谨呈：天津兴渤海建设发展有限公司塘汉路西侧地块定位报告2012.09.14版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。我们的思考战略层面：考虑层面：Q1中建高端品牌与限价房之间的关系？?战略层面Q2本项目盈利模式……商业？车位？住宅？?战术层面Q3可盈利物业的核心盈利模式？?财务目标层面战术层面：Q4我们所处的市场环境？竞争策略？Q5客户核心需求？客户定位？Q6产品定位？财务目标层面：Q7结合产品定位,什么规划排布实现最高利润？Q8可实现的量价关系？什么时候能获得利润？利润率？财务风险？战略层面Q1中建高端品牌与限价房之间的关系？Q2本项目盈利模式。住宅？商业？车位？Q3可盈利物业的核心盈利模式？中建地产：使?中国建筑工程总公司旗下开发商及建筑商命必中建六局：?投资与建设、高端房建、房地达产开发三个业务板块?品牌效应：开发建设了大量标杆性工程?，旺销扩大品牌知名度?刚需项目试验田?中建兴渤海：特殊操盘模式的尝试必??新产品线的尝试追求卓越品质、创造一流品牌?塘沽区六大居住示范区、塘沽须区首个精装修复式、德州SOLO社会效应：新城最高端住宅、汉沽最高端住?宅成政府大力支持的保障性用房?建设让老百姓能买得起的房子?央企造福于民?功滨海政府的形象和面子战略层面Q1中建高端品牌与限价房之间的关系？Q2本项目盈利模式……商业？车位？住宅？Q3可盈利物业的核心盈利模式？商业方向研判Q：不大于10%(3.37万㎡)经营性商业指标如何处理？大型集中商业?是否在成熟商圈辐射范围内？?周边人口是否有支撑？?利润有多大？1酒店式公寓或服23配套型商业务式公寓服务社区及周边居民?是否有需求？?做多少？?区域是否支撑公寓产品？?做什么形式？?公寓实现的量价如何？?配套商业实现的量价如何？不可行——远离核心商圈且无原始商业基淀，距未来高铁大型集中商业商圈5KM以外，无法延续高铁商圈效应，森林公园定位城市免费公共服务公园，客流量有限商业建序项目名商业类型商业筑面积号称档次（万m2）泰达时综合购物中高1尚广场百货商场档9市民广中高2场购物中心档6.4鸿泰千3百汇购物中心中档6友谊名中高4都百货档2.2开发区5乐购大卖场中档5.46天保金预计百货中档5洋货海岸+超市商圈含JUSCO高级超市、7开发区高级百货、中高98.永旺国际影院档等解放路商圈燕莎、红高铁商星美凯龙、中高开发区商业圈规模较大，经营档次相对较高，客源相对单一8圈北方珠宝端---基地等老城区商业圈规模较中等，客源丰富，档次不高现状商圈未来商圈供应大——主要集中于家堡、响螺湾区域，已面市酒店式酒店式公寓公寓供应超过42万㎡建筑规公寓体售罄项目区销售价格（元项目模（万量（万主力产品域/㎡）在售、待售项目㎡）㎡）18.38，18.38，主力67，旷世国际16500尾盘尾盘少量98极地海洋27.683.8770-150待售时代大厦世界30-90，中惠熙元在售，成交价24.38.2主力35-广场1.35万/㎡已知供应55世纪金三角在售，报价极地海洋世界云滨大厦约7.91302.25万70-10012000-13000瑞湾国际会馆响中海国际平米，其在售，报价旷世国际螺9.51.340-60湾大厦中酒店式12000中惠熙元广场云滨大厦新岸大厦公寓超过16--待售润德汇大在售，报价中海国际大厦7.85-60-100润德汇大厦厦42万平米13800新岸大厦天齐国际在售，报价9.51.9646-130天齐广场广场13500滨海国泰在售，报价海昌大厦15.823.7640-90滨海国泰大厦大厦12000海昌大厦10.882.650-100待售滨海公寓市场发展处于起步期，尚不成熟区位无优势——海洋高新区未来有超过24万㎡公寓供应，酒店式公寓定位面向区域产业客户和投资客类占地面积建筑面积公寓建项目位臵用途塘沽农场型（㎡）（㎡）筑面积预计公2010.10月份新供应滨海奥塘沽云山居住、商业147140.5211593.4寓7.7万特莱斯道南侧地块，尚未成交平米代商服（商业、已面市售智造中塘沽西中酒店式公27142639328714万平项国环以东目寓）、工业米及北方黄塘沽宁海工业、商业成金珠宝路与黄山120582.5186066.7--金融业交园道交口地京津塘高块居住、商服预计2栋南益名速路以南、764606.5（酒店、酒410113楼，3万士华庭宁车沽路2店式公寓）㎡左右以西北方黄金珠宝基地智造创意产业园类占地面积建筑面积地块编号位臵用途型（m2）（m2）201津滨塘（挂）住宅（限滨海奥特莱斯0.102010-13-A、B、价房）、179837323555月C商服供塘沽京津应津滨塘（挂）高速公路住宅限价地2010-14-A、B、以北、西房）、171223374014块，C中环快速商服已成交地块及待售项目南益名士华庭尚路以西商业金融未津滨塘（挂）已供应尚未成交地块业、酒店29359.2176155.2成2010-10-B交型公寓溢价能力低——塘沽区整体酒店式公寓成交惨淡，仅智造酒店式公寓创想城居住类公寓成交达到9套/月，但成交价格有限?