、点状发展。广汕公路、广惠高速公路、环岛公路组团式发展。资料来源：惠东县城市总体规划修编（2007-2020年）www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案本体分析本项目处于惠东中心区城市发展战略中的”一江，二心，二轴”的核心位置，发展潜力巨大。中心城区总体布局：大岭组团一江：以西枝江为纽带发展城区；二心：以平山与大岭沿西枝江两岸形成集核心组团行政、文化和商务功能于一体的城市主中心；结合白花组团建设，打造设本项目主中心施配套完善的城市次中心。二轴：广汕路产业发展轴与平深路产业发展轴。平山工业组团四组团：城区分为四个组团：核心组团、大岭工业组团、平山工业组团、白花次中心组团。白花组团五自然绿地：财山郊野公园、鲤鱼岭郊野公园、飞鹅岭森林公园、狮朝洞森林公园、寨场山森林公园。资料来源：惠东县城市总体规划修编（2007-2020年）www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案本体分析本项目位于中心区-华侨城片区，惠东最具发展潜力的区域，堪比深圳香蜜湖。文化馆市民广场老老城城区区法法院院公公图书馆文化中心文化中心安安华华侨侨城片城片区区局局市民广市民广场场创创富富财财政局政局富富星星图书馆图书馆办证办证中心中心商商服服法院贸贸装装规划规划局局环环保局保局华华侨侨城新城新校校公安局项目借华侨城承接老城区向西南发展的机遇---全力打造新城的行政、商业和居住的中心，作为未来新城CBD中央面临巨大的升值空间。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案本体分析三期三期项项目四至目四至如如图图，景，景观观以西北、西以西北、西南朝向南朝向较较佳佳，，拥拥有部分江景和市民广有部分江景和市民广场场N三期三期东东北面法院北面法院西北面一二期西北面一二期产产品，部分江景品，部分江景西西南南面文化广面文化广场场，部分江景，部分江景东东南南面公安局面公安局www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案本体分析高品质建筑外立面，出生名门，欧式豪宅血统项目采用欧式建筑风格。在楼体造型上，采用带有欧陆风格的凸窗及梯形坡屋顶的设计；在建筑外立面上，采用带有浓郁欧陆风格的面砖，通过强调简洁的体量组合、流畅的线条，产生良好的视觉效果。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案本体分析惠东首个情景式风情商业街，享受高品质便利生活配套。www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案本体分析精心打造欧式风情园林，拥有人工湖，从项目入口前广场到各楼架空层，步步园景，尽收眼前。园林四大观景区1、广场景观区(莱茵河畔中心广场)；2、架空层景观区(汀香水榭景观区、丹青翠亭景观区）；3、中心湖景景观区(天鹅湖景观区)：4、中心组团景观区（华尔滋乐园景观区、莱茵晨曲景观区、郁金园景观区）；www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案本体分析一二期成熟的社区氛围已成型www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案项目主力户型以大户型五房两厅三卫为主，本体分析面积在178-209㎡，占75%。B13栋14栋BACCAADD户型建筑面积套数比例13栋（A型）和14栋5房2厅188.43㎡，赠送面积约30㎡4525%3卫（B型)3房2厅2卫130.85㎡，赠送面积约10㎡4525%（C型）5房2厅3卫178.31㎡，赠送面积约22㎡4525%（D型）5房2厅3卫+工人209.94㎡，赠送面积约21㎡4525%房www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案本体分析项目主力户型以大户型五房两厅三卫为主，面积在178-209㎡，占75%。B13栋ACD注：不考虑复式怡和居户型建筑面积套数