锦尚蓬莱2013年营销攻略广东中原锦尚蓬莱专案组GuangZhou2012.12本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1政策局势和市场环境都在变化，锦尚蓬莱在未来的一年将会是一场战争，不再存在共赢的局面，必然有脱颖而出，成为市场的胜利者，而我们将努力成为这个赢家。因此，从一场战争的准备出发，我们需要：?分析清晰战局-外部环境与内部形式?确定我们的战略思想；?制定各项工作的战术部署外部环境分析区域市场现状及竞争情况战局内部形势分析销售情况回顾、来年目标分析、项目目前情况时机节点、推货策略战略价格策略、推广主题、资源整合蓄客手段、营销活动战术两点一线、推货铺排1战局外部环境分析?政策分析?花都区市场现状及特点?区域市场竞争分析经济大势经济工作的首要任务是“促进经济持续健康发展”。中央经济工作会议16日闭幕,经济工作会议的一个关键词：稳中求进。“稳中求进”,“稳”是稳增长、稳定宏观经济运行，是通过宏观经济政策的不断完善，使经济平稳发展的态势保持下去。“进”就是转变经济发展方式，谋求更高质量的经济增长。只有通过“进”，才能够不断巩固经济增长的新基础，提高经济增长的质量和效益。姜伟新：房地产调控政策至少现在还没有想放松！11月党的十八大新闻中姜伟新说指出，党的十六大以来，按照党中央、国务院的决策部署，中国大规模推进保障性安居工程建设，解决困难群众基本住房问题；不断完善房地产市场，满足群众多层次住房需求；同时，坚持城乡统筹，加大农村危房改造试点工作力度，改善农村困难群众住房条件。经过不断探索和努力，城乡住房建设和发展取得了明显成效。面对复杂的外部环境及国内经济增长乏力的状况，促进增长将成为政府下阶段工作重心，并加大力度推进保障性安居工程建设，房地产调控政策短期内不会放松，但预示微调信号释放。分时发布主题内容类间单位存贷款自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款6月基准利基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率7日率下调下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调中国0.25%0.25%人民存贷款银行自2012年7月6日下调金融机构人民币存贷款基7月基准利准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.256日率下调个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31%0.25%存款准从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民5月中国备金率币存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，中18人民下调国大型金融机构的存准率将由20.5%回落至20%，日银行0.5%中小型金融机构的存准率则降至16.5%。广州经广州住房公积金管理中心重申，首套房90平方米住房首套房济以下最低可用两成首付。此外，目前广州暂时没5月公积90平米有调高贷款额度的计划，使用公积金贷款购房，5日金管以下首个人申请贷款最高额度为50万元，夫妻双方申请理中付两成贷款额度最高为80万元。心住建部8日再发通知，即日起下调个人住房公积金贷款利率。其中，当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点，由0.50%下调至公积金0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率下6月建设存贷款调0.25个百分点，由3.10%下调至2.85%。同时，8日部利率下五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个调0.10%百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。住宅项国土资源部、国家发展改革委日前联合印发《关6月广州目容积于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和18市国率不得〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》，明日土局低于1.0确规定住宅项目容积率不得低于1.0。土8月7日，国务院出台了《关于深化流通体制改革地加快流通产业发展的意见》，提及，要制定完善8月国务新建社社区商业网点配置，其中，新建社区(含廉租房7日院区、公租房等保障性住房小区、棚户区改造和旧城改造安置住房小区)商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。广东省下达广东省2012年保障房建设任务为开工建设保2月2012年住建障性住房和棚户区改造住房14.39万套，新增发13保障房部放廉租住房租赁补贴7600户，合计15.15万套。日建设任其中，广州市的建设任务是4.5万套。