平均单项目月均销售3套左右，整体成交惨淡。2011年全年塘沽区+中新生态城酒店式公寓成交2012.01-2012.08塘沽区+中新生态城酒店式公寓成交套数面积金额均价套数面积金额均价50平米以下1597369.12833515811131150平米以下632823.43343574851216950-70平米1568683.471139534181312350-70平米382264.29283985421254270-90平米272069.38243545801176970-90平米735819.5345781534786790-120平米939442.111030301671091290-120平米757640.99671860988793120-144平米1121.98224882818436120-144平米172118.08201229899501144-180平米6946.851074257411346144-180平米2315.2477032215134合计44228632.9133768114811793合计26820981.522006169709562?创想城月销售9套，精装后价格与毛坯普宅相当。套数面积金额均价套均总价50-70平米156.47435011770344智造创想城70-90平米534278.1431330803732359（2012.01-2012.0890-120平米202036.3415343992753577月成交）120-144平米121455.7411059419759792合计867826.6958169225743268酒店式公寓产品成交量有限，区域内公寓价格难以支撑，且未来公寓存量较大。从项目整体考虑，为保证项目快销的目标，建议不做公寓产品。除福州道、工农村区域配套型商业外，上北社区配套型商业日渐配套型商业成熟盛星东海岸工农村商业：贻城尚北?万通上北新新家园餐饮、超市等生活配套为主?环境较差，品质低端融科心贻湾?当地和周边社区居民为主力客群上北社区商业：福州道商业：?餐饮、超市等生活配套为主?中档餐饮、大型超市为主?社区居民为主力消费群?多重客流复合福州道商业承接工农村、上北和老城客户，客流量大/工农村临区域配套街低端生活商业配套为主，30-60㎡居多，工农村居住人口对商业支撑较大，租金6-7元/天/平米福州道商业：大型超市?业态分布：多为中高档餐饮、大型超市娱乐等高档餐饮生活、休闲配套；少量中小沿街商业；娱乐设施?商铺面积：大型超市和娱乐场所面积过千；小型商业店铺面积多在50-100；?客户来源：主要为当地、工农村和上北社区居小型沿街商铺民，还承接小部分老城客户群，客流量较大。工农村商业：业态数量业态数量餐饮26诊所3?业态分布：多为餐饮、超市、美发等生房产中介13家电维修2活配套；通讯11汽车配件2?商铺面积：商铺多为两层，单层面积在低端超市7汽车维修250-100平米之间；多数商铺隔间出租，美发6台球厅1面积一般为30-60平米不等；商业烟酒5装修1?租金售价：租金多在6-7元/天/平；售旅馆5早教1价在1.5-1.8万/平米，多数业主只租不售；五金店4润滑油1建材4家电1?客户来源：由于商业配套匮乏，多数上药店4汽车美容1北社区的业主去工农村购买日常用品。办公用品3网吧1配套型商业面积基本规划在2~9万㎡之间，且全部为住宅后期商社区配套业开始销售占地面积建筑面积项目配套规划面积（㎡）规划配套比例（%）操作方式（万㎡）（万㎡）07年住宅开盘，2009年住宅入住，贻成尚北8.8230.88经营性配套2.69万㎡8.7%尾盘阶段，商业开始销售万通上北新1.7万㎡商业街+0.3万2005.09月销售，2010.10月住宅尾24.5405%新家园㎡会所盘时，商业销售，集中开盘方式2010.12住宅销售，2011年中商业贻成豪庭21543.2万㎡5.9%开始销售经营性配套4200㎡，2010.07住宅开盘，2011.08年商业贻锦台11.9323.862%商业步行街形式销售首创国际城23.3422.08万5%全部持有2007年住宅销售，商业取得销许后，盛星东海岸8.917.8经营性公建3806㎡2%采取只租不售策略经营性公建6.39万㎡，2008年底住宅销售，截止目前商业远洋城68176.55.2%配套公建2.76万㎡前期持有招租，