2012年市场简析及北新街项目建议利群地产目錄【CONCENT】Ⅰ······城市簡述Ⅱ······整合定位Ⅲ······客户调查Ⅳ······產品建議Ⅴ······營銷思想石家庄利群房地产策划ChapterOne城市簡述……利群地产城市简述6区5县面积15848平方公里利群地产城市简述华北地区重要铁路公路枢纽交通优势明显利群地产制胜之道必须从深刻认识市场开始！地产业内流行着这么一句话：做项目就是做市场。地产市场包括多种类型的客群,产品和需求,我们要确定哪个细分市场能够提供实现项目目标的最佳机会。------一切源于市场,始于市场利群地产市场总结经过对市场进行深入调研分析，我认为上半年住宅市场成交量的上涨的影响因素有：其一，需求因素，11年受到抑制的以婚房为代表的刚性需求在年后开始逐步释放及银行利率优惠等。第二，市场信心也在一定程度上得以稳定，也使处于观望中的需求有所松动，部分改善型需求入市。预计，2012年一季度的交易状态的影响，短期内市场状态有望保持稳定并出现上扬。利群地产多变的市场告诉我们---入市要看准时机操盘要把控节奏※深入分析形势，判断最佳入市时机，将本案推向市场；※不间断市场调研，预知市场风险，把控操盘节奏；※挖掘市场深度，迎合市场需求，争取利润最大化。利群地产ChapterThree整合定位……利群地产我们要将项目打造成怎样的一个社区？才能高效的占有客户资源，于市场中立于不败之地！?关键要知道----?我们服务于哪个阶层的人群？?我们要打造何种形态的物业？?我们如何因地制宜地做开发？利群地产我市项目状态1、二环内楼盘整体规划绝大多数为高层、内外街沿街商业为主，容积率多在3.0—4.5范围内2、二环外至三环楼盘以多以综合性大盘规划，业态涵盖高层、多层、小高层、别墅。容积率在1—2.5范围3、二环内楼盘受地段的影响，整体规模不大，公寓、商住等产品更为紧俏。利群地产产品特征及建筑风格分析1、中低端楼盘多以现代简约风格为主，主要因为现代简约风格立面的成本较低，以涂料的颜色塑造楼盘的视觉风格。2、中高端的高层项目多采用简欧式的风格，通过对称的线条及小部分华彩的装饰来呈现高层立面的俊朗线条。3、中高端洋房、别墅多采用地中海及托斯卡纳的建筑风格，通过红色尖顶造型、石材修饰立面等手法彰显项目的档次与质感。利群地产户型配比及主力户型1、二环内楼盘或二环外针对刚需的楼盘户型多以紧凑型为主，60㎡下的一室户型约占10%左右80—95㎡小二室约占25%左右为主力户型，也是畅销户型90—100㎡大二室约占15%左右为主力户型也是畅销户型100㎡左右的小三室约占20%左右110—120㎡三室约占25%左右是畅销户型130㎡以上户型约占5%左右2、二环外楼盘或高端物业楼盘多以改善性需求为主一室户型很少，甚至部分楼盘没有100㎡大两室或120㎡以上大三室成为主力户型，也比较畅销小两室比例较少，120㎡左右三室成为主力户型利群地产营销策略：付款、优惠、促销方式1、石家庄楼盘付款方式为全款、分期、贷款三种方式受货币紧缩、限贷影响以及城中村改造手续不全的因素影响，多数楼盘采用全款、分期的付款方式，并给予全款最大的优惠，即使可以贷款至少首付50%以上且优惠很少。2、优惠方式多采用每平米优惠，全款幅度从100元/㎡至400元/㎡不等，分期或贷款优惠与全款优惠差额一般在150——200元/㎡。3、促销手段多是配合回款销售，在优惠的基础上借节假日进行的买房赠送活动。方式有送装修、送家电、送Ipad等。利群地产销售状况：价格变动趋势及剩余体量1、各个楼盘的楼层差价高层层差10—20元/㎡，多层层差50—80元/㎡一层带小院或是顶层送平台层差100—200元/㎡2、二环内准现房价格在6500元/㎡以上二环内期房价格在6000/㎡左右团购价格在4500——5500元/㎡3、二环外楼盘价格一般在2800——5000元/㎡多以融资形式入市.期房时普遍低价启动，且与产品稀缺性相关利群地产目标客户构成及特征分析1、二环内以自住及改善客户为主，少量投资客户关注：周边配套，高端产品社交圈，交通便利，价格适合投资2、二环外楼盘客户构成：改善性客户、投资、纯刚需求关注：交通便利，自然环境好，好产品好户型，可刚性需求可投资利群地产客户调查本次提供数据来源:石家庄心连心房产顾问公司石家庄双赢房产顾问公司河北卓达集团销售公司河北众美集团销售公司石家庄源筑项目策划利群地产客户调查分析图表1：购房目的分析图表2：购房考虑因素分析其他0开发商实力570物业服务1050社区景观705外立面210工程质量1215户型1295周边配套1115价格2010位置181005001000150020002500?D购房考虑因素前三位为改善型最迫切、刚性需?D价格＞位置＞户型设计，工求与投资需求也蓄势待发。