保务障13年计划开工数量不会低于500万套，我们将坚房11持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国保障性月住建情的住房体制机制和政策体系，促进房地产市场住房建13部平稳健康发展，加快保障性安居工程建设，进一设日步加大农村危房改造力度，努力实现城乡居民住有所居。政策总基调：外紧内松，调控不加码，“三限”不取消稳定市场和房价预期管理作为2013年首要调控任务。我们可以预测：?限购、限贷、限价“三限”政策短期内不会取消。?货币政策、房贷政策、土地政策将会放松；我们有理由相信2013年的市场还是稳定有序的。花都区一级市场分析1、土地供应情况分析起拍价楼面地价出让方公告时间地块位置/编号土地用途用地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率(万元)(元/㎡)式36504（可花都区广花公路以东新二类居住用地2012/4/23建设用地33631≤2.661511829挂牌华环城公路以南地段（R2）12395）13638(可建花都区狮岭镇杨屋二村2012/8/1二类居住用地(R2)设用地面积≤30649≤2.877242520挂牌J11-SJ07地块10946)商业金融业商业金融商业金融业用地用地≤1236；业用地花都区新华街建设北路2012/8/1（C2）、二类居28994居住用地≤3.5；220283080挂牌162号J11-SJ01地块住用地（R2）≤70283平居住用地方米≤2.8花都区新华街新华工业17854(可建二类居住用地2012/10/29区永祥路38号（J11-设用地面积≤47312≤2.8165593500挂牌（R2）SJ04）地块16897)33105(可建花都区新华街九潭村二类居住用地2012/10/29设用地面积≤105482≤3.2432484100挂牌（J11-SJ05）（R2）32963)备注：2012年4月23日挂牌出让的地块为2011年12月15日停牌重新挂牌地块。花都区一级市场分析2、土地成交情况分析起拍用地面积建筑面积成交价楼面地价成交时间地块位置土地用途价(万溢价率竞得单位(㎡)(㎡)(万元)(元/㎡)元)花都区广花36504公路以东新二类居住用（可建设杨尚平、胡文祥2012/5/30336316151615118290.00%华环城公路地（R2）用地以南地段12395）花都区狮岭13638(可镇杨屋二村二类居住用建设用地广州家和企业集团有2012/9/3J11-SJ07地地(R2)面积306497724772425200.00%限公司、熊文辉块10946)商业金融业商业金融花都区新华用地业用地街建设北路（C2）、28994≤1236；广州市广都房地产有2012/9/3162号J11-2202830500308038.46%二类居住用居住用地限公司、熊文辉SJ01地块地（R2）≤70283平方米花都区一级市场总结?花都区一共推出五块土地，共成交了三宗土地；?年内供应的地块面积皆较小，其中最大的一块不足50亩，最小的仅得20亩，项目的总建筑面积及规模性较为有限；?地块集中在下半年推出共4块，楼面地价在2520－4100元/方之间，楼面地价大幅上升，土地市场气氛开始有所回暖；?成交宗地的溢价率来看，有两宗地皆为按挂牌价成交，其中新华街建设北路的占地面积较大，地理位置也较为趋于花都中心区，该宗土地最终由广州市广都房地产有限公司与熊文辉个人组合竞得，溢价为38.46%。?供应的土地皆为郊区土地，新华街道中心区域基本没有指标释放出来，因此，新华街道中心区域土地供应无增加；花都区市场年度供应量及成交分析1、花都区市场年度供应量及成交分析?从图表可以看到花都区全年供应量与成交由1月份的供过于求过渡到年中的供求基本平衡，进入8月份后供应量开始爆发式增长，到10月份出现供不应求的现象，成交量也出现年内的最大值。2012年广州市及花都区月度成交价格走势分析15000元/平方米100005000广州/花都区年度成交价格分析01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月广州市成交均价1198511315111311156812012124481277312086125771225412642花都区成交均价746481847018732075451139784188130818779088055?广州市成交均价基本上维持在12000元/㎡之上，振幅较为平稳，仅在春节前后期有所回落；?花都区成交均价则稳步上升，上半年基本在8000元/㎡以下，下半年则持续攀升在8000元/㎡水平之上，其中6月份是碧桂园假日半岛价格出错而导致。区域板块年度分析成交8.56万方,合362套,合9.67亿板块内皆为存量项目销售，年元,均价11300元/方,成交主要为假度成交25万方,合2674套,合18.1日半岛、兰乔圣菲、天湖峰境等亿元,均价7193元/方,成交主要项目；为富力金港城、云峰花园、合和新城、豪利花园、逸泉韵翠等项目；其中迎宾大道空港片区为8403元/㎡新推御华园、轩逸荟等项目，成交18.9万方,合1754套,合11.44亿元,均价6086元/方,成交主要为御山前大道板块华园、狮城国际、翠华花园、轩逸荟等项目；板块内皆为存量项目销售，年新