程质量、物业、景观也成为重点因素。利群地产图表4：购房理想户型分析1458596065一室客户调查分析两室图表3：购房繁华区域分析三室1500122010002970560615四室32521020550095951900四室以上??D置业区域集中在裕华、桥D三室户型需求较多，但两室东、长安，但考虑在城乡结的户型需求也是主流合部的客户相对较少。利群地产客户调查分析图表5：购房需求面积分析2556011070㎡以下全精装62543070-90㎡90-110㎡935920厨卫简装110-130㎡995㎡130-150全毛坯1245150㎡以上050010001500?D全毛坯户型需求最大，可以看?D100㎡的经济自住房型与120㎡出随着恒大、万达等精装项目的出的改善房型需求最大，中小面积现，精装也逐步被认可，但大多数户型更多受投资需求的影响，也客户认为精装是羊毛出在羊身上，占一定比例。但超大面积受套价性价比不一定高，可对厨卫装修并限购等因素影响，考虑客户相对不排斥。较小利群地产客户调查分析图表7：购房渠道分析20001585138512801000470450475465315280290205285270150958500其他搜房网银河网焦点网宣传单房展会燕赵晚报广播广告电视广告杂志广告车体广告亲朋介绍短信广告工地围挡燕赵都市报河北青年报户外大广告?D在购房渠道中除了传统的口碑介绍外，搜房网与燕赵都市报异军突起。从目前业界的口碑与多个项目的经验来看，搜房网俨然成为石家庄房地产市场的主流媒体，时效性强，但报纸等平面媒体效果始终不佳，而都市报备受亲睐，与调研人群有关（主要针对私营业主、白领）。户外广告、直接派单、房展会也成为主要的信息获取来源.利群地产客户调查分析图表8：付款方式分析480一次性付款1195分期付款1160银行按揭?D贷款与分期的客户所占比重最大，?D随着汽车的普及，市区停车紧张目前一次性难度稍大，但不排除有的问题越来越明显。也有更多的客较低的价格引导，客户可能会纷纷户选择有车库的房子选择一次性付款。利群地产石家庄房价未来走势未来2-3年会涨石家庄房价未来走势未来2-3年会降客户调查分析石家庄房价未来走势未来2-3年浮动不大1400120010008006004002000地上车位地下车位地上独立车库地下独立车库需要何种车位D虽有超过三分之一的人相信房价还会?D大多数客户考虑到市区价格涨，但是近三分之二的客户受国家政策的很高的车库都望而却步，因此影响，持续观望，不看好未来房价有暴涨的走势。因此要引发购买欲望，必须在价更多地人选择经济实惠的地上格或产品上做足文章。和地下车位利群地产客户调查分析?D家庭年收入水平多在3—5万，这个阶层有需求的双面性，既有为?D受访人群的居住面积大多在儿女的置业的刚需，也有改善需100㎡以下，改善需求旺盛求，同时7万以上的中高收入阶层占到35%，高端产品也应适当考虑。利群地产客户调查分析三代同堂三口之家家庭结构独身家庭结构两口之家家庭结构三口之家家庭结构两口之家家庭结构三代同堂独身050010001500??D家庭结构绝大多数为三口D受访客群多是大专大本，之家，经济实力较好，买房他们接受新鲜事物或创意户型需求都也较多。的能力与愿望是非常强烈的。利群地产客户调查分析高档私家车出行工具普通私家车单位班车出租车公交车摩托车电动车自行车8007006005004003002001000军人其他公务员私企职工退休工人人民教师个体经营者企业中高层管理者职业01000?D可以看出目前人们的出行呈D受访人群多是私企职工?现两极分化的趋势，开私家车或个体经营户，有实力，但与电动、公交的客户最多。资金的充盈程度一般。利群地产客户调查分析建立外立面风格现代风格建立外立面风格中式风格?受访客群对欧式及现代风格的立面效果更加亲睐尤佳。利群地产客群定位原则准确性即准确的发现并找到项目的目标消费群体，并且能够确保其消费的可预见性。地缘性目标客群对置业区域的选择与项目所处的区位一致或接近，没有方向性的冲突。匹配性目标客群的身份、年龄、收入情况、消费理念等因素与项目的自身气质和常规属性相互印合，匹配协调。利群地产目标客群消费心理及特征分析※现有的居住状态已经不能满足其对于居住的需求，希望能有更舒适、更有品味和更有档次的社区来满足此需要；※有一定的对生活的鉴赏能力，对未来充满希望，梦想获得更舒适、更周到细腻的生活呵护；※具有色彩鲜明的现代都市生活价值观；※认同项目所在区域，看好项目所在区域未来的发展空间，认为置业目标会与自身共同发展、升级；※务实是这批人群最大的消费特点，他们会严格按照自己的收入状况进行置业消费，不会轻易超前、透支消费；※另外，务实的态度也使得他们更加关注细节，他们对产品的要求甚至达到苛求的程度；利群地产